La forta baixada de l'euríbor, principal índex de referència per a les hipoteques a tipus variable, ha disparat la petició d'aquests préstecs per comprar habitatge. Les últimes dades de l'INE apunten a un creixement anual del 33% respecte al passat exercici. El mercat hipotecari es reanima amb un euríbor que ha tancat aquest mes de novembre al 2,5%, un punt i mig menys que fa un any, el que suposa un estalvi anual de 1.500 euros per a un préstec mitjà.

Els últims vuit anys han estat un autèntic màster per a les famílies espanyoles a l'hora d'elegir entre tipus variable, fix o mixt en les seves hipoteques. Des del 2016 fins al 2022 el Banc Central Europeu (BCE) va mantenir el preu dels diners en el zero per cent, i a partir d'aquest exercici va emprendre el ral·li més agressiu de la seva història en la pujada de tipus fins a tocar màxims del 4,50% el setembre del 2023. Des d'aleshores, l'organisme presidit per Christine Lagarde ha rebaixat tres vegades el preu dels diners fins a l'actual 3,4%, encara que s'espera que aquest desembre torni a rebaixar el seu cost.

Aquests continus vaivens van agafar els hipotecats a tipus variable amb una forta pujada de la seva quota que, en no poques ocasions, va suposar la dificultat d'atendre aquests pagaments. Passar del zero per cent a nivells propers al 5% (euríbor més el diferencial) va representar una autèntica tragèdia per a aquells endeutats a tipus variable, el que va explicar l'auge de les hipoteques a tipus fix que, fins aleshores, sempre es quedaven molt per darrere de les dependents de l'euríbor. Una lliçó a pròpies carns de què apostar als vaivens del mercat és un risc que moltes famílies no es poden permetre, davant la seguretat de saber exactament la quota que es pagarà cada mes per la hipoteca.

Els últims vuit anys han estat un autèntic màster per a les famílies a l'hora d'elegir entre tipus variable, fix o mixt en les seves hipoteques

L'euríbor, seguint els passos del BCE, ha tingut una evolució encara més agressiva amb aquest 2,5% marcat aquest novembre, després d'un màxim del 4,106% l'octubre del 2023. El portal immobiliari Fotocasa ha elaborat un estudi titulat "Perfil de l'hipotecat espanyol el 2024" en el qual mostra què estan fent ara les famílies que s'hipotequen. Segons aquest estudi, malgrat que la hipoteca a termini fix continua sent la fórmula majoritària a què s'acullen els compradors que necessiten recórrer al banc per adquirir un habitatge, l'últim any ha patit un retrocés.

Del 69% de sol·licitants que el 2023 preferien un tipus fix quan van contactar per primera vegada amb el banc, s'ha passat, un any més tard, a tan sols un 56%. El pes dels compradors que en el seu primer contacte amb el banc preferien la hipoteca mixta passa del 8% al 19%, un salt d'onze punts percentuals. En canvi, l'opció prèvia per les hipoteques variables, que el 2023 van caure fins al 16%, deu punts percentuals menys que dos anys abans, tornen a retrocedir, en perdre un altre punt més, i es queden en el 15%.

"La conclusió és evident: es recupera la confiança, però la prevenció davant de la fórmula totalment variable segueix vigent", expliquen des de Fotocasa. I afegeixen: "En la preferència per la hipoteca a termini fix destaca, com a principal motiu, l'estabilitat que procura (57%), a més de per la tendència a l'alça de l'euríbor (29%) o els interessos que aplica (28%). Pel que fa als qui escullen les hipoteques variables, trobem que un 29% la va elegir per adaptar-se millor a les seves necessitats, mentre que un 25% ho va fer perquè era la que oferia millors condicions," conclouen.

Un mes per canviar d'hipoteca gratis

El proper 31 de desembre finalitza l'acord pel qual els clients no pagaran una comissió de novació o subrogació en canviar la modalitat de la seva hipoteca. Un avantatge que es va establir el novembre del 2022 entre els bancs i el Ministeri d'Economia dins del Codi de Bones Pràctiques. La idea era fer front a aquesta situació, per a molts insostenible, derivada de la pujada del preu dels diners i, per tant, de l'euríbor, i esmorteir-la buscant una hipoteca més segura i que es desvinculés directament del mercat, la qual cosa explica l'auge en aquests anys de les modalitats a tipus fix que van ser les més contractades o renovades.

Existeixen dues maneres de canviar el tipus d'hipoteca. D'una banda, mitjançant la novació del préstec. Això suposa mantenir la hipoteca al mateix banc, però canviant les condicions (normalment de variable a fixa). Durant el 2024, els clients que hagin optat per aquesta opció s'han beneficiat de no pagar la comissió que aplica el banc i que normalment oscil·la entre el 0% i l'1% sobre el capital pendent d'amortitzar. Per a una hipoteca d'uns 150.000 euros, això suposaria una despesa de 1.500 euros i que ara serà de zero. Això sí, els clients hauran de pagar una nova taxació, que pot oscil·lar entre 200 i 400 euros, expliquen des de Fotocasa.

El 31 de desembre finalitza l'acord pel qual els clients no paguen comissió en canviar la modalitat de la seva hipoteca

D'altra banda, els clients també poden subrogar la hipoteca. Això significa emportar-se el préstec a un altre banc que ofereixi millors condicions. En aquest cas també es pot canviar el tipus variable per un tipus fix o mixt. Habitualment aquesta operació comporta una comissió per subrogació i que pot assolir el 2%, però que fins a final d'any serà gratuïta. Aquí, el client també ha de pagar una nova taxació. En qualsevol cas, si s'aconsegueix un millor tipus d'interès i a tipus fix, l'estalvi pot ser important.

"El canvi des d'hipoteques variables cap a tipus fixos o mixtos subratlla una creixent aversió al risc per part dels consumidors, que busquen protegir-se davant de la volatilitat de l'euríbor. La flexibilitat del mercat hipotecari es converteix, així, en un factor clau per als consumidors, que semblen cada vegada més disposats a ajustar la seva situació per adaptar-se al canviant escenari macroeconòmic.

També és destacable el fet que més d'un terç dels qui han canviat de tipus hipotecari també han optat per canviar d'entitat financera, el que evidencia una recerca de millors condicions al mercat. Això posa en relleu la creixent competència entre bancs per captar i retenir clients en un context de més sensibilitat al cost del crèdit", comenta María Matos, directora d'Estudis i portaveu de Fotocasa.