L'Organització de Consumidors i Usuaris (OCU) anima encara els consumidors a reclamar judicialment a les entitats bancàries les despeses que van pagar en formalitzar els préstecs hipotecaris. El termini acaba el 14 d'abril del 2024, ja que amb la situació de la pandèmia per covid l'any 2020, l'Estat espanyol ha allargat el termini previst per aquest mes de gener fins a 82 dies extres de prescripció.

Es tracta d'una pròrroga extra per poder fer les gestions necessàries. Malgrat tot, també cal consultar què diu la normativa de cada comunitat autònoma. A tall d'exemple, en el cas de Catalunya, també es podria recórrer si passés el termini del 14 d'abril fins a l'any 2029, ja que la norma es va fixar el 2019 i, en la jurisprudència catalana, es dona un marge tan ampli com fins als deu anys posteriors.

La reclamació d'aquestes despeses de la hipoteca solen anar entorn dels 1.000 euros. La xifra exacta la determina el preu immoble i el concepte de responsabilitat hipotecària que és el concepte que limita la responsabilitat d'un possible tercer que no era present en el moment en què es va constituir la hipoteca. Això és, si per exemple hi ha un impagament d'una hipoteca, el deutor hauria de pagar el capital pendent, més els interessos, més despeses de demora i altres comissions.

Documents que necessites

A partir d'aquí, què es pot reclamar? Les despeses del registre del notari, del registre del gestor, la taxació i els costos. És a dir, despeses relacionades amb la hipoteca on també es poden tenir en compte els impostos derivats que han gravat la hipoteca. Però en cap cas, es pot sol·licitar el retorn de les despeses relacionades amb la compravenda.

Per tant, els documents necessaris són:

- Factura de la notaria

- Factura del gestor

- Factura del registre

- Impost d'actes jurídics documentats

Millor un burofax

En cap cas podem afegir la factura de la taxació. Tots aquests documents els podem trobar en les actes d'escriptura on també hi ha l'escriptura hipotecària. La documentació, si no es disposa a casa o l'hem perduda, es pot demanar al notari i el gestor que ho van coordinar. En el cas que la hipoteca ja estigui amortitzada, la reclamació de les despeses també és legal segons marca la llei, però el desenllaç no és 100% segur favorable a l'hipotecat, ja que si el cas acaba a un jutjat serà ell qui ho decideixi en darrer terme aplicant i interpretant la llei.

Amb tota aquesta documentació, el més aconsellable és presentar-la al banc corresponent i, si escau, també al Banc d'Espanya. Facua aconsella enviar-ho per correu electrònic amb proves que acreditin que s'ha enviat tot a l'entitat i el departament de l'entitat que corresponen i, per evitar malentesos, a través de burofax certificat com a via 100% segura. La resposta del banc serà, per norma general, de tipologia evasiva, buscant excuses alienes que no tenen res a veure o ajornar l'argumentari per perdre temps.

Si s'aproxima la data, el més aconsellable és ajudar-se amb un advocat, tot i que seria un cas extrem que amb tota la documentació i prèviament enviada no caldria. Així doncs, el més important és fer tota la gestió abans d'exhaurir els terminis, ja que si s'acaba a tribunals, la raó la donaran a l'hipotecat i per evitar les costes judicials, els bancs poden reaccionar, fins i tot, 24 hores abans de l'audiència i resoldre tota la situació pendent.

Per què pots reclamar-ho?

Tot plegat es remunta al desembre del 2015 amb una sentència del Tribunal Suprem que resolia una demanda de l'OCU que va establir que era abusiu, i per tant nul, que els bancs imposessin als clients la totalitat de les despeses de formalització. En aquesta sentència es va declarar el caràcter abusiu de la imposició, però no es va determinar el percentatge de repartiment, després d'un llarg camí judicial, amb diverses sentències del Tribunal Suprem, es va establir que: són a càrrec de l'entitat financera les despeses de Registre de la propietat, la gestoria i la taxació, així com la meitat de les despeses notarials. I també són a càrrec del consumidor l'altra meitat de les despeses notarials i l'impost sobre actes jurídics documentats (AJD).

Així doncs, tot aquest repartiment aplica a les hipoteques signades abans del juny del 2019, ja que la Llei de Contractes de Crèdit Immobiliari, que va entrar en vigor el 16 de juny del 2019, estableix qui ha d'assumir cada despesa de formalització de la hipoteca. Sempre que el repartiment previst es respecti, no hi ha res a reclamar, ja que a les hipoteques més recents els bancs assumeixen les despeses de notaria i d'inscripció al registre de la propietat, així com les despeses de la gestoria que s'encarregui dels tràmits, mentre que el comprador es fa càrrec de les despeses de taxació de l'immoble (hi ha entitats que fins i tot ho assumeixen voluntàriament), així com pagar les còpies de l'escriptura que sol·liciti.