El Govern d'Espanya ha arribat a un acord amb els seus socis parlamentaris per tirar endavant la nova llei d'habitatge. Després de més d'un any de negociacions, les formacions polítiques ERC i EH Bildu han anunciat aquest divendres el pacte per tramitar la norma, que es preveu s'aprova abans de les eleccions municipals del 28 de maig.

Segons han explicat els diputats Oskar Matute i Pilar Vallugera, el text inclourà mesurades per a regular els lloguers en zones tensades, la modificació per definir els grans propietaris, la creació d'un nou indicador de referència per actualitzar els contractes o un repartiment diferent de les despeses i honoraris de les immobiliàries, entre altres coses.

Límit al lloguer i nou índex

Un dels punts que més conflictes ha generat durant les negociacions és el del límit al lloguer. Des de l'any passat i durant 2023, l'Executiu ha imposat un límit temporal del 2% a les pujades de les rendes del lloguer com a mesura per contenir la inflació. Unides Podemos i la resta de socis apostaven per mantenir en aquest nivell el límit a incloure en la nova llei, mentre que el PSOE es mostrava reticent.

Finalment, es fixarà un límit extraordinari del 3% en la pujada de tots els lloguers, tant de grans com de petits propietaris, per a 2024. A més, abans del 31 de desembre de 2024, l'INE crearà un nou índex de preus de referència per a l'actualització dels contractes que substituirà a l'IPC (índex de Preus de Consum).

Per la qual cosa, a partir de 2025, la referència serà aquest nou indicador que han qualificat de "més estable i inferior" a l'evolució de l'IPC. Aquesta mesura serà aplicable també en aquells contractes firmats anteriorment a la publicació de la llei que estiguessin subjectes a l'IPC. Per compensar en part aquestes limitacions, també s'inclouran en la llei incentius fiscals a petits propietaris.

Com es declaren les zones tensades?

La regulació dels lloguers gira entorn dels territoris que es considerin com àrees tensades, però què són exactament? Es tracta d'aquelles zones on els preus dels habitatges són elevats i estan expulsant els llogaters, ja siguin zones micro, equivalents a districtes censals, o àrees més àmplies.

Però no serà l'Estat el que declari el territori concret com a zona tensada, sinó que estarà en mans de les administracions públiques competents la responsabilitat d'aplicar aquesta mesura, és a dir, l'Ajuntament o la comunitat autònoma corresponent. Així mateix, la declaració de zona tensada es revisarà cada tres anys. Aquest punt és controvertit, ja que des d'algunes administracions ja han avançat que no s'adaptaran a la nova norma.

I quins requisits hi ha per declarar un territori com a zona tensada? N'hi haurà prou que es compleixin una de les dues condicions anunciades: que la càrrega mitjana del cost de la hipoteca o del lloguer més les despeses i subministraments bàsics superi el 30% de la renda mitjana de les llars, o bé que el preu de compra o que el lloguer de l'habitatge hagi augmentat almenys tres punts per sobre de l'IPC en els cinc anys anteriors a la declaració d'àrea tensada.

En aquest sentit, la llei permetrà que les comunitats autònomes regulin tots els lloguers en les àrees tensades, siguin de no grans o petits tenidors. També hi haurà una contenció de rendes que, en el cas dels petits propietaris, serà mitjançant la indexació a la renda anterior en vigor i per als grans ser farà a través de l'aplicació de l'índex de contenció de preus.

A partir de 5 habitatges es considerarà gran propietari

Un altre dels grans punts que la llei tindrà en compte és la modificació de la definició de "gran tenidor". Actualment, els grans propietaris són aquells que tenen més de 10 immobles, mentre que amb l'acord assolit, el número es rebaixa fins als cinc habitatges que ha de tenir un propietari en zona tensada per ser considerat com a gran tenidor.

En aquest punt, la llei també inclou que als grans propietaris (persones físiques, no només jurídiques) quan lloguin en zones tensades, se'ls aplicarà la limitació dels preus referenciada al nou sistema d'índexs de preus. L'objectiu que persegueix la mesura és, segons han explicat els seus impulsors, evitar l'especulació i l'acaparament d'immobles dels "fons voltor" i altres fons d'inversió.

Habitatge públic i protegit

D'altra banda, la nova norma contempla mesures en matèria d'habitatge protegit, així com la protecció dels parcs públics d'habitatge. En aquest sentit, han assegurat que es protegiran els parcs públics d'habitatge i es prohibiran la venda a fons d'inversió.

Així mateix, els percentatges de reserva de terra per a habitatge protegit augmenten del 30% al 40% al terra urbanitzable (actuacions de nova urbanització), mentre que passaran del 10% al 20% en sòl urbà no consolidat (actuacions de reforma o renovació de la urbanització). L'objectiu d'aquesta iniciativa és impulsar l'habitatge protegit de lloguer a preu limitat. Addicionalment, s'estableixen mecanismes per garantir la transparència en l'àmbit immobiliari, tant en la compra com en el lloguer.

Els propietaris hauran de pagar les despeses de les immobiliàries

Un dels punts més nous que contempla la llei té a veure amb les agències immobiliàries. Segons l'acord, a partir d'ara les despeses i honoraris immobiliaris produïts pel lloguer d'un immoble aniran sempre a càrrec del propietari, en lloc de l'inquilí.

D'aquesta manera, la llei pretén acabar amb els buits legals actuals que després de dos anys s'han concretat amb noves obligacions per als propietaris. També es prohibeix augmentar les rendes de lloguer per la via de noves despeses, que obligarien els arrendataris a abonar despeses de comunitat, taxes d'escombraries o qualsevol altre de no atribuïble del que estiguessin acordades prèviament.

Mesures en matèria de desnonaments

Respecte als desnonaments, la llei d'habitatge incorporarà noves mesures de protecció en el cas de famílies vulnerables sense alternativa residencial. Així, s'aplicarà un sistema d'arbitratge que propiciï l'acord entre llogater i arrendatari i, en cas de no haver-hi acord, es concedirà el temps necessari perquè els serveis socials puguin oferir solucions residencials.

S'habilitarà el jutge a establir terminis superiors als actuals perquè això succeeixi. Així mateix, podrà aplicar-se una pròrroga extraordinària d'un any per situacions acreditades de vulnerabilitat social o econòmica als contractes d'arrendament d'habitatge. Les comunitats autònomes podran establir mecanismes propis de mediació i alternativa residencial que considerin oportuns.

També es reconeixerà la capacitat de poder utilitzar els fons dels plans estatals d'habitatge a oferir alternatives residencials per a persones en risc de desnonament mitjançant lloguers socials bonificats, reallotjaments de persones en situació de vulnerabilitat o qualsevol altra política similar.