La concessió d'hipoteques inverses ha ressorgit l'últim any, impulsada per l'envelliment de la població, la pujada de la inflació i del cost de vida, així com de l'augment de la necessitat de liquiditat per part dels jubilats. L'oferta a Espanya continua sent limitada, ja que fins al setembre de 2023, moment en què Banco Santander i Mapfre van obtenir autorització per comercialitzar hipoteques inverses, només Caser, Occident (abans Catalana Occident) i Caixa d'Enginyers concedien hipoteques inverses.
L'abril de 2024 la xifra pensionistes a Espanya ascendia a 9,2 milions, dels quals més del 50% reben una pensió inferior als 1.500 euros mensuals. De fet, la pensió mitjana de jubilació a Espanya és d'1.439,1 euros. Aquestes dades, sumats que el 89% dels majors de 65 anys a Espanya compten amb habitatge en propietat i que l'esperança mitjana de vida a Espanya s'estima que es troba entre els 83 i els 84 anys, fan que cada vegada més jubilats trobin en les hipoteques inverses una opció interessant per assegurar el seu benestar financer, segons un recent estudi de Qualis Credit Risk, agent especialitzat en subscripció i gestió d'assegurances de crèdit hipotecari pertanyent al grup assegurador AmTrust Financial.
Segons l'anàlisi de Qualis, les hipoteques inverses experimentaran un creixement en valor del 42% el 2024 impulsat principalment per l'entrada al mercat d'aquestes noves entitats que van ampliant el coneixement del producte i l'IPC, que posarà a prova la capacitat de les economies de les persones grans. S'espera que superi els 45.000 milions d'euros el 2033, duplicant la seva mida actual.
La complexitat del producte, el risc d'impagament i la falta de coneixement entre els consumidors són alguns dels desafiaments a què s'enfronta el mercat de les hipoteques inverses a Espanya.
Les característiques de la hipoteca inversa
La hipoteca inversa es tracta d'un préstec amb garantia hipotecària, en el qual l'entitat bancària o asseguradora abona una renda mensual o un pagament únic, a canvi d'uns interessos anuals (interès compost) que es van sumant a les quantitats abonades als titulars de la hipoteca, expliquen en la firma d'assessorament Senior+. Aquest interès sol ser molt superior al que s'aplica a una hipoteca normal i pot arribar a ser el doble.
Els titulars no han de pagar cap quota d'amortització pel préstec rebut mentre visquin i seran els hereus els responsables del pagament del deute que es va acumulant amb el pas del temps. Els hereus tindran 12 mesos des de la mort de l'últim dels titulars per tornar a l'entitat prestadora la quantitat deguda (capital + interessos acumulats). Aquest producte compta amb total garantia, molt estesa als mercats anglosaxons, els proveïdors de la qual són bancs i companyies d'assegurances. Resulta especialment recomanable en situacions on no és necessari obtenir grans imports o on hi ha un especial desig en mantenir la propietat de l'immoble per als fills.
Existeixen tres tipus de modalitats d'hipoteques inverses: Pagament únic on el client rep tots els diners de la hipoteca inversa el dia de la firma; mitjançant ingressos mensuals o mixta en la que es pacta una quantitat el dies de la firma i una renda mensual.
Cal tenir en compte que l'Impost de Béns Immobles (IBI), l'assegurança de la llar, les derrames, comunitat de propietaris i subministraments, sempre li correspondrà al propietari de l'habitatge. Com a principals avantatges, es manté la propietat de l'habitatge en tot moment; es pot cancel·lar anticipadament quan es vulgui; els hereus reben la casa en herència (han de fer-se càrrec del deute); no tributa per IRPF, i es pot llogar l'habitatge, prèvia comunicació a l'entitat que concedeix la hipoteca, recullen en Senior+.
Exemples d'hipoteca inversa
L'Organització de Consumidors i Usuaris (OCU) ha elaborat un exhaustiu informe sobre les rendes que perceben aquells que hagin contractat una hipoteca inversa. "Les quantitats que poden percebre's a través d'una hipoteca inversa no són molt elevades. En cas d'abonament total no arriba al 30% del valor de l'immoble. Per a un valor mitjà de 200.000 euros i una edat de 75 anys, la renda a percebre no supera els 300 euros mensuals. En el cas d'un immoble de 450.000 euros no arriba als 600 euros. Només en casos d'immobles d'alt valor i edat avançada del contractant poden aconseguir-se uns ingressos mensuals que s'aproximin a aquests 600 euros", expliquen.
En tot cas, la suma dels tipus d'interès –són superiors als de les hipoteques normals- i les despeses, fan que el deute generat per aquest producte sigui molt elevada, "el que redueix el valor de l'herència i pot obligar els hereus a haver de vendre l'immoble per fer front a la càrrega", recull l'estudi de OCU.
En les ofertes analitzades per aquesta organització, les condicions ofertes no satisfan, en general, les necessitats. Per als valors mitjans de l'habitatge a Espanya, aquests productes ofereixen sumes insuficients i algunes entitats només ho ofereixen quan el propietari té una edat avançada (més enllà de 70 anys). A més, la hipòtesi de fons que el preu de l'habitatge donat en garantia sempre augmenta de valor amb els anys, no és certa, tal com s'ha vist en anys recents al nostre país.