L'augment de l'IPC i el tancament d'any generen incertesa en els contractes de lloguer a molts dels seus arrendataris. Massa sovint, aquests estan exposats a clàusules en els seus contractes considerades abusives. Un concepte molt més conegut en els contractes hipotecaris, però menys en el dels lloguers per la seva irrupció en els darrers cinc anys, també lligada a un augment del lloguer després de la crisi econòmica del 2008, especialment a Espanya, derivat del sector de la construcció. D'entrada, cal definir exactament què és una clàusula abusiva en els contractes de lloguer. L'advocat expert en dret immobiliari i professor de la UOC, Alejandro Fuentes-Lojo, ho té clar: "Són aquelles clàusules que, o bé contravenen la normativa tuïtiva d’arrendaments d’habitatge en perjudici de l’arrendatari, o bé, tot i no ser contràries a llei, causen un greu desequilibri dels drets i obligacions de les parts en perjudici de l’arrendatari consumidor", en declaracions per a ON ECONOMIA.
El Sindicat de Llogateres, totalment desbordat
Les més habituals que trobem actualment dins el mercat arrendatari són les que declaren que el contracte és de temporada, quan en realitat constitueix el domicili del llogater, fixant terminis de durada inferior als que marca la llei, fixar esglaonaments anuals de renda o sistemes de bonificació per tal d’augmentar la renda anualment, preveure indemnitzacions per exercir la facultat de desistiment del contracte superiors al límit que marca la llei, etc. En aquesta línia, tenen molta feina a fer el Sindicat de Llogateres i Llogaters, una entitat que no rep cap mena de subvenció pública i que es replica en diferents parts de l'Estat espanyol. A tall d'exemple, a Catalunya, aquesta associació ja representa més de 3.000 afiliats que contribueixen a la seva viabilitat a través de diferents quotes que van des dels 18 euros anuals d'aquelles les llars amb més dificultats, les de 50 euros a la resta i també l'anomenada quota de solidaritat de 120 euros, també anuals, pels qui poden pagar en major mesura. Fonts d'aquest Sindicat a ON ECONOMIA constaten com l'abús d'aquestes clàusules va en augment: setmanalment, només a l'assemblea de Barcelona, arriben més de 20 peticions, a banda de les respostes i el servei d'atenció personalitzat que donen a través de les xarxes socials.
Distingir entre clàusula abusiva i nul·la
D'entrada, hem de saber que els contractes no es vinculen a l'IPC i, per tant, la renovació d'aquests no és el gener de cada any, sinó quan el contracte de cadascú compleix l'aniversari. Així doncs, davant el context d'inflació cal tenir en compte el topall límit del 2% en els contractes, independentment de l'IPC, que el govern espanyol ha establert. "Més enllà d'aquest percentatge, el que ens preocupa és quan s'acaba el contracte. Aleshores, el propietari de l'immoble pot duplicar el lloguer", defensen des del Sindicat de Llogateres. La conclusió és evident: cal llegir sempre la lletra petita. "No és fàcil detectar-les, ja que, per fer-ho, l’arrendatari ha de conèixer bé la Llei d’Arrendaments Urbans, coneguda com a LAU. Així doncs, no li queda una altra que consultar el seu advocat", conclou Fuentes-Lojo. El problema és que, massa sovint, no es tenen els recursos ni els contactes per poder-ho revisar. Però l'advocat insisteix: "S’han de revisar amb especial cura els apartats que regulen la durada del contracte i els que regulen la renda i la seva actualització, donat que en aquests moments existeix la normativa legal" que prohibeix apujar anualment la renda sense límit.
A partir d'aquí, hem de distingir entre dues clàusules: les abusives, fora d'un marc de llei amb el que es puguin discutir si no és a través d'un jutge, i les nul·les. Mentre que les abusives difícilment han pogut estar negociades per la part arrendadora i vulneren el dret de lloguer, però no es pot establir fins que hi ha jurisprudència i es marca un precedent, en les nul·les sí que hi ha recorregut per la banda de qui lloga. Un exemple és el que estableix la LAU, la qual marca que es pot rescindir el contracte al cap de sis mesos per la part arrendatària. En canvi, en un contracte es pot establir que aquest mínim s'allarga fins a l'any. Doncs bé, en aquest cas, el que figura en el contracte és una clàusula nul·la que intenta enganyar sobre el que la llei marca i se sobreposa a qualsevol clàusula d'un contracte privat.
Quines són les clàusules més repetides?
Si entrem en els exemples, també n'hi ha d'altres. Un cas habitual és la pretensió de la propietat d’apujar la renda anual, segons una clàusula del contracte que establia que a partir del primer any la renda passaria a ser més elevada i, per tant, com que la clàusula és nul·la de ple dret l’arrendatari està en tot el seu dret de continuar pagant la renda que venia pagant, oposant-se a la pujada. Però n'hi ha més que el Sindicat ha resumit en les següents:
Bonificacions fraudulentes: una de les clàusules abusives més destacades són les anomenades “bonificacions”. Sota aquest terme, la propietat, representada per un fons voltor, imposa pujades de lloguer interanuals que superen l’IPC. Concretament, imposa pujades de fins al 20% un cop s’han superat els 3 primers anys de contracte (en contractes de 7 anys). Aquesta clàusula és contrària al Decret Llei del març del 2019 que prohibeix increments per sobre de l’IPC.
Assegurança d’impagament: en els contractes, la propietat fa pagar a l’arrendatari una assegurança per impagament. Aquesta despesa és totalment il·legal en tant que respon a l’interès per l’arrendatari i no per l’arrendador.
Falsa declaració de negociació de les clàusules: una de les clàusules més controvertides dins del contracte és la que afirma que cada una de les clàusules ha estat negociada individualment entre l’empresa arrendadora i l’arrendatari. Això és totalment fals en tant que les llogateres, normalment, no poden accedir al contracte de lloguer fins al mateix dia de la signatura i a les oficines de l’empresa.
Possibilitat de retenció de fiança: l’empresa es reserva el dret de retenir la totalitat de la fiança si no es compleix amb alguna de les condicions de retorn de l’habitatge, per molt ínfima que sigui, per exemple, no haver pintat les parets, qüestió desestimada pels Tribunals.
Penalització per demora en l’entrega de claus: hi ha casos on la propietat imposa el pagament de fins al 300% del preu del lloguer per dia, per cada dia que es retardi l’entrega de claus. Això vol dir que si un lloguer és de 900 euros, que correspondria a uns 30 euros diaris, per cada dia que el llogater estigui al pis fora de contracte suposaria un cost de fins a 90 euros diari.
Autorització per inclusió al registre de morosos: quan la propietat obliga els llogaters a donar el seu consentiment perquè l’empresa els pugui incorporar al registre de morosos. Això no només sobrepassa les competències jurídiques, tenint en compte que per incorporar dades personals cal que es compleixin certs requisits, sinó que és abusiva perquè limita els drets de l’arrendatari i no és una clàusula recíproca, i l'arrendatari no podria incorporar al registre de morosos si no li tornen la fiança, per exemple.
Renúncia a drets en cas d’interrupció dels subministraments: aquesta clàusula exonera de responsabilitat a la propietat en cas d’interrupció dels subministraments, violant la seva obligació de garantir “l’habitabilitat de l’habitatge” i a la vegada no és recíproca atès que obliga l’arrendador a continuar complint en les seves obligacions de pagament del lloguer, encara que l’habitatge no reuneixi amb les condicions d’habitabilitat.
Dret de l’arrendador a fer visites periòdiques a l’habitatge per comprovar el seu estat: aquesta clàusula és abusiva atès que l’arrendador es reserva el dret a accedir a l’habitatge previ avís a l’arrendador. Contradiu la Llei 18/2007 del dret a l’habitatge, que estipula que les visites es podrien fer previ consentiment de l’arrendador d'acord amb les seves necessitats.
No devolució de despeses en cas que l’arrendador incompleixi el contracte: en cas que hi hagi un incompliment de contracte, encara que sigui per part de l’arrendador (per exemple per mal manteniment de l’habitatge), l’arrendatari no té dret a ser compensat. És una clàusula no recíproca, perquè si fos l’arrendatari qui incomplís el contracte, aquest sí que hauria de fer una compensació econòmica a la propietat.
Despeses per incompliment: el contracte estipula que davant de qualsevol incompliment, serà l’arrendatari qui haurà d’assumir les despeses judicials, sobrepassant les competències d’un jutge, que és qui hauria de decidir qui assumeix totes despeses en cas d’un procés civil.
Litigar en temes arrendaticis és més antieconòmic donat que els imports a discutir solen ser molt inferiors que en una hipoteca i, per tant, són molts els llogaters que acaben no exercint els seus drets pel cost de la defensa en un plet o per la por a enemistar-se amb la propietat, sobretot en casos com l'anteriorment esmentat davant un fons voltor. Malgrat tot, Fuentes-Lojo hi veu esperança: "La darrera reforma de 2019 sobre la matèria ha fet més accessible l’accés a la justícia en aquest tipus de plets, facilitant que molts d’aquests plets sobre clàusules nul·les i abusives es puguin tramitar per via de judici verbal, que és més econòmica i ràpida que la via de judici ordinari". Així doncs, és gràcies a aquesta darrera reforma de 2019 i sobretot als seus coneixements, cada vegada més extensos, que ara es comença a veure litigi en aquesta matèria.