L’Eusebi és propietari d’un pis de tres habitacions a un municipi del Maresme. “Ens vam trobar uns diners d’una herència, no gaires, i vam pensar que era una bona idea comprar un pis i llogar-lo per obtenir una rendibilitat que no ens la donava un compte corrent o a terminis en un banc”, explica el protagonista d’aquesta història. 

D’això fa ja tres anys i, en aquest període, ha buscat inquilins en un parell d’ocasions. “Vam tenir una oferta d’una mare amb dos fills petits i la seva mare gran i, em va saber greu, però la vam descartar perquè els ingressos eren un pèl justos i vaig estimar-me més prevenir potencials problemes”, assenyala. 

L’Eusebi va triar llavors com a arrendataris una parella jove amb sendes nòmines que garantien el pagament, encara que només van romandre al pis un any. “En la nova cerca d’inquilins se’ns va apropar un treballador de La Caixa amb una bona nòmina i, evidentment, no vaig tenir dubtes”, afegeix. L’Eusebi explica que els ingressos per lloguer donen lloc a una rendibilitat bruta del 4,4%, a la qual després s’han de descomptar pagaments (comunitat de veïns, IBI, etc.) i manteniment.

La selecció dels arrendataris o, popularment, càsting d’inquilins és cada cop més freqüent entre les agències immobiliàries i propietaris d’habitatges. L’enduriment i alentiment dels desnonaments en els últims anys i, en especial, en la recentment aprovada llei de l’habitatge, està portant molts propietaris a curar especialment la seva tria. 

Lloguer temporal: aposta o frau de llei?

Juntament amb això, una altra via escollida pels propietaris per evitar o minimitzar els efectes de la llei de l’habitatge és la seva aposta pels contractes de lloguer temporal. “En els últims mesos estem rebent moltes consultes sobre aquesta figura”, reconeix Carles Sala, director de l’àrea jurídica i portaveu del Col·legi d’Agents de la Propietat Immobiliària de Barcelona (COAB).

“No hi ha límit per un contracte temporal sempre que es justifiqui i quedi ben acreditat al contracte, és a dir, pot ser de tres mesos, però també de quatre anys”, assenyala Sala, que posa com a exemple estudiants que venen a Barcelona o a Madrid a estudiar un màster i necessiten l’habitatge només dos anys.

El Sindicat de Llogateres, per la seva part, considera que aquesta pràctica és un frau de llei. “Estan augmentant, però no perquè hi hagi més demanda, sinó com a frau encobert per no ser un lloguer habitual”, expliquen.

Una pràctica també per saltar-se la llei d’arrendaments urbans i, per tant, esquivar la llei de l’habitatge és llogar el pis per habitacions, encara que sigui a una mateixa família, i acollir-se llavors al Codi Civil. Una pràctica que es dona a grans ciutats com Madrid i Barcelona i que el Sindicat de Llogateres també considera que és un frau de llei.

Eduardo Malet és agent de la propietat immobiliària amb un local al barri de Chamberí de Madrid. Amb més de tres dècades dedicant-se a la compravenda i lloguer de pisos, Malet constata que la nova llei de l’habitatge està “destrossant el mercat de lloguer”. “No és una cosa d’ara, perquè ja fa temps que la música sona i els propietaris tenen cada cop més dubtes a llogar per l’alentiment dels desnonaments en cas de problemes”, assenyala Malet.

Disminució de l’oferta d’habitatge

El professional i consultor immobiliari constata una disminució del 15% de l’oferta de pisos de lloguer a Madrid aquest any en un context d’augment de la demanda per les dificultats cada cop més grans de compra. “Les persones més vulnerables, al final, són les més perjudicades, perquè els propietaris són reticents a llogar-los el pis”, apunta. Malet assenyala que s’està creant un estat d’opinió per tal d’anar augment, de mica en mica, la intervenció de les administracions públiques en el mercat de l’habitatge.

Carles Sala, per la seva part, emmarca l’increment del lloguer temporal i de la selecció d’inquilins en un intent de minimitzar les últimes lleis. “La LAU buscava des del principi un equilibri entre els propietaris i arrendataris; quan el legislador trenca aquest equilibri a favor de l’arrendatari, el propietari busca vies per aconseguir un reequilibri”, apunta el portaveu dels API de Barcelona.

Finalment, el Sindicat de Llogateres alerta d’una pràctica que considera il·legal i que, segons assenyala, s’està donant com una via perquè els honoraris de les agències els pagui l’arrendatari i no el propietari del pis, tal com ha modificat la nova llei. “S’estan girant factures per part de les agències a arrendataris per serveis d’assessoria, contractació de subministraments de la llar o orientació legal que busquen substituir el pagament dels serveis i que són totalment il·legals”, adverteixen. Des del Col·legi d’API s’afegeix que no els consta cap queixa per aquest motiu i que, en tot cas, està clar que el pagament dels honoraris a una agència d’intermediació és una obligació del propietari de l’habitatge llogat.