Escriptura de la propietat, certificat final d'obra, cèdula d'habitabilitat i, en els darrers temps, l'acta de la darrera reunió de veïns. Aquesta és l'última tendència i recomanació que els gestors donen abans de comprar un habitatge o, fins i tot, llogar-ne un. Són molts els despatxos d'advocats i assessors que en els darrers temps estan fomentant aquesta pràctica per evitar sorpreses desagradables però és ara quan, aquesta informació, està prenent força i a través del boca orella ja es pren seriosament. ON ECONOMIA ho ha pogut confirmar amb diferents agents immobiliaris i, fins i tot arquitectes, que prefereixen guardar l'anonimat.
L'ITE de l'edifici
La majoria d'ells coincideixen amb què aquest document es demanda més en zones amb edificis o grans ciutats com Badalona o Barcelona, davant de zones més residencials de cases com la comarca del Maresme. En termes generals es parla d'acta de veïns, però també de certificat de comunitat per saber si l'edifici té la ITE en vigor, una mena d'Itv dels vehicles però per construccions. Les seves sigles responen a Inspecció Tècnica d'Edificacions i serveix per corroborar si hi ha derrames pendents o fons de la comunitat per a futures derrames, entre d'altres.
El valor de l'acta de veïns
Però tornant a l'acta, constitueix un dels instruments més importants per garantir la seguretat jurídica a les comunitats de propietaris. La mateixa normativa exigeix que els acords adoptats a les Juntes de propietaris es reflecteixin al llibre d'actes, així s'estableix a l'article dinou de la Llei de Propietat Horitzontal (LPH). Això vol dir que si uns veïns fan massa soroll, hi ha un pis okupat o, fins i tot, existeixen discrepàncies en la mateixa comunitat, això queda reflectit en aquestes actes. El mateix article dinou de la LPH, a l'apartat 3, estableix l'obligació de remetre les actes als propietaris, els quals tenen reconegut el dret d'accés al llibre que les conté.
Per tant, és un dret al qual també pot optar-hi el futur propietari però amb matisos. L'empresa Forlopd, especialitzada en seguretat de la informació, recorda que la llei actual espanyola "no fa diferències entre tipus de propietaris en relació amb el moment de l'adquisició de l'immoble" i subratlla "tenir en compte que el contingut de les actes inclou dades personals, entre d'altres, relació d'assistents i els seus càrrecs respectius, noms dels propietaris que haguessin votat a favor i en contra dels acords, així com quotes de participació".
Però les lleis sempre són interpretables. Així mateix, hi ha una doctrina que estableix que el dret d'informació dels propietaris no és un dret individual, sinó col·lectiu. De fet, ja hi ha una sentència de l'any 2004 del Tribunal Suprem que no es pot entendre com un autèntic dret d'informació a favor dels copropietaris, com passa al àmbit de les societats anònimes. Així doncs, Forlopd conclou que "en cas que vulguem defensar l'accés per part de qualsevol propietari a les actes (ja sigui nou o no), podríem tornar-nos a remetre a l'article 19 de la LPH, que específicament regula això, i que a l'apartat 3 exigeix que aquestes siguin trameses a tots els propietaris". Així doncs, si al comprador o gestor realment li interessa, no impossibilita aquesta acta al futur veí. D'aquesta manera, la comunicació de dades haurà de limitar-se a aquells que resultin "adequats, pertinents i limitats” per al compliment de la finalitat que legitima l'accés a aquests, que en aquests supòsits ve referit al bon govern de la comunitat i al seu control. I d'aquí, la legitimitat d'un futur veí a tenir dret a la informació. Però també se'n deriva que té uns drets, encara que limitats en el temps i, com a conseqüència, al que opta és a la lectura de la darrera acta de veïns.
El poder de la comunitat de veïns
Si entrem en el detall, ja hi ha aspectes que es recullen en les actes que són realment interessants per a un comprador. El desembre passat, la Sala Civil del Tribunal Suprem va avalar el veto als lloguers turístics en aquelles comunitats de veïns que ho prohibeixin expressament als seus estatuts la utilització dels habitatges per exercir una activitat econòmica. A través de dues sentències, el tribunal considera que el lloguer de vivendes per a ús turístic és una activitat econòmica. Tot i que aclareix que en els casos examinats no es tracta d'aplicar la Llei de propietat horitzontal, que disposa que l'acord pel qual es limiti o condicioni l'exercici d'aquesta activitat requerirà el vot favorable de les tres cinquenes parts dels propietaris, sinó de determinar si als estatuts comunitaris hi ha una prohibició de destinar els pisos a l'ús turístic. Saber si aquells veïns veten l'ús de pisos turístics és una dada molt rellevant.
Així doncs, quan es produeix una operació immobiliària tothom té drets i deures, també el comprador. A tall d'exemple i, més enllà de l'acta de veïns, també trobem d'altres com el contracte d'arres. En aquest, els dos intervinents es comprometen a fer la compravenda i el comprador lliura una quantia que es descomptarà del preu final de l'immoble. Però els altres documents, subjectes a la voluntat de cada banda, ni són obligatoris ni prohibitius. A més, en el cas de la sol·licitud de l'acta de la comunitat de veïns, no només es produeix entre compradors particulars, sinó també s'ha donat per part dels mateixos bancs o entitats que posen a subhasta habitatges i que els interessa saber el valor real final de l'immoble o els seus condicionats.