El setembre de 2020, el Govern català va implementar un sistema de control de lloguers que es va aplicar a 61 municipis de més de 20.000 habitants que registraven una tensió alcista al mercat de lloguer. Aquest règim, que va ser únicament vigent durant un any i mig perquè la regulació es va declarar inconstitucional el març de 2022, va portar a col·lació un debat dins i fora del sector immobiliari: El límit en les rendes de lloguer és realment un fre a l'oferta d'habitatge? A data d'avui, la polèmica continua oberta, i experts i estudiosos del sector plantegen opinions dispars. Entre altres coses, perquè, arran de la tensió inflacionista, el govern espanyol també va aprovar en març de 2022, l'aplicació d'un límit del 2% en els lloguers, mesura que s'ha prorrogat fins a finals de 2023. Entre els últims estudis difosos es troba l'informe de l'Institut d'Economia de Barcelona (IEB), elaborat pels professors Jordi Jofre (Universitat de Barcelona), Rodrigo Martínez (UCL) i Mariona Segú (CY Cergy Paris Université). En el mateix s'afirma que la política de regulació de lloguers adoptada a Catalunya el 2020 es va mostrar efectiva per abaixar els preus del lloguer sense generar una retirada massiva de pisos del mercat.
Argumenten al seu informe, titulat Nueva evidència sobre els efectes del control de lloguers a Catalunya, que comparant els municipis subjectes a la regulació amb un grup de municipis no subjectes a ella -per tenir menys de 20.000 habitants- encara que igualment tenien un mercat de lloguer tens, el preu del lloguer va baixar entre un 4% i un 5% en els municipis regulats, davant els no regulats. A més, asseguren que amb l'anàlisi realitzada no hi ha evidència que demostri que la regulació hagi reduït el nombre de contractes de lloguer subscrits, la qual cosa indica que "la reducció de l'oferta a curt termini no és necessàriament substancial". Respecte als efectes del control de lloguers sobre el nombre de contractes conclosos i sobre l'estoc d'unitats de lloguer, en ambdues variables, els estudiosos conclouen que aquestes no es van veure afectades per la política de control dels lloguers, "la qual cosa confirma que el nombre d'habitatges de lloguer no es va reduir a causa de la regulació dels lloguers". Per estudiar l'impacte d'aquesta regulació, els acadèmics han utilitzat les microdades proporcionades per l'Incasol (Institut Català del Sòl) i l'Agència d'Habitatge de Catalunya (AHC), amb un total de 148 municipis: 58 afectats per la norma i 90 sense afectació, però amb característiques similars en població i situació del mercat immobiliari. Aquestes dades cobreixen l'univers de contractes de lloguer subscrits i conclosos a Catalunya entre 2016 i 2022.
Entrant a valorar els efectes econòmics derivats de l'aplicació d'un límit en les rendes per lloguer, el professor Jordi Jofre explica que la política de control dels lloguers va afectar més de 190.000 contractes que haurien de ser vigents durant cinc anys. D'allà, que els càlculs de l'informe determinin que, prenent un lloguer base d'uns 730 euros mensuals, "un 4% menys de lloguer són 350 euros anuals de rebaixa en la renda del inquilí, que, a 190.000 contractes durant 5 anys, impliquen una reducció de més de 300 milions d'euros en els costos d'habitatge per a les famílies inquilines".
De la mateixa manera, es pot assenyalar que l'estudi de l'IEB també analitza què va passar quan la regulació es va declarar inconstitucional el març de 2022. Les dades mostren que els lloguers van tornar als seus valors preregulació immediatament i no va augmentar la quantitat de pisos llogats en zones regulades.
Una norma que inclourà la Llei de l'Habitatge
Tenint en compte que el control dels lloguers és el nucli de la nova Llei pel Dret a l'Habitatge que el govern espanyol està tramitant al Congrés dels Diputats i que, en alguns aspectes prevaldrà sobre les normes autonòmiques, la polèmica està servida. Els agents del sector immobiliari mantenen que ni s'han reduït tant els lloguers ni s'ha sostingut el nivell d'habitatges disponibles en règim de lloguer a Catalunya. És més, fonts consultades per ON ECONOMIA esvaeixen aquest supòsit. Iñaki Unsain, fundador i director general d'ACV Gestió Immobiliària, manifesta que a Barcelona el topall estatal del 2% en el preu del lloguer ha augmentat les rendes una mitja del 20% i la demanda s'ha sostret un 28%, per la qual cosa s'ha retirat oferta del mercat. Unsain comenta que molts propietaris han retirado'del mercat els pisos que tenien de lloguer. Els propietaris les han retirat i comercialitzat com pisos de temporada, i una altra part s'ha destinat a la compravenda, "encara que en nivells poc significatius, a causa de la pujada dels tipus d'interès". A més, hi ha un altre percentatge que s'ha retirat del mercat en espera de l'aprovació de la llei estatal. En aquest sentit, apunta a una possible pujada del límit de les rendes al 3% el límit màxim de la renovació dels lloguers, "perquè l'executiu espanyol està molt pressionat pel seu soci de govern, Podemos." Segons els càlculs del responsable d'ACV Gestió Immobiliària, els propietaris que s'han vist afectats per la norma, han vist com les seves rendes per lloguer es reduïen en uns 2.000 euros anuals.
Insisteix Iñaki Unsain, com altres experts del sector immobiliari, en què la fórmula per incrementar l'oferta de pisos asequiblres de lloguer passa per incrementar el nombre d'habitatges socials, no per posar límits als preus, i que es necessiten polítiques d'habitatge a llarg termini que incloguin més d'una legislatura. Una altra mesura seria incentivar amb desgravacions fiscals els propietaris perquè baixin els lloguers amb, per exemple, deduccions en l'Impost de Béns Immobles (IBI); "encara que no són mesurades populars per a un govern d'esquerres i no crec que es fomenti aquesta línia d'incentius".
El 20% de les llars destinen un 40% a despeses
Els autors de l'informe Nueva evidència sobre els efectes del control de lloguers a Catalunya denoten que l'accessibilitat a l'habitatge és un problema cada vegada més important a moltes ciutats del món. A uropa, aproximadament una de cada deu famílies es gasta més del 40% dels seus ingressos en cobrir les despeses de la llar, una situació descrita com "la sobrecàrrega de l'habitatge" (housing overburden), que és especialment aguda a les ciutats (Eurostat, 2021). A Espanya, el 20% de les llars en règim de lloguer estan sobrecarregades per aquestes despeses, ja que les famílies destinen més del 40% dels seus ingressos l'habitatge (OCDE, 2021). L'abast i la importància d'aquest fenomen ha portat a encunyar l'expressió "crisi d'accessibilitat a l'habitatge" (UN-Hàbitat, 2020).
Els sistemes de control del preu dels lloguers -afegeixen- són mesurades que han generat debat. D'una banda, hi havia temor d'una reducció de l'oferta d'habitatges i d'una mala assignació de les unitats de lloguer. D'altra banda, les polítiques de control dels lloguers poden reportar beneficis nets en termes de benestar (especialment per a les famílies de rendes baixes), ja que actuen com un instrument d'assegurament en un context de mercats incomplets i d'aversió al risc. Ciutats com París o Berlín han optat per aquesta via i recentment han adoptat sistemes de control dels lloguers.
També argumenten que altres informes reforcen la seva tesi i esmenten altres estudis que han proporcionat avaluacions alternatives sobre la política de control dels lloguers. En el primer estudi, Lessons from an Aborted Second-Generation Rent Control in Catalonia, de K. A. Kholodilin (2022), s'utilitzen els anuncis de lloguers publicats a la plataforma immobiliària Idealista per avaluar l'impacte de la introducció del control de lloguers al mercat de l'habitatge i es conclou que la rebaixa en les rendes va ser d'entre un 6-7% en els municipis regulats. A més, no troben efectes estadísticament significatius en el nombre d'anuncis.
El segon estudi és The effect of second generation rent controls: New evidence from Catalonia, dels professores de la Universitat Pompeu Fabra, J. Monras i J. G. Montalvo (2022) que, partint de les mateixes dades, mostren que el control dels lloguers va rebaixar el lloguer mitjà un 5%. Tanmateix, assenyalen que aquesta política va conduir a una convergència de rendes cap al preu de referència, és a dir, que els habitatges amb lloguers més baixos que el preu de referència van pujar el lloguer. A més, observen un efecte negatiu i significatiu en el nombre de contractes firmats, encara que es pot dir que la seva mostra arriba a 400 municipis.