El seriós problema de l'habitatge a Espanya, amb els preus tensats i el col·lapse del mercat del lloguer, tindria solució si la inversió pública assolís els 6.600 milions d'euros anuals per construir 130.000 habitatges de lloguer assequible. Així, es resoldria els problemes d'1,37 milions de llars espanyoles, que destinen més d'un 50% dels seus ingressos mensuals a pagar la renda del pis, prenent com a base els municipis de més de 5.000 habitants i les capitals de província. Aquesta xifra de recursos, de recollir-se en els pressupostos anuals de l'Estat espanyol, equival al 0,45% del PIB espanyol i representaria doblar l'esforç públic actual que únicament destina a plans d'habitatge social el 0,22% del PIB.
Aquesta proposta correspon al pla d'actuacions que recull l'informe Accés a l'habitatge i les necessitats de lloguer assequible a Catalunya, elaborat per la immobiliària Culmia, amb fonts de la consultoria GAD3 i de l'Institut Cerdà. Del mateix es desprèn que a Espanya seria necessari el desenvolupament de 761.000 nous habitatges destinats al lloguer assequible, durant els pròxims 10 anys, per satisfer la demanda, destensar els actuals preus del mercat i rebaixar la taxa d'esforç que les llars destinen al lloguer, per a la qual cosa dediquen en l'actualitat una mitjana del 40% dels seus ingressos. S'especifica que els recursos no únicament els posaria l'administració, sinó que advoquen també per la col·laboració publicoprivada i per prendre mesures en matèria de fiscalitat perquè promotors i constructors reduïssin els seus costos fiscals i, per tant, puguin oferir lloguers més reduïts. El plantejament és fer promocions d'obra nova a preus per sota de mercat, és a dir, amb un lloguer d'entre els 500 i els 800 euros. En aquesta línia, aposten per actuacions prioritàriament sobre les zones més pressionades, com són les capitals i àrees metropolitanes de Madrid i Barcelona, on hi ha una demanda insatisfeta d'uns 20.000 pisos anuals, que és constant. A Espanya es preveu la creació de 150.000 noves cases a l'any entre els municipis més poblats, per la qual cosa de seguir l'actual línia de desenvolupament d'habitatges, cada any es produirà un dèficit de 20.000 habitatges assequibles.
Els directors de l'informe han adequat també el pla ampliant-lo a la població global, que ha de destinar més d'un 30% dels ingressos mensuals al lloguer, és a dir, a un total d'1,7 llars. Per això, als 761.000 pisos -que tindrien un cost d'edificació de 108.000 milions d'euros en una dècada, d'acord amb 142.000 euros cada pis- dels que el 76% provindria de la inversió privada i únicament un 24% del sector públic. En detall, un total de 81.500 milions correspondrien a la inversió privada, que es repartirien entre els 18.500 milions dels adjudicataris i 63.000 milions de la inversió bancària. La inversió pública, per la seva part, assoliria els 26.600 milions a repartir entre els ajuts a la construcció i els subsidis de finançament. Per regions, Catalunya, Madrid, Andalusia i Comunitat Valenciana són les zones que necessiten un desenvolupament d'habitatge assequible més gran. Catalunya unes 225.000, amb 1.010 milions d'inversió; i Madrid, 174.000 (amb una inversió de 5.400 milions). Andalusia és una altra de les regions que necessita un major nombre d'habitatges de lloguer assequible, amb un total de 85.000 noves unitats i una inversió de 4.529 milions. El segueix la Comunitat Valenciana amb 85.000 habitatges i 3.245 milions. Finalment, Canàries, amb 46.000 habitatges i 2.486 milions.
A aquest paquet s'hi afegirien uns 442.000 habitatges per a famílies vulnerables que únicament podran sobreviuran amb un lloguer social, d'entre 200 i 300 euros mensuals, i la seva construcció tindrà un cost de 6.100 milions d'euros que, en aquest cas, l'informe suggereix que se sufragui amb 2.500 milions per part de l'administració directament, i els 3.600 milions restants, correspondrien a finançament bancari. Un altre paquet que se sumaria se centra en la construcció de 486.000 habitatges d'obra nova lliure, destinada a la compra, sota el model Build to Suit (BTS), és a dir, inversionistes que destinessin capital la construcció per a promotors que prendran la gestió i els col·locaran al mercat. La inversió global assoliria els 7.700 milions d'euros i inclouria l'edificació d'habitatge de protecció oficial (VPO) per 2.800 milions. Aquest segment seria dirigit a famílies de més poder adquisitiu, i per a inversors estatals o internacionals.
Ajuts a la construcció, finançament i lloguer
Per orquestrar tot el pla d'habitatge, l'informe Accés a l'habitatge i les necessitats de lloguer assequible a Catalunya, elaborat plantejat per la immobiliària Culmia, que l'ha difós i compartit amb diverses administracions, els experts reclamen incentius de diversa índole per a la població vulnerable, però també per a constructors i promotors. Segons el tipus d'actuació, proposen que més de la meitat del cost anual se sufragui amb algun tipus d'ajuda a la construcció, en aspectes com l'accés a terra, la col·locació al mercat de terra destinat inicialment a equipaments o reservat per a dotació de serveis públics a la ciutadania; a més de la revisió en moltes comunitats autònomes l'actualització del preu dels mòduls a Catalunya (preu màxim a què es poden llogar aquests immobles), ja que en moltes d'elles fa més d'una dècada que no s'actualitza, quan els costos de les obres i els materials s'han encarit, especialment en els dos últims anys. Amb un millor preu del mòdul, els promotors poden obtenir una rendibilitat del projecte.
Baixa producció i augment de la demanda
En un context en què la producció d'habitatge a Espanya ha caigut un 86% respecte al seu màxim històric de 2006 (es construeixen a l'any 80.000 habitatges), el mercat nacional se situa a la cua d'Europa quant a construcció d'habitatge públic, sent ja el cinquè país de tota la Unió amb menor parc destinat a això. Del total de la producció d'habitatge, únicament el 10% correspon a habitatge protegit i d'aquest percentatge, la major part (el 80%) prové únicament de la inversió privada.