Quan es parla de les polítiques de foment de l’habitatge es pot explicar de quina manera les grans ciutats d’arreu d’Europa -París, Berlín, Amsterdam, per exemple- tenen un parc d’habitatge de lloguer amb preus elevats, per sobre dels existents a Barcelona, però, en canvi, el grau d’emergència social és molt més baix.
Les raons d’aquesta radiografia es troben en les polítiques públiques que han desenvolupat els països veïns d’Espanya que no només s’han ocupat de fomentar el parc immobiliari, sinó que paral·lelament han desenvolupat unes estratègies públiques de suport social per als més desafavorits. Per descomptat, també hi té a veure la història política de cada estat i, més concretament, quins mètodes es van implantar en matèria d’habitatge per reconstruir Europa després de la Segona Guerra Mundial o, en el cas d’Espanya, què es va decidir un cop acabada la Guerra Civil. Unes decisions que han dibuixat un estat del benestar molt divergent al conjunt d’Europa. Això no obstant, en gairebé tots els països el sector del lloguer privat té un pes destacat en el conjunt del parc d’habitatges. En aquest aspecte no hi ha diferències substancials.
Aterrant aquestes qüestions i fent-ne una extensa i concreta anàlisi, i just quan fa un any de l'entrada en vigor de la Llei de l'Habitatge, els experts de la Cambra de la Propietat Urbana de Barcelona en diferents estudis demostren que un mercat del lloguer amb rendes altes i sense topalls reguladors, amb participació dels propietaris privats, i amb poca disponibilitat de sòl -entre altres coses-, no té per què ser sinònim d’obstaculitzar l’accés a l’habitatge per a les famílies vulnerables, ans al contrari.
Incentius fiscals als promotors
El president de la Cambra de la Propietat Urbana, Joan Ràfols, argumenta que membre als països veïns els governs han desenvolupat diverses polítiques d’ajuts socials i mesures impositives per afavorir tant als propietaris dels habitatges de lloguer com als constructors que les promouen, a “Espanya es van fent noves lleis i regulacions per a l’habitatge, però no s’acompanya ni de despesa social, perquè la política de l’habitatge sempre s’ha centrat en la promoció de pisos de protecció oficial, ni tampoc d’incentius fiscals, que si ve van existir durant uns anys, amb la crisi financera del 2008 i la política de retallades pressupostàries de 2012 es van abolir”. Ràfols afirma: “des del 2008, a Espanya s’ha desmuntat tota referència a una política d’habitatge per al conjunt del país” i es refereix a la desaparició a partir de 2012 les subvencions a promotors socials o a compradors de l’habitatge de protecció oficial; i a la retirada de les desgravacions fiscals a la renda per a protecció oficial.
Coincidint amb el primer any de vigència de la Llei d’Habitatge a Espanya, que la Cambra de la Propietat Urbana ha qüestionat públicament des que es va posar sobre la taula el seu primer esborrany, el president de l’entitat recorda que “per molt bona o dolenta que hagi estat aquesta norma -més aviat dolenta perquè no aconsegueix els impactes pels quals es va regular-, queda clar que no n'hi ha prou amb una llei d’habitatge quan la despesa en habitatge als pressupostos de l’estat espanyol és la més baixa de tota la història recent”.
Ràfols concreta que “en els pressupostos de 2023, tant espanyols com catalans, les partides per a l’habitatge eren ridícules i inferiors als dos anys anteriors; ha estat una fal·làcia dir que eren superiors perquè han sumat els recursos provinents dels fons europeus Next Generation, sense aquesta partida, són inferiors”, insisteix. Diu també que això és inacceptable si es té en compte que les administracions admeten que hi ha una emergència residencial per manca d’accés a l’habitatge i una escalada dels preus del lloguer.
Des de la Cambra s’adverteix que el problema és que el debat de l’habitatge a Espanya ha estat sempre molt polititzat, i ha permès fer molta demagògia, a part que les polítiques duren el que dura una legislatura, és a dir, molt pocs anys. “Tothom fa bandera de les polítiques d’habitatge quan hi ha eleccions, però després si arriba al govern se n’oblida”, concreta.
Catalunya, suspesa
A Catalunya, en els últims tres anys, s’han construït menys habitatges que els que es necessitarien pel creixement demogràfic, que inclou l’augment de la immigració. Segons dades de la Cambra de la Propietat Urbana, el 2023 es van acabar a Catalunya uns 14.000 habitatges, però quan es treuen els destinats a segona residència, la xifra baixa a 8.000 unitats construïdes als nuclis urbans. “Això per a una població de 8 milions d’habitants és molt poc”, concreta el seu president.
Les estadístiques demogràfiques que estimen les necessitats derivades del creixement del nombre de llars, sense comptar la demanda de la immigració, situen les necessitats de residències en uns 25.000 habitatges per any. Per tant, “l’emergència residencial que abans es limitava a unes famílies amb baixos ingressos o que estaven al marge del mercat de treball, ara acabarà sent un problema general important”, adverteix Joan Ràfols. En conseqüència, amb una oferta limitada i una demanda creixent, “estem condemnats a patir un greu problema d’accés a l’habitatge, que implicarà l’encariment de preus i generarà una greu frustració social a bona part de les famílies”. Una dada més, com a exemple: el 2023, l’oferta de contractes d’habitatge a l’àmbit de Barcelona s’ha reduït; ha passat de 50.000 a 32.000 anuals.
Però, anem a pams. Què han fet altres països europeus perquè la situació no fos tan extrema i l’accés a l’habitatge no sigui un problema estructural?
En línies generals, l'habitatge en propietat és dominant a França, Anglaterra i Països Baixos, però no tant a Alemanya, encara que aquest país sí que té el nivell més alt d'habitatge privat de lloguer, amb un sector del lloguer social molt baix que és el que acull tota mena de famílies. Al contrari dels Països Baixos, on la gran oferta de lloguer social deixa en una minoria la tinença privada. En una gran part, arreu, els tenidors del lloguer privat són particulars. En general, entren al mercat del lloguer privat habitatges ja existents, no de nova construcció.
L'habitatge en propietat és dominant a França, Anglaterra i Països Baixos, però no tant a Alemanya
Aquestes són algunes de les conclusions de l’estudi Understanding the Role of Private Renting. A Four Case Study, un informe per al Knowledge Centre for Housing Economics, del Cambridge Centre for Housing and Planning Research, i de la LSE London, que ha difós la Cambra de la Propietat Urbana de Barcelona.
L’informe també conclou que als quatre països l'oferta de lloguer privat es concentra a les grans ciutats, que representa de mitjana un terç del total. Però hi ha extrems: als Països Baixos és un 15% i a Alemanya arriba al 60%.
El mètode per determinar la renda del lloguer és diferent a cada un dels quatre països. A Alemanya hi ha un sistema 'mirall' que relaciona la renda dels nous lloguers amb les rendes existents a la zona, i els lloguers durant l'arrendament són indexats. Als Països Baixos, les rendes de l'arrendament social i de l'arrendament privat són determinades per un sistema de punts que és transversal entre els dos sectors, amb una renda màxima de 700 euros al mes, però la diferència entre el lloguer privat i el lloguer social és relativament reduïda.
A Anglaterra el mercat determina els lloguers. La bretxa entre lloguers privats i socials és important i, a Londres, el lloguer privat pot arribar a triplicar el lloguer social.
Què té París que no tingui Barcelona? L’informe L’habitatge a París, en xifres. Any 2022 que la Cambra de la Propietat Urbana de Barcelona ha extret de la publicació anual de l’Agence Départementale d’Information sur le Logement (Adil) de París, desvetlla algunes qüestions:
- Malgrat l’elevat grau de consolidació de París, la gestió urbanística pública permet incrementar el parc d’habitatges al voltant de 2.500 unitats l’any, de les quals aproximadament un 50% són grans rehabilitacions. L’oferta escassa dispara els preus de l’obra nova fins als 14.000 €/m² de mitjana i, de fet, limita el mercat a les transaccions d’habitatges antics, amb un preu al voltant dels 10.000 €/m².
- El mes de gener de 2022, el parc d’habitatge social representava el 21,2% dels habitatges principals a París. El 2022, s’hi van sumar 3.373 habitatges més, “gràcies a l’existència d’esquemes de finançament generosos i mantinguts en el temps”.
- L’any 2016 es va posar en evidència que al voltant del 50% dels residents del parc social tenien nivells de renda superiors als exigits inicialment per accedir-hi -perquè havien estat llars que havien millorat el seu poder adquisitiu- i es va decidir que per seguit gaudint de l’arrendament haurien de suportar un recàrrec «de solidaritat», fet que ha permès i ha incrementat la mobilitat i, per tant, la disponibilitat del parc social per a les noves necessitats.
- El lloguer d’habitatges de titularitat privada representa a París al voltant del 44% del parc. El 2022, el preu mitjà del lloguer dels arrendataris va ser de 26,4 €/m², sense incloure-hi despeses. El resultat del sistema de control de preus de lloguer a París introduït el 2019 encara està en discussió i avaluació.
- Per ajudar les llars amb dificultats per pagar els lloguers del mercat privat i públic a París, el 2022 hi va haver 233.008 llars que van rebre ajuts personalitzats, d’acord amb el seu nivell d’ingressos. A més a més, també hi ha ajudes per a subsidis per pagar el lloguer en el parc públic.