La falta de sòl logístic i industrial amenaça l'atracció de projectes i inversions en Catalunya. Al tancament del primer trimestre, el mercat català de naus logístiques i industrials presentava una taxa de disponibilitat que amb prou feines superava el 2%, un mínim històric, segons les dades de la consultora Colliers. La disponibilitat també és molt baixa a València, mentre que a la zona centre de Madrid és una mica més elevada, del 6,5% al tancament de juny.
"Una disponibilitat mitjana en Barcelona-Catalunya del 2,1%, que és pràcticament nul·la en la primera i segona corona, està portant les rendes a màxims històrics, el que podria dissuadir empreses de distribució a instal·lar-se a Catalunya i posa de manifest la urgència en el desenvolupament de nous projectes a la zona", assenyala Oriol Gual, director d'Industrial i Logístic de Colliers. El sector considera que el 6% és la taxa mínima de disponibilitat que ha de tenir una plaça logisticoindustrial per respondre de forma efectiva a la demanda.
En un moment com l'actual, on a Europa s'està produint una certa reindustrialització com a via per garantir la producció i subministraments en un món global amb més incertesa (la guerra d'Ucraïna, la tensió creixent entre la Xina i els Estats Units, etc.), la demanda de sòl industrial està en augment. Els projectes no es limiten ja a instal·lacions per distribuir mercaderies, sinó que compten amb una planta de producció que requereix una mà d'obra més especialitzada.
"Abans de la pandèmia del Covid, aquests projectes industrials eren anecdòtics, però ara comencen a tenir el seu pes en les demandes de les empreses i, de fet, hi ha indústries que actualment busquen terra on instal·lar-se a Espanya", assenyala David Martínez, director general de la consultora ProEquity, especialitzada en el segment logístic i industrial.
Sobrecost en les rendes de lloguer
En tot cas, una de les conseqüències d'aquesta mínima disponibilitat és uns preus de lloguer de naus encarits, que resten competitivitat a l'activitat. La consultora JLL recollia recentment unes rendes per lloguer a la primera corona de 7,5 euros per metre quadrat a Barcelona, mentre que a Madrid el cost del metre quadrat és de 6,5 euros.
"El mercat català i valencià logisticoindustrial està limitat per raons geogràfiques, però també per eixos de comunicació, ja que només hi ha dues grans vies que travessen ambdues comunitats autònomes, mentre que a Madrid hi ha més i facilita el desenvolupament de diferents pols", explica Gual. El directiu de Colliers també admet un augment de les demandes de sòl industrial a tot Europa per part d'empreses locals i també foranes. "Quan hi ha una demanda atractiva d'aquest tipus les administracions públiques es posen les piles i busquen i faciliten el terra el més ràpid possible", matisa. No obstant això, Gual recorda el cas de demandes que, finalment, es van acabar localitzant a Saragossa i Castelló per la falta de naus a Catalunya.
De fet, la disponibilitat de bosses de reserva de terra és vista com una garantia, ja que agilita els processos i facilita l'atractiu de la plaça que opta a la inversió, a més d'ajudar a contenir les rendes de lloguer. A tancament de l'any passat, segons les dades de JLL, la disponibilitat a la primera corona del mercat català era del 2,9%, una xifra que descendia a l'1,8% en el cas de la segona corona i s'elevava al 5,5% a la tercera corona. La nova oferta prevista per a aquest any, a més, no era molt elevava: 274.000 metres quadrats de producte logístic, del qual el 60% ja estava compromès o encarregat.
"L'àrea metropolitana de Barcelona està molt pressionat i és difícil promoure terra per a activitats econòmiques, però en la resta de Catalunya hi ha prou solars per atendre la demanda que es va generant", addueixen des de l'Incasòl, l'empresa pública de la Generalitat que té per objectiu la promoció de terra per a activitats econòmiques i residencials. Segons les dades aportades per l'empresa, actualment treballa en el desenvolupament de 750 hectàrees brutes de terra, de les quals prop de 525 hectàrees corresponen a àrees d'alta demanda, com Manresa, Tàrrega, Valls i Sant Sadurní d'Anoia.
"Un mercat logístic i industrial com el català ha d'estar desenvolupant terra de manera contínua, perquè si no s'empobreix", apunta David Martínez, que advoca per agilitar processos i professionalitzar encara més l'activitat.
Desenvolupaments a València
En el cas de València, en els tres anys vinents està previst el desenvolupament de més de 800.000 metres quadrats de terra a Loriguilla-Riba-roja i Aldaia, la qual cosa facilitarà la sortida al mercat d'uns 600.000 metres quadrats de naus, fet fonamental per proveir la demanda. València ha guanyat pes en els últims anys al mercat logisticoindustrial espanyol i actualment representa al voltant del 15% de la demanda, davant el 40% de Madrid-zona centre i el 25% de Catalunya.
La contractació d'espai logístic al mercat català en els últims anys ha estat intensa. L'any passat es van arrendar 765.000 metres quadrats, una xifra destacada però un 14% menys que el 2021 pel dèficit d'espais. Aquest exercici, professionals del sector calculin que descendirà fins als 500.000 metres quadrats, ja que a l'escassetat se sumarà el menor dinamisme econòmic. En el cas del mercat de Madrid-zona centre, la contractació de naus s'aproparà als 900.000 metres quadrats, un 25% menys que el 2022.