En els últims anys, l'accés a l'habitatge a Espanya i, sobretot, a les grans metròpolis, s'ha convertit en un dels grans mals de cap econòmics per a les famílies, sinó el principal. El lloguer es menja de mitjana el 31% del sou (46% a Barcelona, la més exigent) i la compra el 21% (a Balears arriba al 46%) dels ingressos familiars. Els analistes esperen que el preu de la compravenda pugui almenys moderar la seva pujada, tendència que no està ni de bon tros assegurada i que no s'ha de traslladar al lloguer. Però, per molt que el sector estarà pendent de la inflació en la compravenda, dels tipus en les hipoteques i del desplegament de la nova llei en el lloguer, la qual cosa és segur és que seguirà sent un bé de difícil accés.
L'habitatge nou, segons les dades recents de la Societat de Taxació, es va encarir un 5,1% el 2023 i s'espera que ho continuï fent el 2024 amb un preu mitjà de 2.898 euros per metre quadrat en el primer trimestre, la qual cosa suposaria una pujada interanual del 4,6%, per sobre de la inflació. Això sí, aquest creixement s'ha moderat perquè l'any passat es va tancar amb un 7,1%.
Ara bé, el preu de l'habitatge utilitzat va pujar encara més el 2023, un 8,1%, segons Idealista, i ho va fer en totes les comunitats autònomes i capitals de província.
Davant d'aquest panorama, la gran esperança per als compradors d'habitatge, especialment aquells que ja han comprat i que tenen una hipoteca de tipus variable, és el fre a la pujada de tipus d'interès i una possible baixada, que a poc a poc vagin traslladant-se a unes hipoteques que van arribar a encarir-se un 50% el mes d'abril passat. Però ull, "la pujada de tipus encara no està traslladada al 100% als preus de les hipoteques", adverteix l'economista especialista en habitatge José García Montalvo.
Les previsions, apunta García Montalvo, no són clares. "El mercat espera que els tipus d'interès baixin i llavors hi ha possibilitat que les hipoteques cedeixin, però des dels bancs centrals ja adverteixen que aquestes previsions són il·luses i que encara cal doblegar la iflación subjacent. És difícil saber què passarà amb la inflació i els bancs", alerta.
Ferran Font, director d'estudis de Pisos.com, coincideix que "és incert el futur dels tipus d'interès" i preveu que les operacions hipotecàries siguin "lleugerament inferiors" el 2024 a les tancades el 2023, si bé ressalta que "la compra d'habitatge sense hipoteques està creixent".
Davant d'aquesta situació, solucions com la hipoteca mixta o els ajuts a les famílies o els avals per a joves aprovades pel Govern poden ajudar a dinamitzar el mercat, encara que "és difícil que tinguin un impacte molt fort", apunta Font.
Pendents de la llei de lloguer
En el cas del lloguer, una de les principals preocupacions està en el desplegament de la nova llei, que preveu que les comunitats autònomes puguin aplicar una regulació de preu partint d'unes mitjanes de referència que encara no estan clares i que l'Institut Nacional d'Estadística (I.N.E) encara ha de crear. Davant d'això, hi ha diverses dificultats. La primera, que "la majoria de comunitats autònomes estan presidides pel PP i ja han dit que no aplicaran aquesta regulació i l'única interessada ara per ara és Catalunya", apunta el director d'estudis de Pisos.com, Ferran Font.
La segona, que el mercat ha decidit, almenys de moment, retirar gran part de l'oferta dels pisos de lloguer, fins al 40% en davant de la "inseguretat jurídica", apunta Font, que explica que aquests propietaris "busquen alternatives com el lloguer de temporada, inferior a 12 mesos, el lloguer turístic o els pisos compartits per habitacions". A més, segons apunten les fonts del sector, s'estan endurint els càstings per trobar llogaters que ofereixin seguretat de pagament davant de la protecció a les famílies vulnerables davant dels desnonaments que preveu la nova llei d'habitatge. També apunten al risc que creixin els pagaments per fora de contracte per a llogaters realment interessats en llogar i que estan disposats a pagar per sobre del que acabi marcant la llei.
La patronal culpa a la inseguretat jurídica de la nova llei de la caiguda de la demanda, mentre els llogaters apressen a topar els preus i regular el lloguer de temporada
Des del Sindicat de Llogateres desmenteixen els arguments de la patronal. "Des que es va aprovar la llei el mes de maig passat, han passat sis mesos i la regulació de preus no s'ha aplicat", recorda Carme Arcarazo, portaveu de la plataforma. "És curiós que la patronal immobiliària atribueixi la pujada de preus a una caiguda de preus per una regulació que no és encara en vigor", afegeix, i apunta que gran part de l'habitatge temporal al mercat obeeix a un "ús fraudulent i generalitzat" d'aquesta via "per burlar-se de la llei" en un "mercat anòmal", ja que "permet llogar sense cap tipus de regulació ni dret per al llogater, a qui poden llançar cada 11 mesos." "És urgent que topi ja el preu del lloguer i que es posi fre al lloguer de temporada i el ministeri actuï amb urgència", afegeix Arcarazo, que forma part del grup de treball que l'ha de regular, encara que "és important que no es tard en prendre mesures".
Mentrestant, la Generalitat ha activat a Catalunya un cens de pisos turístics amb tal de controlar i limitar la seva existència en benefici d'un parc residencial més important i el govern espanyol ha creat un grup de treball amb patronals i sindicats de llogaters per reordenar tant l'activitat dels pisos turístics com dels lloguers de temporada, tal com comentava Arcarazo.
Falta habitatge social i assequible
El gran consens que existeix sobre la problemàtica d'habitatge a Espanya és que hi ha una gran carència en habitatge de preu social i assequible, tant per a famílies vulnerables com per a treballadors amb salaris mitjans. I encara que el que faci el Govern el 2024 pot establir les bases per millorar aquest escenari, no és alguna cosa que se solucionarà immediatament. "Es parla de mobilitzar habitatges buits, però la majoria es troben en mercats sense demanda", apunta Font, que calcula que serien necessaris 20 anys per construir el 20% d'habitatge públic que va prometre Sumar a la seva campanya electoral.
Montalvo apunta que, malgrat les mesures anunciades pel Govern espanyol recentment en matèria d'habitatge social i assequible, "pràcticament no s'està acabant cap obra rellevant" en aquest sentit. "El 2024, no veurem un gran increment d'habitatge social i assequible", apunta l'economista, que ressalta que "podem oblidar-nos a curt termini dels 185.000 habitatges socials i assequibles promesos pel Govern, perquè no estan iniciades".
Quant a l'activitat econòmica derivada de la construcció d'habitatge, "els retards i la incertesa de llicències i els increments dels costos" han frenat aquest mercat. "Si es posen en marxa promocions socials, es podria reactivar en gran part", apunta García Montalvo. El mateix Banc d'Espanya va recomanar durant aquest any que s'acceleri la construcció d'habitatge per pal·liar la falta d'oferta. Fins al mes d'octubre, últimes xifres disponibles, s'han construït 91.000 habitatges a Espanya, xifra que contrasta amb les 600.000 que es van arribar a construir durant la bombolla immobiliària. La caiguda en ciutats com Madrid arriba al 30% i a Barcelona al 75%.
En conclusió, 2024 no apunta a ser un any fàcil per a l'habitatge, però són molts els nusos per resoldre. De lloguer, el desplegament de la llei i la recuperació de l'oferta. En compravenda, una pujada de preus que pot estar compensada per l'alleujament de les hipoteques, amb un elevat nivell d'incertesa. I en construcció, el sector espera mesurades per descongelar una activitat que pot ajudar a millorar l'oferta de compra i lloguer i, de passada, moderar les pujades de preus del trencaclosques que es menja gran parteix dels nostres sous.