No és habitual aplicar els criteris de perfil de risc que s'utilitzen per a l'inversor a l'hipotecat, encara que en la decisió de demanar diners per adquirir un habitatge encaixen aquesta fórmula. Amb independència del cost, si un hipotecat vol dormir tranquil haurà d'optar una hipoteca a tipus fix que li garanteix que pagarà durant tota la vida del préstec la mateixa quota. Per tant, s'assemblaria a l'inversor conservador. Al contrari, si assumeix el risc dels tipus d'interès (per bé o per malament) tindrà un perfil arriscat i com l'inversor si encerta estalviarà diners i si l'Euríbor se li posa en contra (o sigui, puja) haurà d'assumir un cost més gran. Finalment, el risc intermedi és el que ofereix la hipoteca mixta, amb uns anys a un tipus fix i quota per tant estable, i un altre període de variable, gaudint o patint els vaivens dels tipus d'interès.
Amb dades del mes passat del Banc d'Espanya, els préstecs hipotecaris es van concedir a un tipus mitjà del 3,683% que pot servir de referència a l'hora d'elegir tipus d'hipoteca i de negociar amb l'entitat financer. Però aquest maig, les coses no pinten bé per a les hipoteques variables (lligades majoritàriament a l'Euríbor) degut a l'alça d'aquest índex. Així, el maig va començar amb un Euríbor en el 3,82% i la dada de dijous passat va ser del 3,94%, molt a prop ja de la barrera del 4% (caldrà esperar que acabi el mes i conèixer la mitjana de l'indicador).
Per tant, aquells que compten amb una hipoteca variable veuran encarir-se gradualment la quota que paguen mensualment. Una pujada molt significativa si es llança la vista més enrere, ja que l'Euríbor el maig de 2022 es movia en el 0,287%, percentatge a què sumar el diferencial que aplica el banc i que difereix molt segons la implicació que tingui amb el client amb l'entitat financera. Aquells hipotecats que subscriguin diferents productes del banc gaudiran d'un diferencial molt menor davant aquells que no estan vinculats amb l'entitat financera.
L'hipotecat ha de fer primer aquesta reflexió del seu perfil de risc i de la seva capacitat econòmica per aguantar pujades de tipus d'interès (també de beneficiar-se de les caigudes). A la foto actual de les hipoteques, les ofertes pels bancs a termini fix resulten més atractives que les variables. Això sí, les fixes solen llançar-se a menys anys (màxims de 20 anys) i en el context actual la banca és més procliu a oferir productes variables en els quals el risc l'assumeix el client en comptes de l'entitat financera.
Oferta fixa
Amb dades extretes del cercador financer HelpMyCash, la millor hipoteca a tipus fix l'ofereix Open Bank amb una TAE del 3,39% per als clients vinculats amb l'entitat financera del grup Santander i que s'eleva fins al 3,72% per a aquells no bonificats. Nivells per sota del mateix Euríbor actual sense comptar si més no amb el diferencial. BBVA dona la seva hipoteca fixa al 3,82% per a clients vinculats i del 4,55% per a qui no tinguin productes del banc. La TAE de Cajamar va del 3,39% al 3,94%, mentre que al banc per Internet Coinc oscil·la entre el 3,56% i el 4,02%. Per exemple, Myinvestor no distingeix entre clients amb un únic tipus del 3,14% i Bankinter l'ofereix entre el 4,05% i el 5,10%, segons la implicació del sol·licitant.
Oferta variable
Paradoxalment, els préstecs hipotecaris variables són en el moment actual bastant més cars que els fixos. Això sí, si dins de mesos o anys, l'Euríbor baixés de forma significativa, s'abaratirien, mentre que l'endeutat a tipus fix continuarà pagant el mateix. En la selecció de millors préstecs variables, HelpMyCash destaca a Evo Banco (filial de Bankinter amb Euribor més diferencial de 0,48 punts per a clients i de 0,68% per a no clients. Amb nivell de l'Euríbor actual això suposa pagar una TAE del 4,08% i del 4,27%, respectivament.
En el cas de la hipoteca variable de Kutxabank, la TAE va del 4,52% al 5,25% i en l'exemple de Coinc es mou del 4,50% al 4,95%, depenent de la implicació del client. Actualment, MyInvestor amb un diferencial sobre Euríbor de 0,89 punts resulta una TAE del 4,53% en la seva estratègia de no premiar ni penalitzar la fidelització del client. Destaquen pels seus alts diferencials sobre l'índex Euribor, BBVA o Unicaja banc que als menys vinculats els aplica 1,60 punts i 1,50 punts, respectivament sobre l'indicador
Oferta mixta
Les hipoteques mixtes s'han posat de moda davant de la forta pujada dels tipus d'interès de l'últim any i mig. Un augment substancial en la quota mensual de les hipoteques a tipus variable que ha portat a moltes famílies hipotecades a una situació límit i, fins i tot, el Govern ha pres mesures juntament amb la banca per ajudar les més vulnerables.
Fins ara, la incipient oferta d'hipoteques mixtes al mercat espanyol, havia ofert una escassa flexibilitat quant al període que el préstec paga un interès fix. Són els casos, per exemple, de la Hipoteca Open Mixta de Openbank: 2,58% els primers 10 anys i Euríbor + 0,55% després (3,56% TAE), o la mixta de Caixa d'Enginyers: 3,25% els primers 10 anys, i Euribor +0,75% després (4,22% TAE), la Vamos A Tipus Mixt 10 d'Ibercaja: 2,55% els primers 10 anys, i Euríbor + 1,10% després (4,13% TAE) o la Mixta de Bankinter: 3,30% els primers 10 anys i Euríbor +0,75% després (4,22% TAE), segons dades facilitades per HelpMycash.
En les millors hipoteques mixtes recollides per HelpMyCash el termini fix dura 10 anys, mentre que l'oferta d'Evo permet elegir entre tres terminis diferents. Períodes que també poden encaixar en l'estratègia de l'hipotecat d'anar o no avançant pagaments de la seva hipoteca. Així, la hipoteca variable amb tipus fix a 2 anys d'Evo Bank que, segons l'entitat, és l'opció més competitiva del mercat amb un 2,20% TIN els dos primers anys i la resta a Euríbor +0,48%TIN. Aquesta modalitat se situa, amb el tipus d'interès actual, en un 4,08% TAE. Aquesta opció està dissenyada per a clients que anticipen una moderació o rebaixa de tipus a partir de l'any 2025.
Després està l'opció a tipus fix a 5 anys amb aquest primer període a tipus fix al 2,45% i completa la resta d'anys amb Euríbor + 0,60%. La TAE amb el tipus d'interès actual se situa en el 4,01% i està dissenyada per a persones que estimen una rebaixa de tipus moderada a curt termini. I, finalment, una opció més conservadora és la mixta a 15 anys que parteix d'un tram a tipus fix al 3,20% i completa la resta d'anys amb Euríbor + 0,75%. La TAE amb el tipus d'interès actual se situa en el 3,85% i està dissenyada per a persones que opten per un tipus fix més elevat per assegurar la certesa de la seva quota a llarg termini.