El mercat d'oficines segueix immers en la seva transformació, guanyant terreny al teletreball i buscant diferenciar-se per ser competitiu en un segment en el qual la inversió s'ha enfonsat un 53% el 2023 i en el qual la destí per a moltes només passa per renovar-se o canviar d'ús.

Després de l'impacte inicial que va suposar la pandèmia i la irrupció del teletreball, s'observa una gradual tornada al treball amb el model híbrid com a clar protagonista, el que està obligant a moltes oficines a transformar els seus espais per guanyar més atractiu entre els seus empleats i a altres a contractar menys espai.

El que coincideixen tots els experts a assenyalar és l'escassa disponibilitat d'espai de qualitat, de vegades fins i tot nul·la, especialment en el centre de les ciutats, on les rendes segueixen a l'alça.

Quin impacte té avui dia el teletreball?

El teletreball s'ha implantat en una mesura o una altra en gairebé totes les organitzacions, la qual cosa no sempre està unit a menor necessitat d'espai. El veritable impacte és que les ha obligat a adaptar-se a les noves tendències (avenços tecnològics, espais més atractius, de qualitat, sostenibles, etc), apunta el responsable d'oficines de BNP Paribas Real Estate, Benjamín Gómez.

D'acord amb un estudi de CBRE, els espanyols van de mitjana gairebé tres dies a la setmana a l'oficina i s'estan reduint els llocs de treball individuals donant pas a les 'cadires calentes', assenyala el director sènior d'Advisory & Transaction de Oficinas de la firma, José Mittelbrum.

Menys disponibilitat d'espai?

JLL afirma que algunes empreses han reduït la seva demanda de metres quadrats en favor de tenir oficines de més qualitat, el que ha elevat la disponibilitat a certes zones, sobretot perifèriques. Tanmateix, els edificis ben ubicats i amb bones prestacions són els que presenten ocupacions més altes, explica el seu "head of Markets", Adriana Gorri.

Aquest augment de la demanda a les ametlles centrals ha pressionant les rendes a l'alça. Al contrari, en les perifèriques l'amenaça de sortida de llogaters a zones més cèntriques ha provocat certs ajustaments, afegeix el director nacional d'oficines de Colliers, Martín Galbete.

L'escassetat de producte i l'alta demanda en zones centrals ha situat les rendes en aquestes zones per sobre de 30 euros/m2 al mes, i en els actius més premiï de Madrid en 40 euros, que no es veia des de 2007.

Després de caure més del 50 % s'espera un repunt d'inversió

Per a 2024 BNP Paribas Real Estate preveu un increment de la inversió basada en millors perspectives macroeconòmiques, l'estabilització i possible baixada dels tipus i l'increment dels processos de venda que estan en marxa.

Després de registrar el 2023 més de 1.200 milions (l'11 % del total) i caure un 53 % respecte a l'any anterior, CBRE espera que la primera meitat de 2024 sigui similar i que el focus estigui posat en operacions d'entre 5-25 milions i en actius de més qualitat i ben ubicats.

Què passarà amb l'espai que quedi lliure?

És probable que en alguns submercats, especialment en els que hi hagi un parc sobredimensionat, les oficines hagin de transformar-se a altres usos alternatius que retornin en benefici de la societat, reconeixen des de Colliers.

Aquests canvis poden ser cap a actius residencials o hotelers, encara que altres opcions passen pel sotsarrendament o la rehabilitació dels edificis per adaptar-los a les noves demandes, agreguen des de JLL.

Segons CBRE només a Madrid hi ha més de 300 edificis d'oficines de menor qualitat que sumen 1,5 milions de metres quadrats. És en aquests edificis més obsolets i amb menys ocupació on veuen una oportunitat de reconvertir-se a altres usos, un procés que els experts coincideixen que és complex que necessita l'impuls de les administracions.