Efecte pervers el de la llei que el Parlament de Catalunya va aprovar el 2020 per tal de limitar el preu dels lloguers amb augments sobtats, especialment en els pisos més econòmics o baixos. Així doncs, segons un estudi d'ESADE hi ha dues derivades que no van en paral·lel. Si bé, l'anàlisi conclou que la llei va provocar una reducció global de preus del 5%, aquest benefici només va servir per rebaixar el preu dels habitatges més cars. En canvi, va generar un "augment significatiu" a les més barates, que "van tendir a enganxar-se" a l'índex de referència.
Preus "per sobre de Madrid"
Així ho conclou un informe d'Esade titulat "Els efectes de la limitació de preus dels lloguers a Catalunya", elaborat pels professors José García Montalvo, Joan Monras i Josep Maria Raya, que alerten que la normativa va generar "efectes col·laterals no desitjats". Els autors analitzen l'efecte que va tenir aquesta llei, que es va començar a aplicar a finals del 2020 i durant un any i mig, fins que va ser anul·lada parcialment pel Tribunal Constitucional. García Montalvo defensa que les dades de l'estudi també estan condicionades per l'efecte de la pandèmia i que la normativa catalana es va començar a aplicar a finals del 2020. Ha subratllat també que els últims mesos de vigència de la llei catalana, amb els preus recuperant-se, els lloguers s'encarien per sobre dels de Madrid.
Quins han estat els problemes?
De la mà amb aquest preu més baix, l'estudi troba un descens en l'oferta de lloguer al voltant d'un 10% de menys contractes signats, concentrat als habitatges cars. A la llum de l'evidència d'altres llocs, això explica els augments sobtats. Per què? Segons ESADE ho desgrana en quatre línies de conseqüències que provoca la llei: pujar els preus i traslladar habitatges de lloguer a venda, només accessibles per a les llars de més ingressos; reduir la construcció futura per manca d'incentius; desplaçar la demanda a zones o ciutats limítrofes (on sí pugen els preus); baixar la qualitat mitjana dels immobles perquè els millors no es posen de lloguer. Les dades dels economistes Monrás i Montalvo indiquen, a més, un alt grau d'incompliment , ja que hi apareixen pisos amb lloguer per sobre d'aquest índex de referència. Això és consistent amb l'evidència a altres ciutats de creació de mercats paral·lels negres per a lloguer a efectes de sortejar regulacions.
Augments del 6% al 12%
Així doncs, als habitatges amb preus molt baixos, els lloguers afectats per la normativa catalana van augmentar un 12,7%, per un 6,9% de mitjana a les zones on no es va aplicar. Als habitatges de preu baix, van repuntar un 9,4 %, per un 6,4 % a zones on no estava en vigor aquesta normativa; als pisos de preu mitjà-baix, no se'n va notar l'efecte, ja que el lloguer va augmentar un 6,6 % amb l'aplicació de la norma i un 6,7 % on no es va aplicar. Pel que fa als habitatges de lloguer amb rendes mitjanes-altes, el preu va repuntar un 3,8 % amb la normativa de contenció del lloguer i un 8,1 % sense, mentre que a les altes va augmentar un 0,6 %, per un 7,4% d'increment sense l'efecte d'aquesta normativa. En el cas dels habitatges de lloguer de preu molt alt, el preu va caure un 2,9% per efecte de la nova normativa i va repuntar un 6,5% sense.
En una línia propositiva, ESADE demana revisar la llei vigent i impulsar altres mesures. " La solució al problema de l'assequibilitat de l'habitatge passa per augmentar l'oferta d'habitatges de lloguer a través de mesures com a col·laboració publicoprivada, reservar un percentatge de promocions d'habitatges per al lloguer, incentius fiscals per a propietaris que hi posin els habitatges al mercat de lloguer assequible i millorar la seguretat jurídica per a propietaris", detallen. També creuen que és important avaluar adequadament les polítiques de control de lloguers utilitzant microdades i metodologies precises capaces de vincular causa i efecte de manera creïble. I a partir d'aquesta mateixa evidència, els professionals de l'acadèmia, les polítiques públiques i la divulgació han de fer un esforç per estudiar i entendre els efectes negatius possibles de les polítiques de límits al lloguer.
Què diu la llei del 2020?
El 18 de setembre de 2020 va entrar en vigor la llei de mesures urgents en matèria de contenció de rendes als contractes d'arrendament d'habitatge, que té l'objectiu de contenir els preus del lloguer i que s'aplica als nous contractes (Llei 11/2020). La normativa afecta les àrees amb mercat d'habitatge tens. Una àrea de mercat tensa es defineix així: municipis amb més de 20.000 habitants en què aplica almenys una de les condicions següents: i) en els últims cinc anys, el creixement del lloguer ha estat, anualment, 3 punts superior a la inflació (que representen aquelles en què el preu del lloguer havia crescut més d'un 20% durant el període 2014-2019); ii) la renda de lloguer mitjana ha augmentat a un ritme més gran que la mitjana regional; iii) les llars destinen al pagament del lloguer més del 30% de la seva renda mitjana) les llars joves -menors de 35 anys- gasten més del 30% dels seus ingressos en lloguers. Fonamentalment es tracta de municipis al voltant de la ciutat de Barcelona, així com altres municipis repartits al llarg del territori. En aquestes àrees el preu no pot augmentar respecte al contracte anterior —sí va ser signat als darrers cinc anys— i no podrà superar l'índex de referència de preus de la Generalitat. Es tracta, per tant, d'un control de lloguers de segona generació que limita el creixement de els lloguers entre contractes, molt semblant al cas de Berlín.
La regulació inclou diverses excepcions. Primer, si la unitat de vivenda satisfà tres de vuit criteris específics, el límit de lloguer es pot augmentar en un 5%. En segon lloc, les unitats construïdes durant els darrers cinc anys i els que han patit una renovació substancial estan subjectes a un topall de lloguer substancialment més alt. També si els ingressos de l'arrendador hi són per sota d'un llindar donat i els ingressos de l'inquilí estan per sobre d'un cert nivell, la regulació dels lloguers es relaxa. Finalment, aquelles amb més de 150 metres quadrats queden excloses de la regulació. Com ja va passar a París i Berlín, el Tribunal Constitucional (TC) va admetre a tràmit un recurs d'inconstitucionalitat contra la norma, resolt de manera favorable a l'abril de 2022. El recurs presentat al TC qüestiona principalment si les administracions regionals o municipals tenen competències per imposar índexs de preus que siguin vinculants.
Els experts coincideixen que cal augmentar l'oferta d'habitatge de lloguer, principalment la pública, encara que també la privada, com a solució al problema. El parc de vivendes públiques a Espanya és dels menors de la Unió Europea (0,9 habitatges per cada 100 habitants, davant als 12,5 dels Països Baixos o 10,3 d'Àustria). Per això hi ha molts camins: la col·laboració públic-privada (Garcia Montalvo, Raya i Sala, 2021), reservar un percentatge de cada promoció al lloguer (privat o social), un impost als habitatges buits o, en positiu, incentius fiscals perquè els propietaris treguin els seus habitatges buits al mercat del lloguer (i especialment en el segment de lloguer social) o perquè fixin un preu del lloguer assequible.