Poca oferta, preus pels núvols, salaris descompensats i noves mesures que no afavoreixen la construcció de nous habitatges. Aquests són els ingredients principals pels quals el conjunt de la Unió Europea viu una crisi d'habitatge sense precedents. En la darrera trobada celebrada per Cano y Escario Arquitectura es van donar exemples: "L'habitatge és un problema d'inversió i creixement d'un país", subratlla José Ignacio Esteban, responsable d'Avintia Inmobiliaria.
I dona exemples que ja s'estan succeint: "Fa poc ens van trucar del govern irlandès on només hi ha 1.080 pisos per llogar a tota Irlanda, no n'hi ha més. I els grans fons d'inversió com Google paren d'invertir aquí perquè no poden enviar els seus directius ni a viure al país, l'habitatge és un problema d'inversió i creixement d'un país. I Alemanya té una pèrdua anual de 85.000 milions de PIB perquè no té habitatges on la gent visqui. Ningú ve a Berlín i per molt que una fàbrica vulgui pagar els seus treballadors, ningú ve per un lloguer que, com a mínim, està en 2.700 euros mensuals", sosté Esteban.
Ciutats tensionades
A Madrid, Barcelona i Eivissa, aquests problemes ja s'estan palpant. A tall d'exemple, a Eivissa, actualment, no hi ha prou cirurgians mèdics i, anteriorment, ja van viure una crisi per la falta de professors a les escoles. Europa es troba davant d'un creixement real a través de la prestació d'un servei que és l'habitatge, però creix el preu de lloguer mentre no hi ha promoció i, sobretot, no hi ha capacitat productiva. A Alemanya preveuen 400.000 habitatges, qui els produeix?
Per això, algunes de les solucions com el Plan Vive poden ser una sortida, però no la solució definitiva. Aquest s'ha impulsat des de la Comunitat de Madrid i es basa en la construcció d'habitatges de lloguer assequible a sòls de titularitat de la Comunitat de Madrid, d'acord amb un decret propi madrileny, pel qual es regula el procediment d'assignació i l'ús d'habitatges construïts a l'empara de concessió demanial a sòls de xarxes supramunicipals. Malgrat tot, cal recordar que Madrid és la comunitat autònoma més cara per llogar una casa, i per això el Plan Vive arriba com una gran notícia per a joves i famílies de renda baixa. Es tracta d'un projecte d'edificació de 6.500 nous habitatges de lloguer barat que arribarà fins a 12 municipis de la regió. El requisit és que no hi ha possibilitat de compra ni de lloguer amb opció de compra.
Una nova llei d'habitatge que genera por
Amb tot aquest context damunt la taula, els experts demanen que les noves lleis de l'habitatge afavoreixin lluitar contra la falta d'habitatge assequible i no posar bastons a les rodes. Xavier Pradells López, agent de propietat immobiliària i pèrit judicial, constata que "en comptes de fer mesures perquè hi hagi més pisos, aquí fem el contrari i generem inseguretat jurídica i lleis que produeixen un efecte rebut, amb menys oferta de lloguer". I ens posa un exemple flagrant: "L'altre dia vaig posar un pis molt senzill de lloguer a Idealista per 825 euros mensuals i, tan sols amb una hora, vaig rebre fins a 60 correus electrònics, una autèntica bogeria". Per tot plegat, el sector considera que, tan bon punt el govern espanyol aprovi la llei de regulació de preus de lloguer, els problemes es multiplicaran.
Les dades d'Eurostat, confirmen que la tendència des de l'any 2020 no s'ha aturat i s'han registrat augments del 2% al 5%. Les polítiques socialistes i de Sumar tenien com a objectiu baixar o frenar la pujada del preu del lloguer, però està fallant la forma i una execució errònies, atenent els resultats que aquestes han aconseguit. Primer va ser Catalunya amb el Decret llei de regulació de preus del lloguer per fixar un preu màxim el resultat del qual ha estat un increment de les rendes a Barcelona del 25,7%. Amb aquest precedent, des de la Moncloa es va limitar la pujada de l'IPC al 2%. El principal efecte que generen aquestes pujades és inseguretat per als propietaris i, per tant, una disminució dels pisos de lloguer perquè, davant la inseguretat, el propietari ven o espera. Però el context tampoc ajuda. La inflació, la pujada de tipus, l'encariment de les hipoteques, dificulten accedir a la compra o seguir pagant les quotes d'hipoteques variables i tot es trasllada al camp del lloguer. De fet, ja s'han registrat increments de prop del 25% en la demanda de pisos de lloguer del 2022 al 2023.
Immobiliàries sense estoc
En paral·lel, les immobiliàries no tenen prou estoc. "Portem un any buscant un pis a Badalona on ja no mirem ni el preu de lloguer perquè, afortunadament, ens ho podem permetre. Però només hem trobat un pis amb tres habitacions i garatge en tots aquests mesos i tan bon punt vam dir que sí, ens van respondre que érem els quarts de la llista i si algú abans deia que se'l quedava, nosaltres perdíem l'oportunitat. I així va ser", sosté Carolina Luna, una particular que cerca un pis per a ella, la seva parella i el seu fill petit. A grans trets, la llei preveu declarar un conjunt de zones tensionades, on les administracions podran limitar el preu màxim d'un lloguer en un contracte nou respecte al preu del lloguer del contracte anterior segons diferents condicions i escenaris com són un nou contracte de lloguer si el propietari és un petit propietari; un contracte de lloguer quan el propietari és un gran tenidor; un contracte d'un habitatge que no ha estat mai llogat.
Si mirem l'altra cara de la moneda, la compra tampoc remunta. Segons les dades més recents publicades per l'INE, la compravenda d'habitatges el mes de novembre passat va experimentar un descens significatiu del 15,1% en comparació del mateix període de l'any anterior, arribant a un total de 46.888 operacions. Aquesta xifra representa el nivell més baix per al mes de novembre des del 2020. Aquesta reculada interanual, que supera en quatre punts la registrada a l'octubre (-11,1%), marca el desè mes consecutiu de taxes interanuals negatives. Malgrat tot, el lloguer sempre sembla la pitjor opció de totes. Lázaro Cubero, director d'Anàlisi del Grup Tecnocasa, sosté: "A llarg termini, la compra d'un habitatge és més interessant que el lloguer a la totalitat de les poblacions estudiades i en els tres períodes analitzats. A més, la compra permet generar un valor patrimonial que va creixent cada any, fet que no passa amb el lloguer, ja que al final del període analitzat, la despesa roman mes rere mes".
L'oferta de lloguer ha baixat un 57% en tres anys
Després de 25 anys, amb la compra es generen saldos positius a favor del comprador a totes les poblacions. Si analitzem les rendes de lloguer acumulades i els interessos acumulats, en els tres períodes analitzats, en més del 45% dels casos, el saldo positiu és entre 100.000€ i 150.000€. A les ciutats de Madrid i Barcelona és fins i tot més gran, d'entre 200.000€ i 250.000€. A curt termini, sí que hi ha variabilitat més gran, depenent del període analitzat, de la població i dels tipus d'interès que hi havia en aquell moment. Tot i això, Cubero ha puntualitzat: "Podem destacar que, el primer any de compra, la renda de lloguer és superior a la quantitat pagada d'interessos a totes les poblacions i en els tres períodes estudiats". A més, i en relació amb el lloguer, des de Tecnocasa no neguen la major: "Alguns perfils de població opten pel lloguer d'habitatge, sigui per una qüestió temporal o una decisió personal. Ara, aquests perfils troben un mercat del lloguer altament tensionat i amb la proporció d'oferta més baixa dels darrers anys".
Així, segons dades del Grup Tecnocasa, l'oferta de lloguer ha disminuït un 57% a escala nacional en tres anys. La dada de les ciutats de Madrid i Barcelona és fins i tot superior, del –70% i del –67,4%, respectivament. D'altra banda, el 21% de les vendes actuals corresponen a habitatges que anteriorment estaven de lloguer. Aquest fet, puntualitza Cubero, "augmentarà les dificultats de moltes persones per accedir a un habitatge de lloguer". Amb tots els ingredients damunt la taula, un canvi de normativa sembla que genera un impacte menor del que el problema requereix.