Encara que l'habitatge és la tercera preocupació dels espanyols i les administracions han anunciat bastants mesures en els últims dos anys per pal·liar aquesta crisi, inclosa una gran Llei d'Habitatge en el cas del govern espanyol, els preus de compravenda i de lloguer tenen intenció de continuar pujant el 2025, de manera que augmentaran la pressió sobre les famílies treballadores i, alhora i per això, tornaran a ser una oportunitat per a inversors. Amb les baixades de tipus, l'augment de l'estalvi i l'increment de visats d'obra, les transaccions han de créixer a bon ritme el 2025 i els preus, lamentablement per a compradors i llogaters, també.
L'any 2024, tot apunta que, a falta que es tanquin les xifres, el nombre d'operacions superi les 600.000 compravendes d'habitatge de 2023 i pugui fins i tot tocar xifres de rècord i el preu del metre quadrat va pujar un 5,9% fins als 1.723 euros per metre quadrat, segons dades del Consell General del Notariat. Segons un informe de Fotocasa, l'habitatge de segona mà va pujar un 2,3% el 2024 a Catalunya i un 7,3% a Barcelona, mentre que el nou va pujar un 6,8% a Catalunya.
L'anàlisi de la firma immobiliària Solvia coincideix amb d'altres i preveu que de cara a 2025 els preus de compravenda continuaran pujant, però de manera més moderada amb un augment d'entre el 4 i el 5%. I, a més, amb millors condicions per a les hipoteques, ja que els tipus seguiran baixant i la inflaicó no ha de donar problemes. El pronòstic de l'estudi de la Universitat de Barcelona i la consultora immobiliària Forcadell és més pessimista (optimista per als inversors) i preveu una pujada del 10% als pisos d'obra nova i del 15% els de segona mà a Espanya.
Ivan Vaqué, CEO de Forcadell, va atendre la diferència entre els mercats de Barcelona i Madrid, encara que va apuntar que "tot pot canviar amb la presidència de Trump", ja que les seves decisions com a nou president dels Estats Units poden tenir efectes imprevisibles a gairebé tots els sectors. "Si mantenim les baixades de tipus d'interès i la inflació controlada, el context és positiu per tancar grans operacions", va dir. "A Barcelona no tenim sol, però hi ha molta demanda disposada a pagar preus molt elevats, mentre que a Madrid es construeix a gran ritme", va dir.
Davant de la pujada desproporcionada dels preus del lloguer i la falta d'oferta a grans ciutats, mentre baixen els tipus d'interès i l'euríbor (ara al 2,528%) i mentre creix l'estalvi de les famílies, l'ambient és molt més propici per a la compravenda que per al lloguer. Amb pujades de preus, sí, i amb preus que estan ja per sobre dels de la bombolla de 2008, però amb unes condicions hipotecàries que tendeixen a millorar amb les baixades de tipus. A l'octubre, amb xifres de l'INE, es va registrar un augment del 24,8% en operacions hipotecàries i un 60,98% interanual.
"Són taxes molt positives que marquen l'inici d'un canvi de cicle hipotecari impulsat per la desescalada dels tipus d'interès, els descomptes que el propi mercat avança i la caiguda de l'Euríbor. La pujada interanual és fruit de la comparativa d'un mercat amb tipus restrictius fa un any, amb la situació completament contrària del moment actual. Es produeix el final d'una etapa d'alta tensió i la tendència de les concessions hipotecàries serà de creixement, a causa de la millora en les condicions dels préstecs," explica María Matos, directora d'Estudis de Fotocasa.
Les diferents administracions estan també cada vegada més assimilant la importància de construir habitatge després de la gran caiguda de visats d'obra nova posterior a la crisi immobiliària, que va deixar el sector molt tocat, per la qual cosa ja creixen els permisos d'obra i s'espera que continuïn fent-ho. A Catalunya, el Govern ha anunciat que agilitarà els permisos d'obra nova i mobilitzarà terra per a la construcció d'habitatge social i assequible. A Espanya, els visats d'obra nova assoleixen registres rècord des de la crisi.
"Comença la festa. El que vindrà serà espectacular", resumia l'economista Gonzalo Bernardos, en la presentació de l'informe de Forcadell, el nou panorama de la compra d'habitatge a Espanya. El bon curs de l'economia espanyola, impulsada pel turisme i els serveis, propicia uns bons rendiments d'ocupació, amb els sous a l'alça davant de les pujades de l'SMI, dels convenis i de la productivitat, i milloren els escenaris per comprar habitatge.
Segueix l'asfíxia del lloguer
Diferent serà el mercat del lloguer, malgrat els reiterats intents del govern espanyol per posar-hi límit i regular-los. Diferent respecte al bon escenari, no tant quant als preus, que també han de pujar, amb l'asterisc dels municipis catalans que apliquen el topall als preus del lloguer. A partir d'ara, el Govern català començarà a sancionar els qui incompleixin el topall als lloguers, com ja va intentar sense èxit fer l'anterior executiu, de manera que almenys a Barcelona els preus no haurien d'augmentar al llarg de l'any.
En un mercat, el del lloguer, on competeixen els ciutadans de menor renda que no puguin comprar un habitatge i residents temporals de les ciutats amb gran poder adquisitiu, la falta d'oferta i l'excés de demanda propiciïn una gran pressió a les grans ciutats. I encara que Barcelona va aconseguir que els preus del lloguer baixessin un 3,24% respecte al mateix període de l'any passat fins als 1.133 euros de mitjana, segons va informar la Cambra de la Propietat Urbana a començaments de desembre, també van caure el nombre de contractes firmats. El registre de pisos de temporada i de pisos turístics pot oxigenar alguna cosa l'oferta si es limiten com està intentant l'executiu i alguns Ajuntaments, però no serà suficient davant de la gran demanda.
En els municipis catalans, els llogaters amb contracte en vigor estan més protegits per la nova llei que impedeix d'apujar els preus per sobre del topall, però els qui volen entrar al mercat el tenen molt complicat per dos motius: la poca oferta disponible i un excés de demanda que genera dificultats per als més vulnerables. Els propietaris es permeten càstings i selecció de llogaters en funció d'ingressos i estabilitat perquè hi ha cops de colze per llogar un pis.
Amb tot i amb això, Barcelona continua sent la ciutat amb un preu de lloguer més alt d'Espanya (19,1 euros per metre quadrat), mentre que les prediccions de pujades de lloguer a tot Espanya de cara a 2025 hauria de superar el 10% de mitjana de 2024, segons les perspectives de Solvia. La "festa" de la compravenda augurada per Bernardos pot ser més aviat un funeral respecte al lloguer.