Les successives crisis des de 2008 han canviat indubtablement el panorama de l'habitatge d'Espanya en els últims 10 anys i, encara que l'opció d'hipoteca es manté com la més popular en un terç de les llars de l'Estat, el lloguer guanya cada vegada més pes. Així ho reflecteix l'enquesta de població i habitatges de 2021 publicada per l'INE aquest dimecres i que permet comparar les dades amb l'anterior cens de 2011. D'aquesta manera, s'aprecia com, durant aquesta dècada, el nombre de llars hipotecades ha caigut més de sis punts percentuals, passant del 32,9% al 26,4%. En canvi, els lloguers han seguit una tendència oposada: del 13,5% que representaven el 2011 han passat a ser el 15,9% en l'actualitat.
La situació, tanmateix, no és igual en tots els punts del territori nacional ni tampoc a totes les llars si es miren els ingressos dels seus habitants. L'opció de llogar és més habitual a grans ciutats, com Barcelona, on el percentatge d'habitatges principals que són de lloguer supera el 30%. De la mateixa manera, també és l'opció més habitual en llars on els ingressos són més baixos, mentre que les hipoteques amb encara pagaments pendents són més freqüents quan els ingressos superen els 2.500 € mensuals.
Les últimes dades també posen llum sobre com l'accés a les hipoteques ha canviat en els últims deu anys i s'ha fet més prohibitiu per a les rendes més baixes. Si bé el percentatge de persones que viuen en un habitatge de propietat amb la hipoteca ja pagada no difereix entre ingressos —el 39,3% de les llars amb ingressos inferiors a 1.000 euros són de propietat totalment pagats, i amb ingressos de 5.000 euros o més és el 40,8%—, la diferència és abismal si comparem els habitatges hipotecades el 2021. Aleshores, només el 13% de les llars amb menys de 1.000 euros pagaven hipoteca, mentre que en els de 5.000 euros o més el percentatge era més que el doble —un 32%.
Les hipoteques, més prohibitives per als ingressos baixos
El canvi de tendència és clar i les persones amb ingressos baixos cada vegada tenen més dificultat per a l'accés a habitatge en propietat a través d'una hipoteca. Per a Juan Carlos Higueras, analista financer i professor d'EAE Business School, part d'aquest problema es deu que, "després de la crisi financera del 2007, alguns bancs van haver de ser rescatats i d'altres van haver de passar els seus actius tòxics (immobles invendibles) a la Sareb, que encara li queda per vendre, i van començar a ser més restrictius amb la concessió d'hipoteques."
Segons explica l'expert a ON ECONOMIA, els requisits que han anat sumant els bancs durant els últims anys també són una barrera important a l'hora d'accedir a una hipoteca. "Per obrir boca, ara t'exigeixen que tinguis en compte almenys el 20% del valor de taxació, més impostos, més altres despeses, i això per a una família d'ingressos baixos, es fa complicat", assenyala Higueras. "A més, en teoria, la quota mensual a pagar no hauria d'excedir del 30% dels ingressos nets de les famílies, cap altre aspecte que impedeix que les persones amb ingressos baixos el puguin emprendre"
A això se suma el panorama econòmic actual per la que el Banc Central Europeu (BCE) ha pujat els tipus d'interès per provar de reduir l'elevada inflació. Una estratègia que ha encarit els crèdits hipotecaris tant fixos com variables al llarg de l'últim any, marcat per la guerra d'Ucraïna i les conseqüències per a la butxaca del ciutadà. De fet, l'Euríbor, índex al qual hi ha referenciades les hipoteques variables, ha pujat un 4% en un any, i les quotes han crescut gairebé el 50% en aquest període.
En aquest sentit, les llars amb ingressos per sobre de 2.500 euros són a grans trets les més afectades per la pujada dels tipus d'interès, però és una situació que està afectant per norma general. Influït per això i altres factors de la conjuntura econòmica actual, el nombre d'hipoteques constituïdes sobre habitatges el desembre de l'any passat va ser de 30.075, un 8,8% menys que el mateix mes de 2021. Tanmateix, en el conjunt de l'any 2022 el nombre d'hipoteques sobre habitatges va créixer un 10,9% i el seu import mitjà un 5,8%. Es tracta de la xifra més gran en 12 anys, encara que les dades de desembre ja comencen a reflectir una frenada en aquesta tendència, com a possible conseqüència de l'encariment dels costos.
"Li afegeixes l'elevada inflació que ens deixa sense diners a final de mes i el creixement del preu de l'habitatge i ja tens la taula servida perquè les famílies d'ingressos baixos ho tinguin més complicat", destaca el professor. Així mateix, un altre dels punts que expliquen la menor concessió d'aquest tipus de crèdits per a l'accés a l'habitatge a persones amb menors ingressos, segons explica Higueras, és que "els bancs no volen elevar les seves ràtios de morositat". Mesures que les entitats estan accelerant davant del context econòmic present.
Com a conseqüència, cada vegada són més les famílies amb rendes baixes que s'han vist abocades a viure de lloguer en l'última dècada, però els preus també s'han disparat en un mercat cada vegada més tensat. Segons el portal immobiliari Idealista, el preu del lloguer mitjà a Espanya ha pujat un 9,1% respecte a gener de 2022, fins als 11,6 €/m2. Un màxim històric en el registre de dades d'aquest portal. Les pujades de preus han afectat sobretot les llars amb menys ingressos, ja que són els que amb més freqüència viuen en habitatges amb aquest règim de tinença.
On es concentra més lloguer?
En els últims anys, el lloguer ha guanyat terreny a moltes ciutats i poblacions properes a grans àrees metropolitanes. En aquest mapa es pot apreciar com en les comunitats autònomes on hi ha grans capitals de província i a les Illes Canàries i les Balears els habitatges que són de lloguer són més freqüents que en altres comunitats on hi ha menor concentració de població.
A Catalunya, un 23,2% dels habitatges tenen règim de lloguer. Es tracta de la segona comunitat amb el percentatge més alt de l'estat, només per darrere de les Illes Balears, on les xifres arriben al 23,4%. És també a Catalunya on es concentren algunes de les poblacions amb la taxa més alta de lloguer de la península. Les dades de l'INE també permeten saber el règim de tinença dels habitatges principals a les ciutats de més de 50.000 habitants i les capitals de província.
De les 151 localitats, la meitat superen el percentatge mitjà d'habitatges llogats a Espanya —que és de 15,9%. En algunes ciutats, fins i tot, més d'un terç d'habitatges estan en aquest règim. A Eivissa, per exemple, el 40% dels habitatges principals són llogats, en comparació amb el 20% que són hipoteca i el 28% que són de propietat, ja pagats. Barcelona, per la seva part, és la ciutat més poblada amb el percentatge més alt d'habitatges llogats: el 33%. Només un 17% de les llars barcelonines paguen hipoteca, i el 35% tenen la hipoteca ja pagada.
En total, 14 municipis catalans de més de 50.000 habitants tenen el percentatge de llars llogades per sobre del 21%. Un escenari que també es pot veure a la Comunitat de Madrid, on set municipis també superen aquest llindar. A la capital, Madrid, el percentatge de lloguers és sensiblement més baix que a Barcelona: el 24% d'habitatges tenen aquest règim, el mateix percentatge que les llars amb hipoteca. Els habitatges de propietat ja pagats, en canvi, representen el 39%.