Madrid i Barcelona compten amb 2,5 milions de metres quadrats d'oficines que podrien convertir-se en habitatges en els pròxims 20 anys. Es tracta de 28.000 immobles amb viabilitat perquè ambdues ciutats afegeixin al seu parc d'habitatges, segons s'extreu de l'informe The Office Property Telescope elaborat per la consultora EY. Oficines amb rendes baixes i escàs atractiu inversor que es transformarien en residencial alternatiu amb rendes superiors i un interès més gran per part dels mercats de capitals.

La tesi de l'informe d'EY es basa en la pèrdua d'interès que s'està vivint en la inversió dins del mercat de les oficines a Espanya. I és que, segons la firma, de gener a juliol ha registrat 743 milions d'euros de capital transaccionat, la qual cosa suposa un descens del 40% en comparació amb els 1.200 milions que es van comptabilitzar en el mateix període de 2022.

No obstant això, Madrid (64%) i Barcelona (33%) continuen acaparant la major part de l'activitat del sector. Les xifres són encara més pronunciades al mercat internacional total, on el volum transaccional mundial ha caigut un 70% durant el primer semestre de 2023, passant des dels 157.000 milions d'euros fins, únicament, 56.200 milions d'euros.

20.000 oficines a Madrid i 8.000 a Barcelona

És per això que la firma sosté la reconversió d'aquest tipus d'edificacions en alternatives de l'habitatge. Així, l'informe estima que el mercat d'oficines de Madrid presenta 1,8 milions de metres quadrats de superfície edificada que, en cas de ser reposicionada a residencial alternatiu, implicaria una forta valoració per als propietaris dels esmentats immobles i la incorporació de "20.000 unitats de residencial o assimilable".

En aquest sentit, assegura que suposaria una recuperació dels preus mitjans del lloguer dels edificis d'oficines "prime" ubicats al centre dels districtes de negocis de, almenys, el 30%, fins als 44 euros per metre quadrat al mes. En el cas de Barcelona, la ciutat podria seguir la mateixa tendència que Madrid, tot i que en un grau més baix.

Per la seva banda, Barcelona podria incorporar 8.000 unitats de residencial, o assimilable, si es reposicionessin 763.000 metres quadrats de superfície edificada d'oficines. Immobles que, actualment, no estan aconseguint la rendibilitat esperada per als seus promotors o propietaris. A les millors zones d'oficines de Barcelona, els preus podrien arribar a assolir els 37 o 39 euros per metre quadrat al mes.

Un mercat amb sobreoferta i una oportunitat per revalorar immobles

El punt principal que destaca EY és que, mentre l'oferta d'oficines continua creixent a Madrid i Barcelona, cada vegada se'n lloguen menys, deixant gran quantitat d'immobles buits. D'aquesta manera, s'observa que la contractació bruta de superfície llogada va assolir a Madrid els 215.000 metres quadrats en el primer semestre de 2023, la qual cosa suposa una caiguda d'un 9%.

Encara que els preus mitjans s'han mantingut pràcticament inalterats per la inflació, s'han incorporat a la capital 120.000 metres quadrats d'oficines noves, fins a assolir els 14,6 milions. D'aquesta nova superfície, 96.000 metres quadrats són edificis reformats i 24.000 són oficines de nova construcció. Quant a Barcelona, ha registrat 130.000 metres quadrats de contractació bruta fins al juny, la qual cosa suposa un descens del 25% interanual.

Igual que ha passat a Madrid, la capital catalana tampoc no ha vist créixer els preus mitjans de lloguer, si bé, s'observa de cara al final de l'exercici certa pressió a la baixa al districte de 22@ des dels màxims històrics assolits el 2022. Paral·lelament, també ha incrementat l'oferta en 210.000 metres quadrats, de la qual la seva major part han estat projectes de nova construcció (191.000 m²). Així, Barcelona acumula ja més de 6,8 milions de metres quadrats al seu inventari total d'oficines.

Per a Javier García-Mateo, soci responsable del sector immobiliari de l'àrea Estratègia i Transaccions d'EY, aquesta nova tendència de transformació d'oficines en habitatges alternatius a Madrid i Barcelona "representa una oportunitat significativa de revaloració per als propietaris d'aquests immobles sempre que segueixin el full de ruta adequat".

"Aquest fenomen podria no només mitigar l'actual escassetat d'habitatge, sinó també posaria en relleu un mercat d'oficines que avui té una sobreoferta, eliminant una part del seu inventari per afavorir l'augment dels preus de lloguer dels edificis que quedin," afegeix García-Mateo.

Així mateix, l'expert afirma que el mercat immobiliari no pot continuar obviant la consolidació del teletreball i la necessitat d'oferir habitatges de lloguer amb serveis als ciutadans. "Aquesta transformació ha de dur-se a terme dins del nucli urbà, no a les ciutats dormitori, com s'ha fet fins ara", acaba.

Conversió d'immobles fora de les zones de negoci

L'anàlisi elaborada per EY mostra com a Madrid la major part dels edificis del nucli urbà que no estiguin en l'eix Castellana, Azca o Quatre Torres Business Area són ja susceptibles de reconversió a residencial alternatiu, "fenomen que s'anirà materialitzant de forma progressiva". D'aquesta manera, als districtes de Chamartín, Salamanca, Chamberí, Retiro, o fins i tot a Manoteras, seria ja més viable l'ús residencial sobre l'edificabilitat d'oficines existent, segons indica l'informe.

Això suposa eliminar el 13% de l'inventari total d'oficines existent en l'actualitat. D'aquesta manera, a la perifèria, zones com Pozuelo de Alarcón, Aravaca, Rierol de l'Horta o Alcobendas podrien acollir l'ús residencial alternatiu de forma creixent com a alternativa a les seves oficines que presentin pitjor rendiment. "Fins i tot 20.000 noves unitats residencials de lloguer o en venda podrien arribar a substituir un inventari d'oficines obsolet i dinamitzar una reubicació de la centralitat d'oficines cap a Madrid Districte Nord", destaquen des de la consultora.

Respecte a Barcelona, assenyalen que la tendència també és cap a la progressiva consolidació de l'àrea de negocis, en aquest cas el 22@, com la nova centralitat d'oficines a la ciutat. Alhora, es podrien incorporar 8.000 habitatges en zones del nucli urbà, alhora que es destrueix l'11% del seu inventari total d'oficines, on el rendiment del residencial ja és molt més elevat que el dels edificis d'oficines del moment.