Els preus de l'habitatge s'apropen als màxims assolits en els temps de la gran bombolla immobiliària, que es van registrar en ple inici del segle XXI, encara que no de manera generalitzada. Més de quinze anys després del boom i posterior declivi immobiliari, tenint en compte que el sostre es va assolir entre 2007 i 2008, el valor de l'habitatge nou pràcticament es troba en aquests nivells màxims. A les grans capitals, com Madrid, Barcelona, Palma, Sant Sebastià i la Corunya s'ha excedit el preu de venda de l'obra nova. En el cas de l'habitatge de segona mà, el panorama és certament diferent, encara queda alguna una mica de recorregut per assolir aquests màxims històrics.
Les dades de Societat de Taxació assenyalen que el juny passat el preu mitjà d'un habitatge nou a Espanya era de 2.809,3 euros per metre quadrat, un 3,3% menys que a finals de 2008. En el cas de l'habitatge en general (inclou nova i utilitzada), amb dades de tancament de 2022, últims disponibles, el preu mitjà era de 1.787 euros per metre quadrat, un 22% menys que a finals de 2018.
Un diferencial entre les residències noves i les utilitzades que sorgeix a conseqüència de la valoració més gran que obtenen els habitatges en els seus primers anys de vida (fins a cinc anys d'antiguitat és considerada nova) pel menor desgast a què han estat exposades. No obstant això, en l'actual context de mercat, el diferencial és més gran que en altres èpoques. Això es deu que hi ha una oferta limitada d'habitatges per estrenar i una demanda que es manté forta i que es decanta per uns productes nous que compten amb elements d'eficiència energètica i sostenibilitat que difícilment té el parc d'anys enrere. "A més d'això, també hem de tenir en compte que els promotors han experimentat un increment en el preu dels materials que no han tingut més remei que traslladar-lo al producte acabat", explica Ferran Font, director d'estudis del portal pisos.com.
"Estem en una situació de mercat on l'habitatge nou reflecteix pressions a l'alça en el seu preu, a causa d'una escassetat d'oferta que impedeix fer front a la demanda actual, especialment fort en pols d'atracció econòmica, turística i de població", assenyalen des del departament d'anàlisi de Societat de Taxació. D'acord amb les fonts consultades, els preus màxims es van assolir entre 2007 i 2008 i a partir d'allà van començar un camí descendent fins al 2015, quan torna a començar el cicle alcista en el qual estem immersos actualment.
Preus alts a les capitals de província
Les grans ciutats, àrees metropolitanes i, en general, les capitals de província són les que han experimentat un major alça del preu de l'habitatge, des dels mínims de fa vuit anys. També les àrees costaneres i les illes, com les Balears, impulsades per un turisme que no deixa de créixer. L'índex Tinsa d'habitatge nou i utilitzat recull que, des del període de mínims 2014-2015, el preu residencial a Espanya s'ha incrementat un 37%, encara que l'augment ha estat més gran a les grans capitals (45%) i a les illes (38,3%). Amb tot, encara està per sota dels màxims històrics del període 2007-2008: un 19% en el cas de l'índex general; un 15%, a les grans ciutats, i únicament un 6% a les illes.
"Els preus residencials a les capitals i grans ciutats i a les illes s'han incrementat més ràpidament que en altres zones en l'última dècada a causa de les tensions causades per una concentració de la demanda, tant d'habitatge habitual com de turística, que no ha estat acompanyada per l'oferta a causa de les limitacions de terra edificable, als llargs terminis de tramitació de llicències i a l'escassetat de mà d'obra qualificada al sector de la construcció des de l'esclat de la bombolla el 2008", explica Cristina Arias, director del servei d'estudis de Tinsa.
Desacceleració de preus a l'habitatge utilitzat
Les dades de l'INE del primer semestre de l'any indiquen que els preus s'estan desaccelerant de forma acusada en el residencial de segona mà i, al contrari, es mantenen forts en l'obra nova. Així, en el cas de l'habitatge utilitzat, els increments registrats en el segon i primer trimestre, del 3,6% i del 3,5%, respectivament, estan clarament per sota de les alces del 5,5% del quart trimestre de l'any passat i del 7,6% del tercer trimestre de 2022.
L'habitatge nou, al contrari, presenta augments de preus en línia amb els de l'any passat: 7,8% en el segon trimestre i 6,2% en el primer trimestre, davant les alces del 6% del quart trimestre de 2022 i del 7,7% del tercer trimestre de 2022. "Tot sembla indicar que estem davant d'un potencial canvi de cicle, que podrà venir acompanyat d'un increment més moderat en els preus en els següents trimestres, encara que una mica menys pronunciat en el cas de l'habitatge nou pel desequilibri entre l'oferta i la demanda", apunten des de Societat de Taxació.
Tot això en un context d'escassa oferta nova posada al mercat. Les dades del Ministeri de Transport, Mobilitat i Agenda Urbana recullen 108.985 visats per a habitatge nou a tancament de 2022, una xifra molt per sota de les estimacions dels experts, que consideren que un mercat com l'espanyol necessita entre 150.000 i 200.000 unitats anuals. Com dato comparatiu, el 2007, últim any abans de la implosió de la bombolla, es van visar 650.000 habitatges a Espanya. "Avui es construeixen sis vegades menys que fa quinze anys, malgrat una demanda d'habitatge nou encara sostenible", assenyalen des del departament d'anàlisi de la Societat de Taxació.