Aquest dijous s'aprova la Llei pel Dret a l'Habitatge en el ple del Congrés, després del pacte entre el Govern d'Espanya i les formacions polítiques ERC i EH Bildu. Es tracta d'una norma que aborda diferents qüestions com el límit als preus del lloguer en zones tensades, la creació d'un nou índex de referència que substitueixi a l'IPC, la modificació del concepte de gran tenidor, la prohibició d'habitatge públic a fons d'inversió o l'impediment dels desnonaments sense data i hora entre altres.

Moltes de les mesures incloses han de veure amb l'objectiu de fer més assequible l'habitatge de lloguer i impedir que es produeixin pujades de preu que puguin considerar-se abusives. No obstant això, hi ha diferents casos en els que el llogater podrà pagar més pel lloguer, malgrat els límits que suposarà la implementació de la nova llei del 2% el 2023, del 3% el 2024 i que anirà variant en els propers anys en funció del nou índex que elabori l'Institut Nacional d'Estadística.

Així mateix, també existeixen casos en què es pot mantenir un preu de la renda per sobre dels nous límits que estableixi la llei. D'aquesta manera, si bé s'inclouen límits al lloguer per als nous contractes, en el cas dels petits propietaris (aquells que posseeixin menys de 5 habitatges), la norma no contempla una baixada del preu si aquest supera el límit establert pel nou índex.

Obligat a congelar el preu, però no a baixar-lo

Es pot aclarir que la llei atorga a les comunitats la decisió de declarar un àmbit territorial com a zona de mercat residencial tensat. Per a això, el cost mitjà de la hipoteca o el lloguer més les despeses i subministraments bàsics ha de superar el 30% de la renda mitjana de les llars. També seria suficient si el preu de compra o lloguer ha augmentat almenys tres punts per sobre de l'IPC en els cinc anys anteriors.

D'aquesta manera, en aquestes zones les rendes toparan depenent de la modalitat de contracte i propietat, mitjançant la indexació a la renda anterior en vigor per als petits llogaters, així com mitjançant l'aplicació de l'índex de contenció de preus per a les grans tenidors.

Els preus dels contractes vigents a les zones tensades quedaran congelats durant tres anys, en el cas dels petits propietaris, mentre que a les grans tenidors, se'ls aplicarà el preu que marqui un nou sistema d'índexs de preus de referència. La controvèrsia es dona en què, als petits llogaters amb contractes vigents no se'ls podrà exigir que baixin el preu al límit que marqui l'índex.

"Una petita tenidor està obligada a deixar el preu congelat, però si aquest preu ja estigués per sobre del que marca l'índex abans de l'aprovació de la llei, no estaria obligat a baixar-lo", expliquen des del Sindicat de Llogaters a ON ECONOMIA. En aquest sentit, des de l'organització destaquen que es tracta d'un forat que perjudica a les persones que viuen de lloguer, ja que consideren que la llei hauria de contemplar el límit a tots els habitatges, siguin de grans o petites tenidors.

El problema de la retroactivitat

"El que paga el lloguer és el llogater i creiem que s'han de protegir a tots de les pujades abusives. Independentment del nombre d'habitatges que tingui el propietari. Totes haurien d'haver de baixar els preus al que marqui l'índex, tenint en compte que aquest preu té uns valors molt elevats ja. L'índex reflecteix els preus d'un habitatge en una zona concreta basant-se en les fiances dipositades en els últims 5 anys, per tant, estem parlant d'un valor de mercat", asseveren des del Sindicat de Llogaters.

Per la seva part, Sonia Buntué, country mànager d'Unlatch España, companyia especialitzada en la digitalització del sector immobiliari, explica que un altre problema que té la norma en aquest aspecte és el de com podrà aplicar la retroactivitat. En aquest sentit, destaca que, en el cas d'un gran llogater, el conflicte pot generar-se en obligar a aplicar una baixada quan el contracte ja fos vigent abans de l'aprovació de la llei.

"Els experts amb els que parlem, del món promotor i de despatxos d'advocats especialitzats en immobiliari qüestionen el fet que es pugui aplicar la retroactivitat, més enllà de petit o gran propietari. Existeixen molts dubtes perquè hi ha una espècie de buit en la llei", assenyala.

Així mateix, Buntué posa èmfasi que la potestat la continuen tenint les comunitats autònomes i que hi continua havent una necessitat de més habitatge públic social. "En qualsevol cas, és una llei que està generant molta polèmica. El món promotor l'ha acollit malament i tampoc no es veu com una solució final al problema de l'habitatge per al ciutadà", afegeix.