El fort augment del preu de l'habitatge a les grans urbs està provocant un desplaçament de la demanda cap a zones perifèriques més assequibles, un patró conegut com a "taca d'oli", segons es recull en un informe sectorial immobiliari de CaixaBank Research. Uns preus que continuaran augmentant en els anys vinents en nivells semblants al passat 2024. No és l'única migració dels compradors. L'estudi conclou, igualment, que es preveu que una tendència expansiva de les segones residències cap a l'"Espanya fresca", al nord-oest peninsular, fugint de les altes temperatures, mentre que les zones turístiques tradicionals registren un avanç més suau de la demanda.

Respecte a l'increment de preus en els últims anys, el treball de CaixaBank Research assenyala que malgrat les diferències entre països a l'eurozona, en general preocupa el fort creixement del cost de l'habitatge, ja que es detecta una sobrevaloració al 80% dels mercats residencials de la zona euros. Sobre Espanya, assenyala que s'està posicionant entre els destins més atractius per a la inversió internacional en immobiliari comercial entre les principals economies europees gràcies a uns fonamentals macroeconòmics sòlids, especialment en els segments residencial, hoteler i logístic.

Anàlisi de 2024

Sobre el passat 2024, l'informe apunta que el mercat immobiliari espanyol es va accelerar, recolzat en la baixada dels tipus d'interès i en un "significatiu" creixement del PIB del 3,2%. Així, els indicadors del sector anaven guanyant velocitat a mesura que transcorria l'any: la demanda d'habitatge va recobrar dinamisme després de descendir puntualment el 2023, gràcies al canvi de la política monetària, la creació d'ocupació, uns fluxos migratoris significatius i la fortalesa de la demanda estrangera.

Sobre el preu, també va anar guanyant intensitat al llarg de 2024, amb avanços entorn del 7%-8% davant el 4% de l'exercici anterior. Tanmateix, aquesta fortalesa de la demanda i dels preus es produeix en un context de "clamorosa escassetat d'oferta d'habitatge", sent aquest el principal desequilibri que afronta el sector immobiliari, tant al mercat de compravenda com, sobretot, de lloguer.

Sense temor d'una correcció brusca

Tot això juntament amb l'absència d'altres desequilibris relacionats amb el creixement excessiu del crèdit hipotecari i del crèdit promotor, o amb la relaxació de les condicions d'accés al crèdit, apaivaguen els temors que es produeixi una correcció brusca com la que va tenir lloc després de l'anterior cicle expansiu de 2000 a 2007 (conegut com el boom immobiliari que va portar nefastes conseqüències per al sector immobiliari i bancari, i per al conjunt de l'economia.

En aquest sentit, els possibles riscos sobre l'estabilitat financera són baixos, si bé les repercussions socials d'aquesta falta d'habitatge són "palmàries", assenyala el treball sobre el sector i poden acabar "condicionant el potencial de creixement de l'economia espanyola". Existeix un ampli consens sobre la necessitat d'augmentar l'oferta d'habitatge, especialment d'habitatge social i assequible.

Encara que la generació de nou habitatge és un procés llarg i lent, el 2024 es va començar a entreveure un canvi de tendència als principals indicadors del sector de la construcció que apunten a una producció d'habitatges més gran. Tanmateix, el nombre d'habitatges protegits acabats continua sent clarament insuficient per cobrir les necessitats de la població que més dificultats pateix per accedir a un habitatge.

Previsions

Preveiem que la demanda continuarà sent molt forta i, encara que l'oferta continuarà creixent gradualment, el dèficit d'habitatge acumulat en els últims anys sostindrà un creixement significatiu dels preus, en cotes similars a les actuals. En l'àmbit provincial, s'observa que la temperatura apareix com un factor rellevant: les compravendes.

En relació amb el mercat immobiliari comercial, després de registrar caigudes molt significatives el 2023 i començar a reactivar-se el 2024, s'espera que tant la inversió com el nombre d'operacions continuïn recuperant-se, avalades per la consolidació del procés de descens dels tipus d'interès.