El 2022, la xifra d'inversió en projectes de construcció d'obra nova per destinar-la al lloguer (build to rent -BTR) o de carteres del mercat privat d'habitatges de lloguer (private rented sector- PRS) va ascendir a 2.560 milions d'euros a Espanya, la xifra històricament més elevada d'aquest sector i que representa un increment del 52% sobre 2021. Del total de la inversió, les promocions desenvolupades a Madrid es van emportar el 45% del capital invertit, mentre que Catalunya va canalitzar un altre 24%, perquè es va registrar, entre altres, una operació de la gestora alemanya Patrizia que va comprar a BeCorp 10 promocions de BTR, amb 1.500 habitatges, per 600 milions d'euros. Però aquesta positiva tendència del mercat d'obra nova per a lloguer s'ha interromput a Catalunya, des de principi d'any. El capital internacional veu amb recel com tot apunta que Catalunya aplicarà la nova llei espanyola de l'habitatge que permet establir àrees urbanes tensades, amb la consegüent limitació en el preu de les rendes de lloguer.
"La combinació de la pujada de tipus d'interès i la possible limitació de rendes han refredat l'interès dels inversors", confirma Francisco López, director de Living Spain en BNP Paribas Real Estate. Argumenta que no es tracta que hagi disminuït l'interès dels fons Internacionals per aquest mercat, i en concret per Catalunya, però "la recerca d'una rendibilitat més alta fa que escassegin encara més oportunitats al preu adequat i hi ha dubtes sobre amb què rang de renda a percebre tindran els projectes que surtin al mercat del lloguer en els mesos vinents". D'allà, el fre en la inversió en Catalunya perquè, el capital, davant de les potencials limitacions d'aquesta regió, "prefereix comprar en altres comunitats sense tantes restriccions als preus de lloguer de l'habitatge".
Depèn del moment en què es va fer la compra del terra, els promotors "encara poden aconseguir rendibilitats òptimes, per exemple, aquells que van construir sobre terres històrics valorats a preus molt baixos". A més, comenta Francisco López, molts projectes d'obra nova per a lloguer han permès consolidar zones urbanes de determinades ciutats, amb la qual cosa hi ha hagut un increment progressiu de rendes de lloguer en aquest entorn, així com de comparables preus de venda a la mateixa zona.
La incertesa sempre és un mal aliat per a tota mena d'inversions, incloses les immobiliàries, per tant, queda clar que les declaracions dels polítics que governen a Madrid, tant Ajuntament com en comunitat autònoma, deixant molt clar que no declararan àrees tensades, ha provocat que l'efecte de la llei sigui bastant lleu quant a projectes de nova inversió, tant de capital estatal com internacional.
En una anàlisi elaborada per la consultora BNP Paribas Real Estate, en el qual s'analitza el tipus d'operació d'inversió en habitatge residencial des de l'any 2018 fins al 2022, s'observa un canvi de tendència molt clara en el conjunt d'Espanya. El període en què va començar a incrementar-se l'activitat considerablement (2018 i 2019), la inversió es va canalitzar a través de carteres d'habitatge o edificis existents i llogats (PRS). A partir de l'any 2020, es va observar l'arribada del fenomen Build to Rent (BTR), nous projectes que es desenvolupen per llogar els habitatges. Possiblement, en els mesos que venen puguin començar a rotar carteres d'aquesta obra nova que s'ha construït per al lloguer que ja estan estabilitzades, amb la qual cosa les carteres d'habitatge o edificis existents i llogats tornaran a guanyar quota de mercat el 2023.
En perspectiva per a aquest any, Espanya continua sent un mercat molt desitjat i atractiu per als fons institucionals internacionals pel gap existent entre les rendibilitats i els valors capitals respecte d'altres països europeus. De fet, s'espera que, si els tipus d'interès continuen pujant, les rendibilitats haurien de continuar elevant-se, però alhora, el comprador necessita més finançament per a les adquisicions.
Problemes amb el terra
D'altra banda, l'encariment del terra finalista està provocant que promotors i fons es decantin per "hibridacions d'ús", segons els experts de BNP Paribas, que apunten que hi ha molta compra de terres terciaris més barats per desenvolupar conceptes com el coliving o apartaments turístics i així poder reduir costos substancials. Posen d'exemple que en alguns municipis de la corona metropolitana de Madrid s'estan desenvolupant lofts en terres d'ús industrial. És a dir, el canvi d'ús, si està permès urbanísticament, serà també en els pròxims mesos una de les opcions per a la construcció d'obra nova, sigui per a venda o per a lloguer.
"Hi ha algunes modalitats de solucions residencials que poden desenvolupar-se en terres terciaris, i les administracions locals apostaran fort per aquests productes", manifesta Francisco López. Igual com en la compra de terra en desenvolupament, "en alguns casos pot compensar l'espera després de fer la compra i anar gestionant canvis d'ús per passar-los a residencial, sobre el que hi ha molta més demanda que per a terciari avui dia". Adverteix el consultor immobiliari que es tracta d'un procés que es va realitzant cada cert temps a les grans ciutats. "Ajudaria molt, en aquest sentit, la reducció dels terminis de tramitació en l'Administració", puntualitza.
Preguntat sobre el segment de l'habitatge de protecció oficial (VPO) destinat al lloguer, López comenta que a l'habitatge públic el problema real és que els mòduls dels preus dels habitatges no s'han actualitzat conforme a la nova realitat del mercat, amb entre altres coses una pujada de costos de la construcció en els últims anys ha fet inviable econòmicament que els actors privats desenvolupin VPO. "L'única alternativa avui dia per desenvolupar VPO passa per la cessió de sòls públics per a col·laboracions publicoprivades i/o per les subvencions de les administracions", diu. A més, seria necessari incrementar els preus de venda i lloguer dels mòduls d'aquest tipus d'habitatges, que no s'han actualitzat en alguns casos des de fa més de 10 anys. Una altra alternativa seria la de generar una edificabilitat més gran en els projectes que permeti subvencionar la construcció de VPO per incentivar els inversors privats a desenvolupar projectes d'aquest tipus.