Si et vols comprar un habitatge, abans has d'estalviar molt. Encara que necessitis una hipoteca, has de comptar amb una quantitat mínima de diners al banc per pagar l'entrada i els impostos a la compra. Per sort, ara totes les despeses relacionades amb la contractació del crèdit hipotecari van a càrrec del banc, però l'entitat que hagis elegit no et donarà el préstec llevat que hagis estalviat molts diners: almenys 50.000 euros, encara que és probable que sigui més, fins i tot més del doble, si busques pis en una gran ciutat.

Abans de la crisi financera i hipotecària del 2008, qualsevol persona que tingués feina, encara que no tingués gaires estalvis, podia anar a un banc i demanar una hipoteca. Moltes entitats donaven el 100% del pis i fins i tot el 110% si l'habitatge necessitava una reforma. Però la punxada de la bombolla immobiliària va evidenciar que aquesta pràctica no era saludable ni per al sector financer, que de sobte va haver d'assumir milers de pisos i crèdits impagats, ni per a les famílies, ja que moltes van perdre el seu habitatge.

Un 20% d'entrada per obtenir la hipoteca

El Banc d'Espanya va establir llavors un topall per a les hipoteques, encara que hi pot haver excepcions: es tracta del 80% del valor del pis si és primer habitatge i del 70% si és segona residència. Per calcular-lo, es pren la xifra més baixa entre aquestes dues: el preu de compra i el valor de taxació. Habitualment és la primera, per la qual cosa no hi ha problema, si bé en finques rurals i cases en pobles el preu de compra pot superar al valor de taxació. Llavors, l'estalvi ha de ser més gran respecte al cost de compra.

Per tant, cal donar-li al banc, almenys, un 20% d'entrada, considerant que volem comprar el nostre habitatge habitual. Però n'hi ha més. La compra d'un pis paga un impost del 10%, que és IVA si l'habitatge és de nova construcció o Impost de Transmissions Patrimonials (ITP) si és de segona mà. Per tant, cal comptar amb el 30% del preu del pis per poder accedir-hi. A finals de 2023, el preu mitjà a Espanya era poc més de 152.000 euros, pel que el 30% frega els 50.000 euros.

Aquesta xifra, tanmateix, depèn de diversos factors. El primer, i més important, és del preu de compra, que també fluctua molt en funció d'on comprem el pis. A Catalunya, per exemple, supera els 190.000 euros de mitja, per la qual cosa necessitarem gairebé 60.000 euros. Però si ens n'anem a ciutats com Barcelona i Madrid, on bona part de l'oferta supera els 300.000 euros, necessitarem uns 100.000 euros d'entrada, o 150.000 si el pis puja a mig milió d'euros.

10% d'IVA o ITP, però hi ha reduccions

Hi ha alguna manera d'aconseguir un pis estalviant menys del 30%? Si es tracta d'un habitatge de protecció oficial, l'impost baixa del 10% al 4%. A més, totes les comunitats autònomes compten amb reduccions de l'ITP per a alguns tipus de famílies, així com per a joves. Per exemple, a Catalunya només pagaràs el 5% si tens menys de 32 anys, així com les famílies nombroses i monoparentals amb uns ingressos anuals bruts inferiors a 30.000 euros.

Respecte al topall del 80% del préstec, sovint els bancs poden ser flexibles. No existeix una norma per la que puguin donar més, i els departaments de risc de les entitats ho acostumen a desaconsellar, però sí que tenen aquesta opció. Una condició necessària és que el valor de taxació superi el de compra, amb la qual cosa el banc s'assegura que aquest actiu té un valor alt. Una altra és que el comprador o compradors acreditin la seva solvència, per exemple, amb nòmines altes. Si és amb un aval, encara és més senzill.

Els bancs que donen un 90% o més de la hipoteca

Si es donen aquests casos, el banc pot aportar fins al 90% del preu de compra, o fins i tot més, però cal tenir quelcom en compte: és molt probable que les condicions que ens ofereixen siguin pitjors, perquè corren un risc més alt, amb la qual cosa obtindrem una hipoteca pitjor, més cara i amb una quota més elevada. A més, demanarà més vinculació, és a dir, que contractem més productes, com assegurances de vida i llar, targetes de crèdit i plans de pensions.

La majoria d'entitats fan excepcions, però algunes fins i tot publiciten que donen préstecs hipotecaris per més del 80% del preu del pis. És el cas de la hipoteca mixta de Pibank, que dona el 90% si no supera el 80% del valor de taxació, o del Santander, que també arriba al 90% si compres pisos d'algunes immobiliàries, o de Bankinter, en la seva oferta per a joves. Ibercaja anuncia que arriba al 95%, igual que la Hipoteca Jove del Santander.