Aquest diumenge es compleix el primer aniversari de l'entrada en vigor de la Llei pel dret a l'Habitatge, una norma que no ha estat exempta de crítiques, i amb un nefast balanç de la seva aplicació, segons diverses fonts del sector immobiliari. Qui més qui menys valora en negatiu els efectes que està tenint la norma al mercat de l'habitatge a Espanya. Per a tothom, la regulació no només no s'entreveu com una solució en el curt i mig termini, sinó que a més està tenint un impacte negatiu en el segment del lloguer, allà on s'aplica, és a dir, a Catalunya. Això és així perquè la mesurada estrella de la llei, que era el control de preus del lloguer, només s'aplica de moment en 140 municipis catalans declarats tensats.

D'acord amb les dades que disposa la Federació Nacional d'Associacions immobiliàries (FAI), l'oferta d'habitatge per a lloguer habitual ha caigut un 30,5% des de la seva entrada en vigor per la fugida de propietaris d'habitatge tradicional, majoritàriament petits propietaris. I els que queden al mercat, davant de l'alta demanda existent i la poca oferta, han elevat ostensiblement el nivell de les rendes. 

Una tendència que de cara a la segona meitat de l'any anirà a més, segons una enquesta a 8.000 persones realitzada per Fotocasa Research, que determina que un de cada cinc oferents d'arrendament (20%) que ja s'està plantejant "seriosament" passar a llogar les habitacions de manera individual, i aproximadament un altre 24% que llogarà exclusivament per a lloguers de vacances, i una tercera part (31%) assenyala que llogarà per a períodes temporals.

Altres fonts, com la firma de taxació VE BAIXA Valoracions apunten que l'oferta d'habitatge de lloguer ha caigut a mínims històrics i està un 28% per sota de la que hi havia el 2020, quan amb la pandèmia es va registrar un increment pel traspàs d'habitatges turístics al lloguer. Des de la patronal de promotors APCE adverteixen que la Llei d'Habitatge produeix un resultat contrari a l'esperat, com denuncia la pràctica totalitat d'actors del sector, i apunta que a Catalunya va provocar la retirada del 30% de l'oferta.

L'efecte és doncs "nefast" com defensa Francesc Quintana, conseller delegat i fundador de l'agència d'intermediació immobiliària Vivendex i tresorer de l'Associació d'Agents Immobiliaris de Catalunya (AIC). Quintana és contundent: la llei és un "autèntic desastre", perquè "lluny de solucionar els problemes, els ha agreujat, creant una situació insostenible tant per als llogaters com per als propietaris". L'expert assenyala que "l'efecte que estan aconseguint no és la reducció del preu dels lloguers, sinó el seu augment". I afegeix que "l'oferta d'habitatge de lloguer a les zones tensades pràcticament s'ha eliminat, complicant encara més la possibilitat d'accedir a un habitatge a joves i altres grups de població vulnerables, que han quedat exclosos."

El sector immobiliari argumenta que la situació que s'ha generat ha incrementat la inseguretat jurídica al mercat, creant una situació insostenible tant per als arrendataris com per als propietaris. A més, les grans tenidors i els fons d'inversió, que són els únics que tenen la capacitat d'oferir solucions a través del seu volum, es retirin, eliminant així la inversió en habitatge en Catalunya", segons Francesc Quintana, conseller delegat i fundador de l'agència d'intermediació immobiliària Vivendex.

Per la seva part, Sergio Gutiérrez, cofundador i soci director del club d'agents immobiliaris Excellence Real Circle, adverteix que "el pitjor encara està per venir". La seva alarma es refereix a la possibilitat que les restriccions que ara s'observen a Catalunya acabin per veure's en el conjunt d'Espanya. Sense anar més lluny, aquest expert assenyala que "a Madrid, València i Màlaga, també hem observat un increment notable en el lloguer temporal i d'habitacions". Gutiérrez porta a col·lació la situació que es viu a Sabadell (Barcelona). En aquest municipi, una ciutat amb 200.000 habitants, "actualment només hi ha 22 propietats disponibles per llogar".

A més, "els inversors han paralitzat les seves inversions i els promotors d'habitatge nou han paralitzat tots els projectes, situació que ens ha portat que només els perfils amb més atractius o majors ingressos tenen accés a l'habitatge de lloguer", segons l'opinió d'Iñaki Unsain, expresident d'AEPSI (Associació Espanyola de Personal Shopper Inmobiliario). Unsain evidencia un altre dels problemes col·laterals: una més que possible degradació del parc d'habitatges, ja que considera que "si el propietari no pot obtenir un rendiment atractiu, no estarà disposat a invertir en la preservació i millora del seu habitatge".

Ricardo Gulias, directiu de RN Tu Solució Hipotecari, assenyala que "aquest any es destruiran 60.000 habitatges" i que "els preus mitjans del lloguer estan fregant els 1.000 euros". Davant d'aquesta problemàtica, aposta per allunyar-se de l'intervencionisme i aflorar el mercat: "la competència fa que baixin els preus, no que pugin, i si no fem res l'any que ve ens trobarem amb el mateix drama, gent sense poder llogar, habitatges de compra pujant".

Lloguer temporal

L'Agència Negociadora del Lloguer (ANA) calcula que el lloguer de temporada i el d'habitacions per sortejar la Llei d'Habitatge li han restat al tradicional més d'un 25% de l'oferta. Mentre que la Federació Nacional d'Associacions immobiliàries (FAI) coincideix que hi ha hagut una fuga de propietaris: més del 21% cap al lloguer temporal o turístic i un 13% cap a la compravenda. El lloguer de temporada s'ha disparat un 58% fins a suposar l'11%, apunta Idealista, mentre que l'oferta de lloguers permanents s'ha reduït un 15%.

El Ministeri d'Habitatge espera tenir llesta abans que acabi el 2025 una plataforma única estatal que unifiqui dades, estudis i normatives en matèria de pisos turístics per veure què és el que millor està funcionant, adoptar mesures sobre això i tenir més agilitat per combatre el frau.

Articles inconstitucionals

A més, aquesta setmana, el Tribunal Constitucional ha anul·lat l'article 16 de la Llei espanyola de l'Habitatge, que va entrar en vigor fa un any, referit a l'habitatge protegit en tots aquells aspectes que no estiguin recollits ja en la normativa autonòmica, que continuava prevalent. La decisió s'ha pres després del recurs presentat per la Junta d'Andalusia.

L'esmentat article estableix uns principis per regir l'habitatge protegit, si bé ho fa després d'esmentar que això es farà "sense perjudici de les condicions i requisits establerts per la legislació i normativa d'àmbit autonòmic o municipal, que tindran en tot cas caràcter prevalent."