Un contracte d'arres és un acord privat entre un comprador i un venedor per formalitzar un compromís previ d'adquisició d'un bé o immoble . A aquesta figura també se la sol denominar bestreta. La signatura del contracte d'arres comporta un pagament, en concepte de senyal, per part del comprador per la quantitat que acordin les parts. Es formalitza així un compromís de compra que, en cas d'incompliment per part del venedor o del comprador, comportaria una penalització. Com ja passa amb altres documents, el cost del contracte d'arres no és fix , passant a dependre , en gran part (encara que no totalment), de la complexitat de l'operació de compravenda (i les seves implicacions).
Quines obligacions hi ha?
Aquest, cal tenir molt clar com funciona i les seves regles de joc. Així doncs, es considera que s'incompleix quan només quan estan davant d'un contracte d'arres penitencials , venedor o comprador poden incomplir o “anul·lar” el signat, previ pagament de les arres que s'ha acordat i que, com a tal, figuren al contracte (el doble en el cas del venedor). En la resta de casos, arres penals o confirmatòries, si bé es pot no fer efectiu l'acord, no hi ha opció de “anul·lar” el contracte. Per reclamar el seu compliment, es pot fer de diferents maneres. En cas que no es compleixi amb allò “pactat” en el contracte d'arres, i s'arribi a la data límit, es pot reclamar de la manera següent:
- En primer lloc, i extrajudicialment, es notifica a l'altra part el 'no' compliment del que s'acorda al contracte d'arres (mitjançant l'enviament d'un Burofax).
- Si no surt efecte, i es manté l'incompliment, es pren la via judicial , interposant una demanda (en què s'exigeix que es compleixi el que indica el contracte d'arres).
Obra nova o segona mà?
Per tant, no és obligatori fer un contracte d'arres. Tot i això, i de cara a evitar els “possibles” problemes que puguin sorgir amb la compra de la casa, els experts ho recomanen. Si se signa un contracte d'arres, abonant un “senyal” per la “reserva” de la casa, el següent és preguntar-se com s'inclou a la declaració de la renda? La resposta és senzilla: depèn del tipus de casa que s'estigui venent. Si és de segona mà, es tributa a l'ITP (o Impost de Transmissions Patrimonials) i si és d'obra nova, a més de les arres, es paga (i es tributa) l'IVA.
El paper del notari
En darrer terme, el que ens hem de preguntar és: si finalment es redacta, cal signar el contracte d'arres davant de notari? El mateix passa amb la signatura del contracte d'arres davant de notari: no és obligatòria . Legalment parlant, el contracte d'arres tindrà la mateixa validesa si prescindeix de la seva presència, encara que es recomana, també en aquest cas, recórrer-ne a un, ja que aporta més seguretat i garanties.