Les quatre societats anònimes cotitzades d'inversió immobiliària espanyoles (socimi) han arribat al final de 2022 amb els tipus d'interès a l'alça, la pressió inflacionista i la incertesa sobre l'evolució de l'economia fent efecte sobre el mercat de capital i els inversors institucionals. Amb tot, Árima Real Estate i Llar Espanya, al mercat continu, i Colonial i Merlin Properties, en l'IBEX 35, han sortejat la situació, més conjuntural que estructural, encara que, en funció de la naturalesa del porfolio gestionat, la desvaloració dels actius ha impactat directament en els beneficis anuals.

Han vist baixar els seus resultats des de la meitat fins a gairebé a totalitat Merlin Properties (48%), Árima Real Estate (60%) i Colonial (98%), mentre que Llar Espanya els va triplicar a l'alça, la seva exposició en el segment del retail l'ha afavorit, encara que contràriament ha estat el que més ha castigat Merlin Properties. El conjunt del sector ha incrementat els ingressos per la revalorització de les rendas amb percentatge igual o superior a l'índex de preus (IPC), per la qual cosa en tots els casos s'ha compensat la pèrdua de valor dels actius, a conseqüència de l'alça dels tipus d'interès. Una cosa que el mercat de capitals ja venia descomptant des de feia mesos i, per això, les quatre socimis estan cotitzant amb un ampli descompte.

Els dubtes dels inversors recauen ara en com continuarà evolucionant la tensió inflacionista durant els primers mesos de 2023, quan els preus continuen tensats a l'alça amb creixements consecutius el gener i el febrer. "Si la tendència inflacionista persisteix, serà un factor negatiu per a tots els sectors", explica Josep Bertrán, professor de l'àrea financera i de mercats d'EAE Business School. L'acadèmic comenta que el negoci ha d'estar molt consolidat perquè la pujada dels tipus, que té afectació directa sobre la rendibilitat real, es vegi àmpliament compensada per la revalorització de les rendas basant-se en l'índex de preus.

La socimi Llar Espanya ha assolit un benefici net de 72,9 milions d'euros el 2022, que pràcticament triplica els 25,8 milions de l'any anterior, amb uns ingressos totals de 83,6 milions, un 5,7% més anual. Aquesta immobiliària ha estat la que més ha sorprès els mercats. Des d'un punt de vista operatiu, l'ocupació dels seus actius es recupera, observant-se una afluència més gran als centres comercials, explica Antonio Castelo, analista d'iBroker. Influeix en això, que al mercat s'entén que en disposar majoritàriament el seu deute d'un tipus fix, ser el seu termini de venciment mitjà i disposar d'una elevada liquiditat (115 milions d'euros), el risc és molt limitat per al valor. Això tenint en compte, explica Castelo, que és de les tres grans cotitzades, la que ho fa amb més descompte respecte del seu preu objectiu mitjà (un 36%). El que també ha agradat als mercats ha estat l'anunci d'un important dividend per a l'accionista (0,60 euros per acció).

En el cas d'Árima es va assolir una xifra rècord de lloguer, amb 16.200 metres quadrats nous firmats, i un increment de renda del 156% de mitjana en els actius reformats. L'ocupació va créixer un 10% i els ingressos per renda d'anualitats van ser de 9,6 milions d'euros, un 80% superiors al període anterior. El mercat valora el seu objectiu d'obtenir una rendibilitat sobre cost d'aproximadament el 6,5% i l'entrada a la seva cartera de diversos actius que acaba de reformar durant 2023.

En el cas de Merlin Properties, el més destacable ha estat la rebaixa en la valoració dels seus actius (un 8%), també la caiguda de les seves rendes brutes (un 9,3%) i del resultat brut d'explotació (ebitda) de l'11,3%. Merlin Properties cotitza amb un descompte del 16% respecte del preu objectiu mitjana i s'aprecia que al mercat preocupa que els seus actius estan menys diversificats que en el cas de la seva competència, ja que el 77% d'aquests són oficines i centres comercials, actius amb menor capacitat per pujar les rendes als llogaters en un entorn de menys demanda com l'actual, assegura Antonio Castelo. L'analista d'iBroker afegeix que "el mercat aprecia més en el seu cas el risc de recessió econòmica, que podria afectar els seus llogaters i, per tant, condicionar els seus ingressos."

Per la seva part, Colonial es beneficia en poder repercutir la inflació en les seves rendes amb una cartera prèmium i un elevat nivell d'ocupació en els seus edificis d'oficines, a més repartits en capitals com Madrid, Barcelona i París. "Cotitza amb un mínim descompte respecte del preu objectiu assignat pel consens (amb prou feines un 7%), per la qual cosa no esperem grans moviments en la seva cotització", concreta Castelo.