La societat d’inversió en actius immobiliaris Colonial ha decidit accelerar el ritme de desinversions en un context macroeconòmic ple d’incerteses, que ha comportat que els inversors internacionals es mirin amb cautela el sector immobiliari, “han decidit agafar-se un període de reflexió”. Enfront d’aquesta visió, que sustenta Pere Viñolas, conseller delegat del grup Colonial, l’estratègia de la socimi passa per “la prudència i la protecció del balanç”. “Colonial ha complert amb els seus deures financers i té un adequat nivell d’endeutament que ens proporciona un horitzó a llarg termini confortable”, amb un deute de 4.934 milions d’euros, la major part cobert davant l’alça dels tipus d’interès, assegura el màxim executiu de la cotitzada espanyola, en una entrevista a ON ECONOMIA. No obstant això, la companyia es veu en la necessitat d'evidenciar que els seus actius -repartits, bàsicament, entre Barcelona, Madrid i París- valen molt més del que el mercat d’inversió considera, tenint en compte la conjuntura dels tipus d’interès a l’alça, la tensió inflacionista i un cert alentiment de l’economia mundial.
El pla de desinversions, que pot arribar als 800 milions d’aquí a finals d’any, serà causat per una triple lògica. En primer lloc, amb un caràcter estrictament immobiliari, hi ha actius que ja no són estratègics per al grup i no té sentit mantenir-los. En segon lloc, en un moment en què la solidesa financera és encara més important, una desinversió té un afegitó: reforça el balanç. I, en terme lloc, fes valdre els actius perquè, si estan ben taxats, es venen a preus de mercat o per sobre de mercat.
És a aquesta paradoxal situació a la qual Viñolas atribueix impacte comptable directe negatiu que ha tingut la menysvaloració dels actius en els comptes de la socimi (societat anònima cotitzada d'inversió immobiliària) de 148 milions d'euros, a tancament de 2022. A conseqüència d'aquest, Colonial ha reduït un 98% el seu benefici net, fins als 8 milions d'euros, contra els guanys de 474 milions de 2021. En paral·lel, l’activitat ordinària del negoci -el lloguer d’edificis destinats a oficines- ha estat “excel·lentment bona”, amb un creixement del 13% dels ingressos, fins a la xifra "històrica" de 354 milions d'euros, gràcies a l’actualització de les rendes per aplicació de l’IPC i a una taxa d’ocupació mitjana del 96% que, en el cas de París, ha arribat al 99,8%.
Com s’explica això? “Utilitzaré la paradoxa”, exposa el conseller delegat de Colonial. Viñolas argumenta que “en un moment en què el marc econòmic portaria a pensar que l’evolució del nostre sector és negativa, perquè resulta que no, que és positiva. I en el cas de Colonial molt positiu. En els últims anys, la nostra activitat comercial i les nostres taxes d’ocupació estan a nivells d’excel·lència i, per tant, l’evolució de la companyia és molt positiva. I la salut financera de la companyia segueix a màxims nivells”.
Part de l’èxit correspon, segons manifesta, a l’elecció de bons actius i millors arrendataris. També hi té a veure la situació del sector de les oficines a Espanya, en els últims anys, amb una bona relació entre oferta i demanda. “Ara ens trobem en un moment de poca activitat: hi ha molta menys gent interessada a comprar, però també molta menys interessada a vendre, perquè davant l’evolució de l’economia, especialment en el darrer trimestre de 2022, el gran inversor internacional ha decidit agafar-se un període de reflexió”.
El 2022 va ser un any en què “els mercats de capitals van contemplar el pitjor escenari -la pujada del tipus, la inflació, la possible recessió en el sistema- i van prioritzar els factors negatius, sense computar en absolut el que podia ser la cara més positiva de la moneda, que és que els nostres contractes d’arrendament estan referenciats a l’IPC i, per tant, com a mínim tindríem una afectació neutra en el negoci”. D’aquí que, si bé l’any passat el valor de la cotització a l’IBEX 35 va caure “considerablement” fins a tocar mínims de 4,8 euros l’acció, ara “el paradigma s’està ressituant” i el valor ja cotitza en la franja dels 6 euros, però lluny dels 11 euros que marcava a inicis de 2020.
Mentre insisteix en el fet que els mercats ja han descomptat els escenaris més negatius i s’ha esvaït la volatilitat, el grup Colonial està immers en el desenvolupament del projecte Madnum, a Madrid, el més ambiciós de la seva història, amb una inversió de 323 milions i un període d'execució en dues fases fins al primer trimestre de 2024. Es tracta d’un complex de més de 90.000 m² de superfície a Méndez Álvaro, que unirà en una mateixa zona diverses àrees destinades a oficines, habitatge, retail i zones verdes. El projecte “complirà els termini preestablerts”, ja que Colonial està construint 30.000 metres quadrats en residencial per a 374 pisos, que estaran enllestits a començaments de 2024. Aquesta activitat és l’única que té exposada en el segment residencial ara mateix, perquè no és un negoci prioritari per a la immobiliària. A finals de 2024, sortiran al mercat el conglomerat d’oficines d’uns 56.000 metres quadrats.
Colonial ha executat 10 projectes propis
“Colonial sempre ha mirat de compaginar la seva activitat ordinària de lloguer d’edificis amb una cartera de projectes importants per a la generació de nous actius. En els últims anys hem estat treballant en una cartera de 10 projectes, valorats en més de 1.000 milions d’euros, i són projectes que hem anat entregant exitosament en el termini dels últims quatre anys i amb una taxa de prelloguer del 70%”, defensa Viñolas. Si a Barcelona hi hagués una superfície i una zona en desenvolupament amb les característiques de Méndez Álvaro, “ens complauria fer un projecte similar a la ciutat”. Una ciutat que va deixar de ser la seu social del grup arran de l’estratègia política dels partits independentistes, a finals del 2017, després que l’agència de qualificació Moody's li llancés un advertiment. Ara mateix, tornar la seu a Barcelona “no està en l’ordre del dia del consell d’administració”.