El sector immobiliari viu una situació complexa. La pujada dels tipus d’interès ha frenat les compravendes d’habitatges, l’escalada de preus i també les operacions d’inversió. Però alhora, veu com l’escassetat d’habitatges va a més i les administracions espanyoles no hi posen remei. Altres segments, com les oficines, tampoc viuen un bon moment a Barcelona.
Per analitzar-ho de forma global i en profunditat, Anna Gener (Barcelona, 1974) és una de les veus més autoritzades. La CEO de Savills a Barcelona porta dues dècades en el món immobiliari i coneix com poques persones la situació, punts forts i punts febles del sector a la capital catalana, alhora que té una perspectiva internacional que li permet fer propostes que aquí són atrevides però funcionen a altres ciutats. Gener, a més, coneix molt bé el teixit empresarial català i forma part de la junta de Pimec i del Círculo Ecuestre, entre altres institucions.
Acaba d’arrencar la legislatura a l’Estat. Com l’arrenca el mercat immobiliari?
El mercat immobiliari d'inversió a tot el món, no exclusivament aquí, està en un moment molt complex, perquè les decisions d'inversió estan afectades per uns tipus d'interès que encara no estan estables. Estem assistint a una pujada dels tipus, sembla probable que en quedi una o cap, però mentre tot això no se sàpiga, totes aquestes incerteses fan que les decisions d'inversió es posposin. Estem en un període de wait and see.
Quant s’han restringit les operacions?
Moltíssim. En el mercat d'oficines, estaríem parlant d'un 60%, i en el de logística, d'un 50% del volum total de transaccions. És molt rellevant.
Només per la incertesa?
Hi ha una altra qüestió, que és que els preus del producte d'inversió no estan clars del tot, perquè els inversors, lògicament, amb aquesta pujada de tipus, estan exigint major rendibilitat a les seves operacions. Això fa que l'expectativa que té el venedor i l'expectativa que té el comprador, que vol un descompte rellevant, no s'estiguin trobant. La diferència respecte a la crisi de 2008 és que ara els propietaris d’actius immobiliaris no estan sobreendeutats, i això fa que no s'estiguin produint operacions oportunistes.
Tot i l’aturada, hi ha algun segment que estigui generant oportunitats?
Es poden trobar bones operacions en tots els segments. Però en termes generals, jo posaria el focus a la logística a Catalunya, perquè hi ha una escassetat de projectes molt rellevant. La dada ens la dona la taxa de disponibilitat del parc de naus logístiques, que és només del 4%. S'han fet moltes promocions, aquest any s'entregaran uns 800.000 metres quadrats logístics, però tot i així continua havent-hi demanda insatisfeta.
S’estan fent esforços per revertir aquesta situació, des de les administracions?
S'estan impulsant nous projectes i que hi hagi sòl disponible, s'està fent un gran esforç. Però la logística té mala premsa, perquè tots tenim al cap la logística del segle XX, contaminant, que contractava poques persones i que, paisatgísticament, era una mica com una cicatriu. Però la logística del segle XXI està totalment robotitzada, contracta perfils que requereixen competències digitals, és a dir, són llocs de treball ben pagats i generen un impacte positiu en el territori. A més, no podem oblidar una qüestió: es fa una falsa dicotomia entre indústria i logística, quan la logística és una baula de tota la cadena de valor de la indústria, que continua sent una de les fortaleses de la nostra economia. Encara som un territori altament industrialitzat, comparat amb altres regions europees, i la logística és imprescindible perquè la indústria vagi com ha d'anar.
"La logística té mala premsa, però som un territori altament industrialitzat i la logística és imprescindible perquè la indústria vagi bé"
Es parla molt de la logística d’última milla.
És complicat. És necessària per fer més eficients els desplaçaments i el transport que donen servei a l'e-commerce, però té un problema de restriccions a nivell urbanístic i normatiu, per això no està tirant de la inversió immobiliària. Si volem fer més eficient tota aquesta dinàmica de transport que els nostres hàbits de consum estan exigint, haurem de veure com ho endrecem urbanísticament dins de les grans ciutats.
Anem al residencial. Què li demanaria al nou govern espanyol i a la ministra del ram, Isabel Rodríguez, per resoldre l’escassetat d’habitatges que es viu a ciutats com Barcelona i Madrid?
Està demostrat, ho va demostrar un Premi Nobel, que els territoris en els quals hi ha més estabilitat pel que fa al marc normatiu, més seguretat jurídica, són els que atrauen més volum d'inversió i una mena d'inversió que és més interessant per a la ciutadania d'aquell territori.
Quin tipus d’inversió?
Els inversors que ens interessen són els que tenen una visió a llarg termini, que es conformen amb una rendibilitat limitada a canvi de tenir més seguretat. I el que volen és que no canviïn les regles de joc pel camí. Com que tenen voluntat de quedar-se molt de temps en aquell territori, el que els fa més pànic és tenir la sensació que hi pot haver un canvi fiscal, normatiu, urbanístic o legislatiu que faci que aquella decisió que tenia tot el sentit tenint en compte els condicionants que hi havia originàriament, canviïn. Per exemple, quan una empresa compra un edifici per fer-ne un Four Seasons perquè l'urbanisme li diu que allà es pot fer un hotel, arriba un acord amb Four Seasons, hi dedica temps, una inversió en dissenyar un producte immobiliari i compra aquest actiu a un valor per poder fer aquest projecte, i de sobte hi ha una moratòria, això genera inseguretat jurídica. De la mateixa manera que si es compra una finca a l'Eixample de 3.000 metres quadrats per fer una rehabilitació i una promoció immobiliària i de sobte hi ha un canvi que t'obliga a destinar el 30% a habitatge protegit, aleshores aquell preu que has pagat deixa de tenir sentit i, com que saps que perdràs diners, ja no fas la promoció.
A Barcelona no s’ha tingut en compte al sector?
És una qüestió molt important pel món de la inversió, que hi hagi un diàleg flud entre el món privat i el món públic. Que hi hagi un mutu reconeixement. Que s'entengui quines són les motivacions de l'un i de l'altre, dins del respecte mutu i d'entendre que el món privat, legítimament, ha de perseguir un benefici, i que el món públic també pot perseguir legítimament uns vots, del que es tracta és de resoldre els problemes de la societat. El repte de l'habitatge és tan rellevant que si no anem del bracet el món públic i el món privat, difícilment el podrem resoldre. L'obligatorietat del 30% ha estat vigent durant cinc anys i el producte realment entregat han estat vuit habitatges protegits. Ha estat un fracàs, ho podem dir sense cap mena de problema.
"El repte de l'habitatge és tan rellevant que si no anem del bracet el món públic i el privat, difícilment el podrem resoldre"
Si aquesta norma ha fracassat, què cal fer?
El que cal és fer molt més producte immobiliari que satisfaci la demanda que hi ha, i a preus assequibles, que això vol dir que la gent no hagi de destinar més del 30% de la seva renda disponible a l'habitatge. I per això necessàriament cal que el món públic i el privat vagin del bracet i facin aquest producte immobiliari tan necessari. Estem parlant que avui dia a la regió metropolitana de Barcelona falten entre 100.000 i 200.000 habitatges assequibles, a part del que es pogués fer d'habitatge lliure, i en els propers 20 anys estarem parlant d'uns 500.000 habitatges que fa falta produir a més dels que hi ha.
Però quina és la fórmula, a més a més de col·laborar?
A veure, la fórmula és molt complexa perquè si no, ja s'hauria resolt. D'entrada, el que caldria és que tots aquells sòls on el planejament urbanístic ja estigui aprovat, s’activin i es posin a disposició perquè el món privat, amb els seus diners, fes aquesta promoció. Perquè és obvi que el sector públic, almenys fins ara, no ha estat destinant els recursos necessaris a habitatge assequible, estem a anys llum de la Unió Europea.
Assequible, protegit o social?
Cal diferenciar-ho. Social o protegit és per gent que no pot pagar un habitatge. En canvi, l’assequible, que és del que parlo, és necessari per cobrir les necessitats d’un percentatge molt ampli de la població, des de gent jove que acaba els estudis a famílies amb baixos ingressos.
De compravenda o lloguer?
Tant en règim de compravenda com de lloguer. L’important és que es posi el sòl a disposició del privat, que és qui assumeix el risc i, en el cas que aquests sols siguin públics, es pot limitar la rendibilitat del privat. El privat estarà encantat de limitar-se a un marge industrial que sigui raonable, però, lògicament, li has de posar un incentiu. El que és crucial, sobretot en el cas de l'habitatge del lloguer, que és molt necessari, és que hi hagi aquest marc de seguretat jurídica, que el propietari d'aquest immoble tingui protecció davant d'impagaments, protecció davant d'ocupacions il·legals, etcètera. I que la renda que ha previst que rebria a canvi de fer aquesta inversió estigui assegurada. Una altra qüestió important, i malauradament no se'n parla, és que a Catalunya es consideri grans propietaris a persones que tenen cinc habitatges i se’ls tracti com si fossin els enemics, algú que està dificultant l'accés a l'habitatge. En altes països ho han fet molt millor que nosaltres i l’accés a l'habitatge és molt més fàcil.
Per exemple?
El cas paradigmàtic és el de Viena, que té un parc d'habitatges que s'ha anat construint durant dècades. Els grans propietaris són tenidors de centenars i milers d'habitatges que, de manera molt professional, posen al mercat per tal que aquesta població pugui accedir a l'habitatge. I en absolut són considerats l'enemic o algú a qui se l'ha de penalitzar, sinó algú que és part de la solució de l'accés a l'habitatge.
"A Catalunya es considera grans propietaris a persones que tenen cinc habitatges i se’ls tracta com si fossin els enemics"
Sobren oficines a Barcelona?
Ha passat una situació que no és nova en el sector immobiliari, perquè hi ha una qüestió que cal tenir en compte: des que es pren una decisió de promoció immobiliària fins que s'entrega el producte, passen anys, i si hi ha tramitació urbanística poden passar molts anys. La situació en què ens trobàvem prèvia a la pandèmia és que al 22@ només hi havia un 3% de disponibilitat d'oficines. Una empresa que busqués 3.000 metres quadrats tenia moltíssimes dificultats per trobar-ne, tenia una o dues opcions. Llavors, la indústria immobiliària va veure que estàvem perdent oportunitats que vinguessin empreses a implantar-se on volen implantar-se i es va posar a promoure oficines amb voluntat de satisfer aquesta demanda real. En el moment en què l'entrega el producte, resulta que la demanda, a causa també de canvis d'hàbits per la pandèmia, està més retreta, més dèbil, i coincideix un moment històric en què s'entreguen molts projectes d'oficina. Permetem que aprofiti per dir que són punters a nivell internacional pel que fa a criteris de sostenibilitat, de rigor arquitectònic i de salut física i mental dels professionals que treballaran en aquells edificis. O sigui, són edificis realment extraordinaris, molt ben fets, però és clar, s'entreguen en un moment en què la demanda està molt més fluixa. I sí, ara mateix hi ha un desajust, entorn del 24% al 22@ i un 14% a tot Barcelona.
Què cal per resoldre aquesta situació?
Hem de veure com evoluciona la demanda. Nosaltres tenim molta que Barcelona, pel seu propi teixit econòmic i empresarial local, acabarà ocupant aquests espais, i també tenim un gran atractiu per atreure empreses internacionals que s'establiran al nostre territori, però trigarem uns anys.
"Aprofitem per reconvertir estoc d'oficines obsolet en residencial i quedem-nos amb el parc d'oficines nou"
Quants?
Jo crec que amb tres anys ja estarem en una taxa de disponibilitat molt interessant, però a mi aquí sí que m'agradaria deixar una proposta, i és que ens trobem en una situació a Barcelona que falta habitatge i ara en aquest moment concret, hi ha massa oficines. Doncs per què no aprofitem per reconvertir aquells edificis d'oficines, no aquests que s'han entregat amb les màximes exigències de qualitat, que quadra perfectament amb el que vol la demanda, sinó aquells edificis d'oficines que estan a centre ciutat, tots sovint convivint amb residencial, o no, però que estan obsolets, que no tenen sòl tècnic, que no compleixen certificats de sostenibilitat, etcètera? Per què no instem un canvi d'ús?
El típic entresol de bloc de l'Eixample.
Efectivament. Aprofitem per reconvertir estoc d'oficines obsolet en residencial i quedem-nos amb el parc d'oficines nou. Pot ser una oportunitat per treure a la llum metres quadrats residencials, que fins ara no ho són.
Parlem del sector comercial. El passeig de Gràcia és el carrer amb els lloguers comercials més cars d’Espanya, però, en canvi, als barris menys cèntrics es veuen molts locals buits. És només una sensació o s’està produint aquesta dicotomia?
Sí, s'està produint una polarització entre els eixos comercials més cèntrics i els eixos més deslocalitzats, secundaris i terciaris, podríem dir. Lògicament, seria desitjable que hi hagués comerç a tot arreu, perquè aquest mix d'usos urbanístics és el que redueix desplaçaments interurbans i aporta qualitat de vida. Però no ens oblidem que qui obre un negoci és un emprenedor, que posa els seus diners per condicionar un local, s’hi posa ell o contracta algú, genera un lloc de treball, i hi ha alguns eixos on no surt a compte obrir un negoci. Llavors, és complex, no es pot obligar des del món públic que hi hagi comerç. Que seria desitjable, sí. Que sigui possible, és molt difícil. Llavors, potser també s'hauria de pensar que en alguns eixos més de segona o tercera corona, que aquests espais comercials passin a ser residencials. En aquesta ciutat fa falta habitatge. Hi ha alguns locals comercials que mai tindran cèdula d'habitabilitat per als seus condicionants físics, però n'hi ha altres que sí. Això no hauria de ser un anatema. Ciutats com Londres, París o Nova York, i no a barris marginals, sinó a barris residencials de gran luxe, inclús, tenen aquesta tipologia d'habitatges en planta baixa. Per què no a Barcelona? Es podria explorar.
Tant la salut del mercat d'oficines com la del mercat comercial és una mica reflex de la salut també de l'economia i del món empresarial de la ciutat i del país. Com veu l'ecosistema emprenedor i empresarial a Barcelona i a Catalunya actualment?
Si parlem d'ecosistema emprenedor del món digital i tecnològic, és una de les millors coses que han passat a l'economia catalana en els darrers anys. El món digital i tecnològic ens ha triat. Tant els locals, que s'han volgut quedar, com molts emprenedors internacionals que han vingut a crear la seva start-up aquí. Estem parlant de més de 2.000 start-ups, més de 19.000 llocs de treball, la immensa majoria intensius en coneixement, això vol dir ben pagats, amb reputació professional, estem parlant de 1.600 milions d’inversió l’any passat. I una cosa que és molt interessant per al nostre teixit econòmic, que és que gràcies a aquest ecosistema, grans corporacions trien Barcelona per establir els seus centres tecnològics. Empreses del nivell d'Apple, Amazon, Microsoft, Pepsico, Nestlé, i això és molt interessant perquè aquests centres tenen gent d'altíssim nivell perquè són generadors de llocs de treball de moltíssima qualitat, que són els que vol qualsevol economia.
Les start-up viuen un bon moment?
En aquests moments, fruit de la incertesa de la qual parlàvem, que no és exclusiva de la inversió immobiliària, les rondes de finançament també estan recaptant menys diners, i això fa que no estiguin en el seu moment més eufòric. Però és tan valuós que estic segura que el dinamisme que ens ha aportat i que ens seguirà aportant l'hem de cuidar i és un dels majors tresors que tenim.
Sembla que Madrid està més de moda entre els inversors, però volia preguntar-li quines fortaleses tenim respecte a Madrid?
A mi m'agrada també comparar Barcelona amb altres ciutats europees, com pot ser Berlín o Amsterdam, que des del meu punt de vista generen molta qualitat de vida als seus ciutadans i moltes oportunitats de progrés, que són ciutats competitives, dinàmiques i no gaire grans. Les ciutats de tot el món s'estan especialitzant en hubs econòmics i els hubs en els quals ens estem especialitzant nosaltres són molt interessants. Hi ha la indústria digital i tecnològica que comentàvem abans, però també n’hi ha un que per mi encara és més rellevant, que és el de ciències de la salut: biomedicina, farma, investigació científica, etc. Tant pel que fa a les nostres universitats, els investigadors estan molt reputats a nivell internacional, com per tota la indústria que s'està establint aquí. L'últim és AstraZeneca, que va anunciar una inversió de mil milions d'euros i la contractació de 800 professionals del nivell, científics, matemàtics, farmacèutics, etcètera. Un altre hub que encara és incipient però que jo li veig moltíssima projecció és la indústria dels videojocs, que a nivell mundial genera un volum de facturació superior a la indústria del cinema i de la música junts, i també estan triant Catalunya per establir-se. De tot el volum de facturació de la indústria dels videojocs a Espanya, més del 50% està a Catalunya, llavors això és un hub i hem d'anar darrere de més. Hem de llançar missatges inequívocs al món que som forts en aquests hubs, són fortaleses del nostre territori i atrauen talent internacional, un talent que genera molt de progrés. Això també està demostrat: allà on s'estableix el talent, hi ha oportunitats de progrés per tota la societat. No m'agrada parlar de talent d'una manera elitista, sinó de quin impacte té en la societat, i en té moltíssim.