La fira immobiliària The District torna a Barcelona només una setmana després que el Congrès, per l'oposició de Junts, tombés la possibilitat de debatre la regulació dels pisos de temporada. El Sindicat de Llogateres va convocar protestes i amenaça de cridar a una vaga de lloguers. Ja hi ha convocatòries per boicotejar la fira, que l'any passat va viure moments de crisi després que manifestants cobrissin de pintura alguns assistents.
Amb aquest ambient caldejat, Juan Velayos (Barcelona, 1973), president de The District, es mostra tranquil i comprensiu amb llogaters i manifestants, però contundent contra els radicals, i reconeix que la situació és molt complicada. Tot i això, insisteix que el sector no té culpa dels preus que posa, sino que el problema és de manca d'oferta i que no té espai per generar-ne més. S'esperen 12.000 persones, 2.000 més que l'any passat, entre els quals hi haurà 1.200 inversors, 400 conferenciants i 90 periodistes.
Abans de presidir The District i fundar JV20, Velayos va ser conseller delegat de la immobiliària Neinor Homes entre 2015 i 2019, després de començar al mercat immobiliari fa gairebé 30 anys, a l'any 1996.
Com són els últims dies abans d'una cosa tan gran com una fira immobiliària d'aquesta mida?
Són moguts, hi ha intensitat de molts tipus diferents. Per una banda tothom està acabant els preparatius, hem de posar en marxa tot el muntar els estants, muntar el que és el congrés en si mateix, participants, els speakers, et diria que són dies molt intensos. També molt macos perquè veus una mica el xup-xup i vas veient la intensitat i la il·lusió amb el que tothom està esperant. Són dies intensos, divertits.
Accelerate your deals, elevate your business és l'eslògan de la fira d'aquest any. Per què aquest eslògan i per què en anglès?
Som una fira dirigida al món del capital, de l'inversor. Entenem que al final el nostre negoci és un negoci molt intens en capital. Si volem fer habitatges, ha de venir el capital i aquest capital és internacional, perquè a Espanya, a Catalunya i a Barcelona el capital és limitat. I, per tant, l'anglès és l'idioma de referència. A més volem ser un congrés d’abast europeu.
Vostè diu que cal posar el capital al centre. Entén que per a les famílies a les quals els costa molt pagar un lloguer, li molesti posar el capital al centre i que hi hagi una fira parlant d'habitatge des del punt de vista del negoci, del benefici?
Entenc absolutament la inquietud del llogater. I la comparteixo, hem de ser tots conscients que és un problema molt rellevant, un dels més rellevants. I hem d’aconseguir tots plegats que a Barcelona, a Catalunya, a Espanya, també passa a molts llocs d'Europa, es generi oferta suficient perquè el llogater tingui accés a un lloguer assequible. Però és injust i frustrant que no entenguem que, precisament si no posem el capital al centre això mai se solucionarà, perquè la manera de solucionar-ho és que hi hagi nou habitatge.
Clar, però el capital el que busca és el benefici, la rendibilitat. I quan hi ha un desequilibri entre oferta i demanda el capital apuja els preus.
Els preus pugen perquè no hi ha nova oferta. I el gran repte que tenim entre tots, administracions públiques, capital privat, entre tots, és aconseguir que hi hagi nova oferta. Això només es pot fer de dues formes: o les administracions públiques fan nou habitatge i el posen a disposició del llogater, o portem capital que ens ajudi a fer aquest habitatge. És impensable, impossible, que es faci sense capital privat, aquest esforç. Per solucionar el problema, el capital ha d’estar alineat amb les administracions públiques per fer nou habitatge. A partir d'aquí podem discutir si podem demanar al capital privat que ho faci sense retorn, o sigui, que ho faci per amor a l'art, però això no és realista, o que ho faci amb una retribució amb una rendibilitat moderada. Aquest és l’objectiu: aconseguir que arribi capital que es conformi amb rendibilitat moderada i alineat amb l’administració pública. I que arribi nova oferta al mercat, amb més oferta, la demanda es desestressaria una mica i els preus no pujarien tant.
Però quan parles amb les administracions públiques apunten als propietaris i regulen els preus. Sigui o no eficaç. I quan parles amb empresaris o patronal apunten a l’administració pública per no afavorir la construcció d’habitatge. No pot fer cadascú una mica d’autocrítica? L’habitatge ha pujat un 60% a la darrera dècada amb una inflació del 12%, 4 vegades per sobre de la inflació. No pot el capital no apujar tant els preus amb una necessitat bàsica i tenir una rendibilitat potser no moderada, però menor?
Et garanteixo al 100%, que el capital institucional el que està intentant fer habitatge ho fa amb unes rendibilitats molt moderades. Al final, per què puja l'habitatge? Les regulacions molt desafortunades fan que el petit propietari quan té un risc que li capen la renda o que li ocupin el pis, decideix no posar el actiu al mercat de lloguer.
Bé, si tens el pis llogat, amb tots els càstings que es fan, és més difícil que te l’ocupin que no pas si el tens buit.
Tant de bo, tant de bo… Hi ha una casuística i una problemàtica amb l’ocupació. Però dèiem que hi ha una regulació que fa que el petit propietari, a no ser que l’obliguin, que ja seria el que falta, decideix que prefereix vendre aquell actiu a tenir-ho en lloguer, perquè entén que el lloguer ja no interessa. I això és una part important del problema.
Una altra cosa que han decidit alguns propietaris és posar-ho al lloguer de temporada, en alguns casos per evitar els preus de la regulació del lloguer. Que li sembla que s’hagi tombat al Congrés la possibilitat de debatre aquesta regulació?
A Barcelona hi ha gent jove que té necessitats temporals perquè ve a estudiar o a treballar.
I la regulació obre debat perquè es garanteixi que es fa només amb aquests casos.
Si algú està utilitzant el lloguer de temporada per saltar-se la llei, em sembla bé que es reguli, sigui la regulació de preus encertada o no, que a mi em sembla desencertada. Evitar la trampa està bé. Però hem de saber si volem o no volem acollir aquest perfil de gent jove que ve a treballar o a estudiar temporalment. Em sembla trist que no ho vulguem. I hi ha un lloguer de temporada, professional, que tracta de cobrir una necessitat real.
No hi ha certa contradicció en el fet que el sector digui sempre que falta oferta perquè baixin els preus i, en canvi, vegi un buit d’oferta pels pisos temporals que justament el que fan és apujar aquests preus quan no hi ha oferta pels veïns i veïnes? Sempre poden llogar una habitació o un pis amb contracte normal.
Efectivament, si vols fer fora a tota aquesta gent que ve temporalment, doncs potser sí que tindrem més oferta pels veïns, però volem aquesta ciutat? O volem una ciutat oberta i dinàmica que generi riquesa per a tota aquesta activitat?
En algun moment o des d’alguna òptica s’està fent fora aquesta gent o es pot fer?
Bé, la conseqüència de totes aquestes regulacions pot ser que els que posaven actius al lloguer temporal deixin de fer-ho i aquest anglès, francès o alemany que hagi de decidir entre tres ciutats si va a Màlaga, a Barcelona o a Madrid, si té una oferta de flex living a Madrid i a Màlaga i aquí no la té, doncs potser escull les altres ciutats.
I no hi ha oferta de flex living a Barcelona?
No, comparada amb Madrid o Màlaga.
Quin creus que és el potencial? Fins on pot arribar aquesta oferta?
Jo crec que molt.
I una xifra estimada?
No sé dir la xifra estimada del potencial, però Barcelona és una ciutat que a tothom li agrada, tothom l'estimava, cada dia menys. És una ciutat que ha donat tot i ha sigut oberta, cosmopolita i fa uns anys, fa 10 anys, 15 anys, era impensable que algú no posés Barcelona com la seva ciutat predilecta a Espanya. Avui, lamentablement, escolliran abans Madrid i Màlaga que Barcelona.
I creu que és per la regulació de l'habitatge.
Entre altres coses, és per la regulació de l'habitatge, clarament sí.
Volia preguntar, llavors, abans parlàvem de la necessitat de col·laborar entre el sector privat i el sector públic. Una bona forma li sembla aquest 30% d'obligatorietat d'habitatge protegit que té Barcelona?
No, absolutament, i s'ha demostrat. Ha sigut un fracàs rotund i a les dades ens atenem. O sigui, no s'ha fet gairebé un sol habitatge a Barcelona des d'aquesta absolutament fallida norma. Ha sigut un desastre.
I amb un percentatge més baix funcionaria?
No, jo crec que s'han de buscar solucions per fer habitatge protegit, com el Plan Vive de Madrid, que aquest any acabaran amb 8.000 d’entregades, que és posar sol a disposició del privat perquè es faci habitatge assequible amb concessió a X anys, que després el sol reverteix.
Tornant una mica al punt d'abans sobre la responsabilitat, vostè faria alguna autocrítica des del punt de vista del sector immobiliari i com està el preu de l’habitatge?
Moltes moltíssimes. Per estar en aquesta situació? Moltíssimes. O sigui, aquest sector té un problema d'arrel, que és que fins al 2007 ho va fer molt malament.
Però parlem d’ara, tots sabem el que va passar a la bombolla immobiliària.
Sí, però des d'aquell moment ha sigut un sector que ha canviat dràsticament, ara és professional, institucional, vol solucions i està preocupat.
Això no és una autocrítica precisament.
No, no, vaig a l'autocrítica. Això no s'ha reconegut. Tothom s'ha quedat amb la foto del 2007. D’autocrítiques se’n poden fer moltes però lamentablement, cada cop que hi ha sol per fer habitatge, el sector privat el fa. el problema és que no en té més.
Ha començat la frase molt dient que hi havia moltes autocrítiques i al final no n'ha dit cap. Cadascú ha d’assumir les seves responsabilitats en una crisi.
Però digue'm tu quina és la que pot fer el sector.
Jo no ho he de dir perquè soc el periodista. La pregunta és si creu que el sector privat té part de culpa en la pujada de preus.
Si es pot fer alguna autocrítica perquè el sector privat estigui pujant preus, la resposta crec que clarament és que no. Els preus en països, gràcies a Déu, lliures, i en què encara no està tot regulat, els fixa l'oferta i la demanda. Per tant, el que se li ha d'exigir al sector és que no vinguin amb marges obscens. Si diguèssim que hi ha un 20% de marges, ho parlem, però no és el cas. Es poden fer coses millors, intentar construir més barat i industrialitzar, potser així aconseguim abaixar els preus, si no construïm com els romans. Però crítiques de dir que som uns especuladors…
Jo això no ho he dit. Canviant d’angle, a Espanya es construïen 500.000 habitatges abans de la crisi immobiliària, que hi ha consens que era massa, i ara estem en 90.000. Quin creu que seria el ritme ideal?
A Espanya es generen més llars que no pas habitatges es construeixen, hi ha un dèficit de 600.000 habitatges anuals. No tenim sol ni capacitat per fer aquests 600.000, però seria un repte magnífic fer-ne 200.000. Però si mirem Barcelona, per exemple, on tenim el mar i la muntanya, ens hem d’obrir a l’àrea metropolitana, i això requereix també millors infraestructures. Per això cal que deixi d’haver un enfrontament entre el sector públic, el privat i el client.
El repte hauria de ser que es construeixin 200.000 habitatges cada any, més del doble dels 90.000 que es fan avui dia a Espanya
Comenta aquest enfrontament sector públic-sector privat. No sé si s'ha trobat ja amb l'alcalde Collboni.
Sí.
Com ha sigut?
Jo crec que hi ha un veritable canvi de tarannà a Barcelona. Òbviament, després tenen les seves realitats polítiques i les seves necessitats de consens i el que sigui, però el que és claríssim és que hi ha un canvi de tarannà absolut. Jo crec que hi ha una vocació perquè Barcelona torni a ser una societat i una ciutat acollidora. Hi ha, crec, la veritable voluntat que el capital privat treballi conjuntament amb el sector públic per poder dur a terme aquest repte que tots sabem que tenim com a país. I jo crec que la realitat, les formes i el fons són radicalment diferents del que teníem a Barcelona.
Creu que retirarà aquesta obligatorietat del 30% d’habitatge públic?
No parlo de cap conversa meva amb ell. Però crec que qualsevol persona mínimament informada no pot no voler acabar amb una norma que ha sigut absolutament fallida. Espero que s’imposi el sentit comú que he vist amb l'alcalde. I que busqui altres formes de col·laboració per crear més habitatge.
Qualsevol persona mínimament informada no pot no voler acabar amb una norma (la d'obligar al 30% d'habitatge social per a les noves construccions) que ha sigut totalment fallida
Creu que el fet que l'Ajuntament s'hagi posat al costat de The District fa més difícil que hi hagi les protestes que vam veure l'any passat? O creu que es repetiran?
Alguns que som d’aquí estem forçant molt perquè The District continuï a Barcelona, perquè creiem que és on ha d’estar i ens fa il·lusió. Però és al·lucinant que hi hagi gent intentant que aquesta Fira no estigui a Barcelona.
Això vol dir que us heu plantejat marxar?
No, som molt insistents i Barcelona és el lloc ideal. Però si no et volen, hem reflexionat que si no et volen a un lloc potser no té massa sentit i si t'ha de pintar la gent que va a la fira, doncs tampoc El dret a manifestar-se és un dret, només faltaria, i amb la sensibilitat que hi ha amb l’habitatge, això ho entenem, però no així. Mira, si vols una crítica del sector, és molt frustrant que no siguem capaços de transmetre que no som el diable. Podem fer coses malament, però estem aquí perquè hi hagi habitatge i som una part imprescindible. Esperem que la gent vagi a la Fira, qui vulgui manifestar-se es manifesti i els extremistes doncs suposo que les forces de seguretat els controlaran.
Hi haurà més seguretat d'aquest any que l'any passat?
Jo crec que sí, segur que hi haurà més seguretat i possiblement es buscaran les fórmules perquè sigui tot tranquil com ha de ser i, repeteixo, amb el dret de manifestar-se de qui vulgui, que només faltaria.
En el món laboral, els sindicats i les patronals s’acaben entenent amb acords. Reconeixen el sindicat de llogateres i aquests col·lectius com a interlocutors per arribar a consensos?
Sí, si estan per buscar solucions amb el sector immobiliari, és fantàstic que puguin ser un jugador més. I suposo que serà el cas amb molt d’ells.
Si hem de fer una autocrítica, és que no siguem capaços de transmetre que no som el diable, que estem aquí perquè hi hagi habitatge i som una part imprescindible
Aquest mateix sindicat parla ara de possibles vagues d’habitatge si no es regula el lloguer de temporada. Els preocupa?
Tot el que sigui generar tensió i incertesa, inseguretat, no és bo per atraure capital, perquè si no hi ha capital, no hi haurà habitatge i, per tant, em preocupa, sí
Abans comentàvem que els preus van en funció de l'oferta i la demanda, però al mateix temps, i és veritat, els marges -almenys d’habitatge nou- no han crescut tant com els preus pel sector immobiliari. Per què pugen doncs els preus de manera tan desorbitada?
Amb l’habitatge la pressió comença amb el sól, si hi ha poc sól el preu puja, hem passat uns anys en què els preus de la matèria primera i de la construcció han pujat molt, els impostos també. Si tot això va pujant, inevitablement el preu final puja. La segona part és que, si tens 10 pisos i una demanda de 10.000, segurament tens la possibilitat de pujar marge, que això sí que seria marge, perquè tens una demanda perquè ets l'únic que té pisos al mercat. Però ha pujat tota la cadena de valor.
Però tot i que l'oferta i la demanda pugin, és una persona qui posa preu. I aquí és on el sector podria pensar que no ha de posar els preus tan alts en una crisi d’habitatge.
Però aquí has de parlar amb el petit propietari.
No només.
L'institucional té un percentatge irrellevant, irrellevant.
Els grans tenidors i els bancs tenen promocions.
El percentatge és irrellevant, son els petits tenidors qui tenen més habitatge a Barcelona. Si, a més, li capen el lloguer amb la regulació, prefereix vendre l’actiu. (Nota de l'autor: A Barcelona, el 36,2% de propietaris tenen més de quatre habitatges. Un 23,5% en tenen entre dos i quatre i un 39,8% dels pisos son d'un sol propietari. El percentatge de grans propietaris no és dominant, però tampoc irrellevant)
Llavors el petit propietari sí que s’ha passat amb els marges?
No, jo no crec que el petit propietari s'hagi passat amb els marges, els dicta mercat. El que no farà un petit propietari, com a regla general, és dir, mira, el mercat paga 3, però jo com realment el meu el poso 2. Això, lamentablement no ha passat. I podem fer una crítica com a societat, podríem ser més altruistes, però això és pels somiatruites.
Llavors el sector immobiliari no té cap culpa de com estan els preus?
S’ha d’estar en permanent millora, però tu estàs portant l’entrevista a buscar culpables i jo crec que s’han de buscar solucions, i aquestes han de venir de la col·laboració pública-privada. Hem de generar oferta. I si encara queden il·luminats, que entenen que el problema no va de generar més oferta, estem perduts.
No hem de buscar culpables de la crisi d'habitatge, hem de buscar solucions. Hem de generar oferta. I el sector no en té culpa de no tenir espai per generar aquesta oferta i per tant tampoc dels elevats preus
En què cal construir més, i crear habitatge públic, estem tots d’acord, Però jo crec que sí que és important trobar responsables sempre amb tot. Per no repetir errors o persistir en ells. Vostè creu que el sector immobiliari no és gens culpable de la crisi d'habitatge que tenim avui dia?
Si només et puc dir sí o no… doncs no. No tenim capacitat de posar nova oferta al mercat.
Confia que a The District es tanquin nous habitatges per Barcelona?
Espero que sí, passaran moltes coses, i l'habitatge tothom té clar que és el grandíssim repte que tenim com a país, i l'estem enfocant molt malament, generant aquesta tensió. Si ve capital a Barcelona i es troba aquesta regulació, aquesta regulació i aquests aquí dient-me que soc el dimoni, serà més difícil que vingui el capital.
Però això succeeix a altres ciutats, hi ha moviments crítics amb el sector a totes les ciutats.
Sí, és veritat. És un problema global.
Quan el problema és tan greu, hi ha reaccions fortes. Ara no hi ha grans vagues laborals però hi ha molta tensió entre propietaris i llogaters.
Està clar que el llogater no té cap culpa dels preus. I el que és una veritat és que el lloguer que ha de pagar a final de mes no és raonable.
Està clar que el llogater no té cap culpa dels preus. I que el que ha de pagar a final de mes no és raonable
Com ha d’afectar al sector la nova tendència a la baixa dels tipus d’interès al BCE i a la Fed?
Ha d’ajudar una mica a què la hipoteca sigui més raonable i la gent tingui més possibilitat d’accedir a una hipoteca i a aquest 20% que t’exigeixen per poder comprar un habitatge. És molt difícil, però que baixin els tipus d’interès sempre és bo perquè hi hagi més compra i més inversió.
Hi ha res concret que puguem esperar del The District? Alguna zona calenta, alguna promoció d’habitatges…
No, jo crec que segur que es tancaran moltes inversions particulars. És una fira a nivell europeu i també crec que hi haurà novetats importants per a Barcelona. Però el que és maco és que tenim un 40% més d’inscripcions que l’any passat, o sigui que hi haurà milers de persones. El tema del lloguer assequible serà una de les estrelles de la fira, perquè ens preocupa a tots. I sortiran idees, bons enteniments entre el sector públic i el privat, que cada vegada parlem una mica més el mateix idioma. Tant de bo, si em fas la mateixa entrevista d'aquí a un any no ens preguntem de qui és la culpa, sinó de qui la responsabilitat de l’èxit.