Santos González (Talavera de la Reina, 1955) porta al capdavant de l'Associació Hipotecària Espanyola 14 anys, de manera que no el sorprèn ni que la firma d'hipoteques hagi caigut més d'un 20% aquest any, ni que l'euríbor no hagi disparat els préstecs de les famílies. En la seva trajectòria ha viscut diferents cicles econòmics i el seu impacte en la compravenda d'habitatges, de fet, la seva tasca és analitzar i estudiar, en estreta col·laboració amb la banca, com evoluciona el mercat hipotecari i cap a on es dirigeix. Per això té clar que la inflació i els tipus d'interès tenen continguda la demanda d'habitatge, però aquesta demanda ha d'explotar i ja el 2024 es començarà a veure un moviment més gran al mercat.
La firma d'hipoteques cau més d'un 20% aquest any, cal alarmar-se?
No, cal contextualitzar bé les xifres. La situació ha canviat, hi ha més inestabilitat econòmica i la pujada de tipus ha fet que una part del mercat comprador s'hagi retirat. I és veritat que des del punt de vista de l'activitat hipotecària, compara malament amb l'any passat, però va ser un any rècord i excepcionalment bo. I ho va ser perquè recollia la demanda que no es va poder satisfer durant l'any 2020 i 2021 com a conseqüència de la pandèmia. Per tant, un no s'ha d'alarmar si es firmen menys hipoteques que l'any passat, no és un drama perquè el 2022 va ser molt bo. Estem exagerant una mica les coses. A més, en el període de gener a juny de l'any 2023 la compraventa d'habitatges només va caure un 5% contra l'any 2021 i això no és una catàstrofe. L'any passat vam veure creixements de més del 20%. També influeix que s'està pagant més al comptat com a conseqüència que hi ha dipòsits poc remunerats o res remunerats i hi ha gent que prefereix comprar una casa i no mantenir els diners en el compte corrent.
Diu que hi ha molta compra al comptat, són només inversors o també particulars?
Les xifres de notaris i registradors indiquen que en els últims 2 o 3 anys, el finançament de les hipoteques ha passat del 75% a l'actual 60%. El que indica que en aquests anys hi ha un percentatge creixent de compres que es fan sense hipoteca i és significatiu. Al mercat està arribant gent inversora o no que efectivament n'està traient profit que els tipus d'interès són alts i els comptes no estan remunerats, i per tant, una bona opció és comprar una casa per llogar-la o patrimonialitzar-la.
També hi ha hipotecats que estan aprofitant per amortitzar deute davant de la pujada de tipus...
Sí, hi ha més cancel·lacions totals o parcials. Ens trobem davant de tres situacions molt diferents, els que tenen prou diners per comprar un habitatge sense hipoteca. Els que tenen diners en el compte i destinen una part dels seus diners a fer una cancel·lació anticipada, que és també una manera de rebaixar la quota. I després n'hi ha altres que no tenen diners en el compte, que viuen al dia i estan fent esforços per poder pagar la hipoteca. Depèn d'on siguis, hi haurà qui els tipus li estigui generant un problema en l'economia familiar i a qui no. Els que més ens importen són aquests últims, encara que de moment la situació s'està pal·liant. Les famílies estan pagant les hipoteques i la morositat no s'està movent.
El saldo viu d'hipoteques és en el seu nivell més baix des de 2006, és preocupant?
Coincideixen dues circumstàncies, la pujada de tipus, que provoca una retirada del mercat comprador, que es contractin menys hipoteques. I alhora hi ha famílies que estan cancel·lant anticipadament, per la qual cosa hi ha menys saldo. Però ja pujarà, res no és preocupant. Els canvis de tendència ens porten a reflexionar si és una mica estructural. Però no ho és, en aquest cas és conjuntural. Es tornaran a contractar hipoteques i comprar cases.
Quan arribarà la recuperació?
No és previsible. Ocorren dues circumstàncies, si els tipus pugen han de baixar i la demanda espera continguda que baixin els tipus i el preu de l'habitatge, és una demanda que és captiva i ha de sortir. La necessitat existeix, però s'ha d'explicar amb un moment econòmic precís. Els ingressos i l'atur està resistint, però la inflació no s'acaba de controlar i la família es reté. Tots els que anaven a comprar ara tornaran al mercat quan passin les circumstàncies.
Amb tanta demanda continguda, els preus continuaran alts encara que baixin els tipus...
Clar, però sobretot perquè l'estoc d'habitatge no creix. Hi ha desajustos importants en algunes localitats, existeix un problema important d'oferta d'habitatges.
"Qui es va hipotecar a tipus fix, avui s'està rient del món"
Luis De Guindos apuntava fa uns dies a què els tipus, encara que baixin, no tornaran a ser negatius. Això tampoc no ajudarà que abaixi el preu...
El que era una anomalia absoluta era tenir tipus negatius. El 2006 i el 2007 els tipus estaven a prop de com eren ara i van ser anys rècord en venda d'habitatges. Això que es diu que la banca obre o tanca el crèdit hipotecari no és així, la banca vol donar hipoteques sempre, és el seu negoci core. Però el que vol, òbviament, és donar-les en les millors condicions possibles, amb tipus més baixos perquè la capacitat de pagament de les famílies sigui més important i en un entorn econòmic que et permeti mirar a mitjà termini. Estic convençut que el descens de la concessió de crèdit té a veure amb la demanda i no amb l'enduriment de la banca. Hi haurà casos, però amb caràcter general, en situacions com ara, el problema de concessió ve de la demanda principalment. Al llarg de l'any que ve probablement el mercat immobiliari es mourà més perquè la necessitat d'habitatge existeix.
Es diu que els hipotecats pagaran aquest any fins a 4.000 euros més per l'euríbor, quanta veritat hi ha en això?
La mitjana no la paga ningú. És una estadística dolentíssima per valorar aquestes pujades. La hipoteca mitjana recull préstecs de 60.000 euros i de 400.000 euros, de fet, a la gent que la va contractar l'any passat els tipus li han fet pols i a la que la va contractar fa 15 anys, pot ser que ni ho hagi notat. En aquest escenari, tothom té raó, perquè parlen d'una realitat que sent certa és poc representativa. Si no, com és raonable que, amb aquesta pujada, que és molt important, la morositat no hi ha pujat? Faria la sensació que amb aquesta pujada de tipus, els hipotecats estan passant gana a Espanya i no és el cas.
Creu que les famílies sabien que s'enfrontaven a aquesta pujada?
No ho sabia la família, ni el banc, ni l'Estat, ni el Banc Central Europeu. Ningú no sap per on es mouran els tipus, però sí que és cert que l'euríbor ha estat negatiu molts anys i contractar una hipoteca a tipus variable augmentava la capacitat d'endeutament. Et permetia comprar una casa de més valor i aconseguir molts més diners. I ara els tipus s'han invertit perquè clar, això són els tipus variables. Així que qui s'ha hipotecat fix a l'1% avui s'està rient del món.
Malgrat això, la morositat no ha pujat per què?
Les famílies estan pagant i per això la mora no puja, l'explicació és bastant senzilla. Un terç del pressupost familiar sol anar destinat a la hipoteca, però clar, ara les famílies s'estan readaptant perquè la hipoteca ja li suposa el 40% i si tenen estalvis, estiraran d'aquests, i si no, esgoten i no se'n van de vacances. Durant un temps han de restar despeses, amb pressupostos més assenyats, acord a la situació. Hi ha altres famílies que malgrat això no arriben, i allà hi ha tot un procés de renegociació del sistema amb els seus clients. El banc no vol morosos ni pisos de ningú, això és una milonga, el banc vol deixar diners i que se'l tornin amb interessos, llavors renegocia. A més, han sorgit fins i tot accions col·lectives com el Codi de Bones Pràctiques.
I creu que la morositat pujarà?
Si es mantenen els tipus alts i cau l'ocupació, pot pujar una mica la morositat. Però no som en aquest escenari, el 2014 la taxa de mora va arribar al 6% i ara està en el 2,4%, no ens alarmem. No és una catàstrofe.
Per això no funciona el Codi de Bones Pràctiques? S'esperava que arribés a un milió de llars...
Caldrà preguntar qui va calcular que hi hauria tantíssima gent afectada per aquesta qüestió. És que tendim a magnificar i era evident que això no afectava un milió de persones. A més, té més importància la capacitat renegociadora de les entitats que el Codi. Es va errar en el càlcul, en la representativitat del col·lectiu al qual s'està dirigint, que no es correspon amb la realitat. La realitat és que la banca ha solucionat més els seus problemes renegociant amb els seus clients directament que a través de Codis.
"Es va errar en el càlcul del Codi de Bones Pràctiques"
Les previsions eren molt alarmistes?
Sí, perquè clar que hi ha alguna cosa de morositat, ha pujat una mica i es veuen renegociacions als bancs cada dia, però una cosa és aquesta, i una altra que estiguem pensant que hi haurà cues de gent a les oficines bancàries renegociant la hipoteca per la pujada de tipus. Hi ha veritats del 5%. Hi ha persones amb problemes d'alimentació, però els d'hipoteques són d'altres. El problema de la hipoteca ve després de menjar, probablement no són els mateixos col·lectius. La realitat ens està dient que potser no eren tants, de manera que no era necessari prendre mesures tan tremendes. I tampoc no ens podem acostumar que, amb cada canvi econòmic, se li faciliti la vida als compradors d'habitatge perquè sembla que els pobres a Espanya són els hipotecats, i no, els que tenen hipoteca són propietaris d'una casa.
Alguns partits polítics van proposar topar les hipoteques o donar ajuts directes, comparteix aquestes mesures?
Mesurades sempre hi ha d'haver, cal donar un cop de mà a qui ho passi malament, però han d'estar ben definides, no anunciar mesures de sobreescalfament. I tendencialment estem sempre intentant alleujar als hipotecats, però caldrà fer-ho amb dades, perquè això no afecta a milions de persones, qui ingressi 70.000 euros no crec que hagi d'estar aquí, cal ajudar els que tenen problemes per arribar a fi de mes.
Bankinter acaba d'inventar-se una hipoteca on el client elegeix quant vol pagar de fix i variable. Creu que el mercat va cap a això, a segmentar l'oferta en funció del que demanda el client?
No, crec que l'endeutament a 30 anys no està sotmès a grans invents. Aquest mercat ja és madur i és difícil que siguem capaços d'inventar una cosa que sigui raonable des del punt de vista financer i del risc.
Llavors el mercat és estancat en fix i variable?
Sí, és que són els tipus més raonables per assumir risc a tant termini. Les hipoteques és termini per tipus d'interès i el gran dubte de sempre és fix o variable, que a més no té resposta perquè unes vegades sembla que és millor fix i una altra de variable, o com estem ara, que no sabem si un o un altre perquè la situació de tipus és incomòda.
Alguns bancs natius digitals han anunciat la seva intenció de donar hipoteques a Espanya, els veuen com a competidors?
En un país com el nostre donar crèdit hipotecari és una heroïcitat, a veure qui té diners per prestar 30 anys. Cal estar molt convençut.