Realitzar una subrogació d'hipoteca és, avui dia, una cosa habitual i consisteix en canviar la hipoteca que tenim marcada en un banc per un altre. Hi ha dos tipus de subrogació d'hipoteca; la de creditor i la de deutor. La subrogació de creditor consisteix a canviar la hipoteca d'un banc a un altre de diferent. Pots utilitzar-la per millorar les condicions de finançament que vas signar al seu moment, com ara rebaixar el tipus d'interès o passar-te del tipus variable al fix.

Mentre que la subrogació de deutor consisteix a substituir el titular de la hipoteca per una altra persona. Es pot fer servir si es compra un habitatge hipotecat i es vol assumir la titularitat del préstec hipotecari del venedor. Segons l'Institut Nacional d'Estadística (INE), el conjunt del 2022 es van efectuar 21.304 subrogacions de creditor, un 36,3% menys que el 2021, i 6.189 subrogacions de deutor (-41,9% interanual).

"Anem una mica tard"

Si ens centrem en la fórmula més utilitzada, la subrogació de creditor, pot ser una sortida a la crisi econòmica que ha marcat una pujada dels tipus d'interès en hipoteques variables marcat per la política que dicta el Banc Central Europeu. A partir d'aquí, centrant-nos en la qüestió que plantegem en el mateix titular, Alfons Fernández, membre de la Comissió d'Economia Financera del Col·legi d'Economistes de Catalunya, és rotund: "Anem una mica tard". I explica el motiu: "Una subrogació s'ha de donar just en el moment previ a un esclat dels tipus d'interès, quan olorem que la cosa es pot torçar". 

El canvi de variable a fix

A partir d'aquí, com sempre passa, els experts recomanem anar cas per cas i analitzar la situació. D'entrada, els canvis poden venir molt motivats pels que tenen una hipoteca variable i volen passar a una fixa. "Ara bé, els tipus d'interès fixos ja arriben al 4% i 5%, per tant hem de veure si ens surt a compte", destaca l'economista Alfons Fernández. 

Una altra derivada en aquesta subrogació, més enllà de la tipologia d'hipoteca, és calcular el temps pel qual ens plantegem fer aquesta subrogació: "Hem de veure el llarg termini. Ara ens pot sortir a compte, però quan el BCE suavitzi aquests tipus d'interès, ens agradarà seguir pagant un fix tan elevat com el que ofereixen actualment?". Cal recordar que de subrogacions es poden fer tantes com es vulgui, però s'ha de tenir en compte el cost de canviar d'un banc a l'altra i les derivades que es marquen en comissions les entitats per poder anar saltant d'un producte a un altre, d'una entitat a una altra.

Què és un SWAP?

Per tot plegat, Alfons Fernàndez planteja una alternativa, la més adient en termes generals si ens emmarquem en el context actual inflacionista: "Un producte de cobertura amb el famós SWAP, que també et permet fer un canvi immediat a fix, però dins el mateix banc on ja estàs". En aquesta opció, l'estalvi s'ha de considerar ja que no es paguen les despeses del canvi.

Malgrat tot, sempre es recomana llegir la lletra petita. El grup d'advocats Sole Galve, adverteixen que "els SWAP són contractes complexos que serveixen per modular les pujades i baixades dels interessos en préstecs variables. Moltes entitats els van utilitzar per cobrir-se elles de les baixades dels tipus, de manera que quan tocava abaixar els interessos al client li passaven un rebut complementari". Així doncs, en molts casos aquest producte es va vendre com si fos una assegurança per si pujaven els tipus, però es dona la casualitat que aquestes assegurances es van comercialitzar precisament quan els tipus d'interès estaven a punt de caure en picat, per la qual cosa l'efecte va ser que amb les baixades de tipus els clients pagaven més. El Tribunal Suprem exigeix ​​que la informació de productes d'aquest tipus inclogui dades suficients perquè el client comprengui el producte i els costos que pot generar en el futur. 

Altres derivades

Més enllà d'aquests condicionants, en la subrogació també es poden considerar altres elements d'interès, tot i que més secundaris. D'una banda, la vinculació i les comissions, com ara assegurances o plans de pensions. D'aquesta manera, pots abaratir substancialment el preu que pagues pel préstec hipotecari cada mes. I totes aquelles clàusules potencialment abusives, és a dir, si la hipoteca té una clàusula sòl o un interès de demora molt alt, es pot demanar al nou banc que les elimini.