La qualitat de vida de les persones depèn de la capacitat que tenim per accedir a les coses que considerem necessàries. N'hi ha algunes que són imprescindibles, un habitatge on viure és una d'elles, i com és conegut, el preu d'accés és molt elevat a les grans ciutats on resideix un percentatge important de la població espanyola. És habitual sentir preus desenraonats de compra en ciutats com Madrid, Barcelona, Bilbao, Sevilla o València, entre d'altres, i també preus de lloguer inabastables per a massa persones (un 37% de les llars gasten més d'un 40% dels seus ingressos en habitatge i ascendeix al 45% per al quintil més pobre) tenint en compte els salaris disponibles (mitjà: 1.723 euros/mes i més freqüent: 1.429,60 euros/mes).

Aquest fet redueix significativament el poder adquisitiu de moltes persones i limita la possibilitat d'independitzar-se d'una gran part dels joves espanyols, afectant de manera indirecta també sobre la molt pobra taxa de natalitat (segona pitjor de la Unió Europea). Estem davant d'un problema greu i difícil de solucionar i gestionar, que demostra el seu poc encertat tractament des de fa dècades.

Com reflecteix el gràfic de nombre d'habitatges acabats, som al país dels desequilibris, en haver passat d'un excés durant la bombolla immobiliària (més de 650.000 habitatges el 2006) a una quantitat molt reduïda des de 2013 (67.000 de mitjana). Una quantitat molt inferior també a l'existent en els anys vuitanta de l'anterior segle. La construcció d'habitatge protegit també ha caigut dràsticament en aquest període fins i tot menys de les deu mil el 2022.

La importància de l'habitatge en la vida de les persones el converteix en objecte d'incidència de les polítiques públiques, encara que això no signifiqui que l'opció triada sigui la més eficient. Espanya és un país de propietaris perquè aquestes polítiques han ajudat molt perquè així sigui. Durant la dictadura es van construir moltes cases de protecció oficial que després han estat desqualificades amb el pas del temps. Va ser una fórmula d'acontentar moltes persones que en bona part formaven part de la immigració interior del camp a la ciutat, però també una forma d'incentivar la construcció, sector amb intensa repercussió a curt termini en l'activitat econòmica i l'ocupació.

La temptació de generar el segon impacte, amb evidents beneficis per al govern de torn, es va mantenir fins a data recent. Les polítiques públiques van apostar per la compra d'habitatge utilitzant elevades deduccions en l'IRPF per als compradors amb un elevat cost per a la Hisenda Pública (va superar els 6.000 milions d'euros a l'any) i, com està demostrat, també bons beneficis per als promotors d'habitatge que les traslladaven al preu de venda. Aquestes polítiques, a més, van estar acompanyades d'un augment de l'endeutament de milions de persones fins a acumular un deute privat gegantí el 2009 (101,5% del PIB) i el posterior enfonsament del sector en esclatar la bombolla. En tot moment, les mesures dirigides a la promoció del lloguer han brillat per la seva absència de manera estructural, tret d'algun programa molt específic.

La crisi financera i el fort endeutament van tallar de soca-rel la construcció de nou habitatge fins a arribar al reduït nombre actual. La teoria econòmica ens diu que quan un preu és alt hi ha un desajust entre l'oferta i la demanda derivat d'un excés de la segona sobre la primera. Es podria pensar a negar aquesta relació en comprovar que en el moment amb més oferta, la bombolla, els preus no van parar de créixer. Així va ser, si bé va comptar amb un element extraordinari i irrepetible: l'oferta il·limitada de crèdit que va finalitzar en la fallida de la major part de les caixes d'estalvi.

Les mesures per a la promoció del lloguer han brillat per la seva absència de manera estructural, tret d'algun programa molt específic

En l'actualitat es pot abordar el problema d'una forma més racional i eficaç. Atès que el nombre de demandants no està distorsionat per aquesta circumstància excepcional, les mesures per solucionar el problema han de provenir d'un augment de l'oferta d'habitatges en les seves diferents fórmules de tinença: propietat i lloguer.

L'opció d'habitatge de protecció oficial per a compra s'ha millorat significativament amb la nova norma que impedeix la seva desqualificació i, per tant, s'elimina la possibilitat de benefici dels seus propietaris per la venda d'un bé que inicialment era propietat de la comunitat (el terra). No obstant això, l'eficàcia d'aquesta fórmula és limitada en concedir protecció a persones que poden millorar el seu nivell de renda durant la seva vida, superant el límit marcat inicialment per a l'accés a la compra de l'habitatge en millors condicions a les de mercat.

Segons la meva opinió, la política més efectiva pot ser augmentar sensiblement l'oferta d'habitatges de lloguer en un doble vessant. Una primera incentivar l'ús d'habitatges buits mitjançant una regulació amb garanties clares de protecció del bé als seus propietaris (buscant l'equilibri amb la del llogater) que incrementi les salvaguardes amb la durada del contracte. Convé recordar que els habitatges no utilitzats com a residència habitual ja estan penalitzades amb un pagament addicional en l'IRPF, per tant, en cas de voler incentivar la seva posada de lloguer es podria elevar la penalització.

Mesures com la limitació dels preus del lloguer caminen en la direcció contrària, amb moltes possibilitats de frenar l'oferta

La segona opció, amb més impacte, és la construcció d'un parc d'habitatges de lloguer prou gran per incidir en una baixada de preus, desenvolupat mitjançant la col·laboració del sector públic i el privat. El sector públic pot aportar terra i el pagament d'una part del cost de la construcció amb la contrapartida de participar en la determinació dels preus de lloguer. La gestió disposant d'una norma clara de drets i obligacions de propietaris i inquilins, l'ha de realitzar el sector privat per no traslladar als empleats públics la tasca de realitzar els requisits en cas d'incompliment en els pagaments o el manteniment adequat de l'habitatge, que en ocasions no estan relacionats amb la capacitat de renda dels inquilins. L'experiència demostra que aquesta funció no la compleixen satisfactòriament.

Quan s'apreciïn situacions d'impagament i necessitat real de la persona, ha de ser el sector públic qui s'ocupi de buscar les solucions habitacionals sense traslladar al sector privat les repercussions.

Les mesures adoptades recentment al mercat de lloguer concentrades en la limitació dels preus màxims caminen en la direcció contrària amb moltes possibilitats de no ajudar a resoldre el problema sinó més aviat de limitar l'oferta d'habitatges al mercat, amb el consegüent augment en el preu, i foment de les indesitjables operacions d'economia submergida per eludir el seu compliment.