L'última llei d'habitatge es va aprovar el passat mes d'abril al Congrés i va entrar en vigor al maig. Han transcorregut sis mesos i en podem fer unes primeres valoracions. Bé, doncs el lloguer va pujar de juny a agost, va baixar al setembre, es va estabilitzar a l'octubre i l'última dada que tenim és la de novembre: ha tornat a pujar un 0,7%. En resum, si comparem el preu del lloguer al novembre amb el mes de novembre de l'any passat, la pujada és del 9% amb dos trams diferenciats. Els primers sis mesos, amb sis punts de pujada, i els següents sis mesos, amb un 2,6%.

En definitiva, podem parlar d'un cert alentiment, més projectant el que ha passat des de l'entrada en vigor de la llei i si es manté la tendència, apuntaríem a un 5,2% de pujada anual. Potser encara és aviat per determinar l'efecte final sobre els preus, però hi ha certs moviments al sector de lloguer d'habitatges que avisen que les baixades i contenció dels lloguers no seran possibles, només parcialment.

Ens està passant el mateix que va passar a Berlín el 2015, on van congelar els lloguers durant quinze anys. L'oferta d'habitatges es va enfonsar i els preus al mercat lliure es van disparar, deixant una part de la població desemparada i perjudicada i una altra de protegida. L'any 2012 a França va passar una cosa semblant. Després de limitar els lloguers, es van crear tota una sèrie de distorsions al mercat, es va enfonsar la inversió en el manteniment de propietats i es va produir una significativa disminució en la qualitat dels habitatges, així com un augment dels preus dels lloguers no regulats. A Estocolm, el 2011, els va passar el mateix. Van voler controlar els lloguers per limitar els augments i van patir, immediatament, escassetat d'habitatges disponibles i una reducció d'oferta que va disparar els preus. A Nova York van promulgar el 2019 l'anomenada llei d'estabilització de lloguers, que es va traduir en ineficiència per abordar la falta d'habitatges assequibles i la demanda creixent. Resultat: persistència de la crisi d'habitatge i augments significatius en lloguers no regulats. Però tenim també un precedent molt més proper, que és Barcelona i la congelació de lloguers i limitació d'increments que va establir el consistori el 2020 i que havia de durar divuit mesos. Després de l'esmentat període, els arrendaments s'havien disparat un 11%.

A Espanya, des de la promulgació de la llei està passant exactament el mateix que a totes aquestes ciutats i països. En només sis mesos, s'han introduït unes distorsions que ja estan passant factura i que desembocaran en una asimetria pel que fa a famílies beneficiades i damnificades per la llei.

Les dades són demolidores. L'oferta de lloguer habitual a Espanya ha descendit un 31%, segons dades recopilades per la Federació Nacional d'Associacions immobiliàries. El 26% d'agents immobiliaris declara que s'estan endurint els requisits exigibles als potencials llogaters, que el 20% opta per apujar el preu de la renda per atenuar el risc d'impagaments. Recordem que les limitacions són a la revisió de la renda de contractes existents i que només els grans tenidors (més de deu immobles o cinc en zones tensades) tenen topall al lloguer del contracte nou. Què fan els propietaris? Si són dins dels primers tres anys de contracte, òbviament es veuen obligats al topall establert per llei. Però a partir del quart any, negocien amb els llogaters un nou contracte: "Si m'accepteu una pujada més alta, us faig un contracte de cinc anys més; en cas contrari, no renovo". El resultat és que es protegeix temporalment als qui tenen contracte en vigor i estan en els primers anys de lloguer i, tanmateix, es perjudica encara més els qui hi són prop d'una renovació o han de llogar per primera vegada.

La segona dada és que el 15% dels propietaris traslladen el seu habitatge al mercat del lloguer temporal o al vacacional, mitjançant una sol·licitud de llicència; un 13% decideix deixar el lloguer i posar el pis en venda. Així, el propietari opta per firmar contractes d'onze mesos, i ja veurem després. Aquesta modalitat, prevista per a estades més breus, se l'han empassat els arrendataris de llarga durada. Així, en ciutats com Barcelona, els lloguers de temporada han augmentat un 34% des de començament d'any i suposen un 28% del parc d'habitatges de lloguer. Ni més ni menys. En l'àmbit nacional, l'augment és gairebé del 40% i ja suposen un de cada deu contractes. És a dir, que, tot mirant de protegir el llogater dels vaivens de preus per l'oferta i la demanda, l'hem fet més vulnerable i més exposat a durades breus de contracte o revisions anticipades al venciment.

Veurem com evoluciona l'assumpte els pròxims sis mesos, però ja sabem que, feta la llei, feta la trampa. I la trampa ja és aquí. A veure què en queda, de la llei...

Com sempre he defensat, regular preus és confondre el símptoma amb el problema. Però això ho deixo per a la següent columna.