Si hi ha un àmbit on ho hem assajat gairebé tot, i on sabem perfectament què funciona i què no, és el de l’habitatge. No és cap misteri. És un problema antic, universal, i que s’agreuja allà on les ciutats tenen èxit. Quan una metròpoli creix ràpidament, és gairebé inevitable que acabi patint estrès immobiliari. És el que passa a Barcelona i Madrid, en contrast amb Viena, per exemple, on el creixement és més pausat i les polítiques d’habitatge tenen continuïtat.

Però aquí, massa sovint, es fan polítiques a curt termini per a problemes de llarg recorregut. I això porta a sacrificis estratègics en nom del titular immediat. Es preserva l’statu quo de pocs, a costa del futur de molts. El resultat? Una successió de solucions que no ataquen l’arrel del problema, sinó els seus símptomes més visibles. I una frustració creixent entre qui busca viure dignament a la seva pròpia ciutat.

El cas de San Francisco (i les semblances inquietants amb casa nostra)

Posem per cas San Francisco, per no tocar massa sensibilitats locals. Té un problema d’habitatge monumental: preus de compra i lloguer pels núvols i una escassetat d’oferta crònica. La ciutat està plena de cases baixes, amb marge evident per créixer en alçada. Però no es construeix. Per què?

La resposta és tan absurda com real. Una regulació d’alçada antiga, motivada pels terratrèmols, segueix vigent. I malgrat que fa dècades que la tecnologia permet edificar gratacels resistents —només cal mirar cap al Japó—, ningú no s’atreveix a tocar la normativa.

Les solucions que es proposen sovint arriben tard i es limiten a fer gestió del símptoma, no de la causa

Per què? Perquè als Estats Units vota poca gent, i els que ho fan solen ser propietaris d’habitatge. I per a molts d’ells, aquest habitatge és part essencial del seu patrimoni o assegurança de vida. Si augmenta l’oferta i el valor cau, és una catàstrofe personal. I els polítics, òbviament, no estan per enemistar-se amb els votants.

Però això no és tot. La construcció a Califòrnia està fortament sindicalitzada, amb normatives que encareixen costos i dificulten l’accés a mà d’obra. I si a la resta del país s’utilitzen habitatges prefabricats —un 40% més barats—, a San Francisco estan prohibits. L’administració, per acabar-ho d’adobar, és de tot menys àgil. El resultat? Preus pels núvols i dèficit estructural.

Barcelona: diferent escenari, mateixos obstacles

Aquí també tenim limitacions d’alçada —la de la Sagrada Família, llevat d’excepcions—, sol que no és requalificat, i una administració que no destaca per la seva rapidesa. Els paral·lelismes amb San Francisco són massa evidents. I com allà, aquí també costa imaginar que es prenguin decisions valentes a mitjà termini.

Però és que, a sobre, les solucions que es proposen sovint arriben tard i es limiten a fer gestió del símptoma, no de la causa.

Les polítiques del pedaç: topalls, prohibicions i cortines de fum

L’estratègia habitual consisteix a limitar preus, restringir usos i assenyalar “culpables” fàcils: pisos turístics, estudiants, habitatges buits. Però aquestes mesures tenen efectes molt limitats.

Els pisos turístics estan concentrats en zones molt concretes, i els habitatges buits sovint ho estan per raons complexes: problemes d’herències, tràmits judicials, situacions familiars. El seu impacte global és menor del que es ven. Però sí, serveixen per generar titulars.

Mentrestant, el problema real continua sent la manca d’oferta. I per resoldre-la només hi ha dues opcions: o l’administració construeix habitatge social —cosa que sovint fa amb poca eficiència i lentitud—, o es facilita que el sector privat pugui construir. Però aquí topem amb una altra barrera: per alguns governs, parlar del mercat en matèria d’habitatge és heretgia. I això bloqueja qualsevol aproximació pragmàtica.

El cas de la rendibilitat: una lliçó pràctica

Vegem un exemple concret: un pis de 70 m² a l’Eixample de Barcelona, valorat en uns 500.000 €. Llogat a estudiants per 1.800 €, ofereix una rendibilitat bruta del 4,3%, que neta pot baixar al 3,7%. Amb topalls, el màxim seria 1.100 €, és a dir, una rendibilitat bruta del 2,6%, i neta per sota del 2%. Què és més rendible? Posar els diners en un compte a Trade Republic al 2,5% d’interès.

Un altre cas: un pis de 120 m² a una zona sotmesa a la gentrificació, com el Consell de Cent, valorat en 890.000 €. En lloguer temporal dona 4.200 € mensuals (5,6% brut, 4,8% net). Amb un contracte LAU limitat a 1.560 €, la rendibilitat neta cau a l’1,8%. De nou, el compte corrent surt guanyant.

I això sense tenir en compte que els increments de lloguer no es vinculen a la inflació real sinó a un índex polític: aquest any, un 1,98%. Mentrestant, els preus del peix (les molleres o les pelaies han passat de 6-8 euros a 22 o més), la carn o la fruita es disparen. La rendibilitat, doncs, empitjora any rere any.

I quines conseqüències té tot plegat?

D’una banda, aquestes mesures ofereixen seguretat als qui viuen en aquests habitatges, ja que no veuran incrementats els seus lloguers. Al contrari: com que els lloguers pugen per sota de la inflació o dels salaris, en termes reals pagaran menys. Ara bé, això no és una mesura socialment progressista: beneficia tant a qui realment ho necessita com a qui té una feina estable, un bon sou, una empresa o un patrimoni considerable. Tant si ets l’alcalde com si ets un immigrant acabat d’arribar, si estàs de lloguer, et pot beneficiar igual.

Lògicament, això fa que la distribució d’aquests beneficis afavoreixi sobretot els residents de tota la vida, ja assentats a la ciutat —normalment considerats classe mitjana—, i deixi al marge els nouvinguts. És, doncs, una mesura regressiva en el seu efecte real.

El topall no fa pujar preus, però redueix encara més l’oferta. Trobar pis és una cursa d’obstacles i els més vulnerables són els primers descartats

D’altra banda, els habitatges de lloguer es converteixen en actius menys atractius. Molts propietaris preferiran vendre, reduint encara més el ja minso parc de lloguer.

El topall no fa pujar preus, però la demanda supera encara més l’oferta. Trobar pis es converteix en una cursa d’obstacles. Els més vulnerables —amb feines precàries, sense contracte fix o amb pocs recursos— són els primers descartats. També els estudiants. El càsting el guanyen els funcionaris i les nòmines estables. Una altra mesura regressiva disfressada de justícia social.

Què es pot fer amb la demanda? I amb l’oferta?

Hi ha accions puntuals que podrien ajudar, com limitar els contractes temporals a estrangers no residents per evitar fraus habituals. Però res d’això resol el problema de fons: la manca estructural d’habitatge. I aquesta només es resol actuant sobre l’oferta.

Hi ha alternatives: només cal voluntat política i ambició

La idea que “no es pot fer res” és falsa. A la Xina, el problema no és la manca, sinó l’excés d’habitatge. Allà es planifiquen ciutats noves, se cedeixen solars i es construeix molt. Tant, que hi ha barris buits i promotors que fan fallida.

Fins i tot arquitectes d’aquí, com Vicenç Guallart, han participat en aquests projectes ecològics i singulars. Quan va ser l’última vegada que vam fer una ciutat nova a Catalunya?

Si els nostres avis van unir Gràcia, Sants o Sant Andreu, per què nosaltres no podem fer el següent pas?

És clar que cal infraestructura, i Rodalies no ajuda. Però FGC funciona, i el Vallès té espai. Imaginem trens elèctrics, freqüents, barats —o gratuïts—, i una Barcelona que es pensi metropolitàriament. Si els nostres avis van unir Gràcia, Sants o Sant Andreu, per què nosaltres no podem fer el següent pas?

No cal copiar la Xina. Però sí aprendre d’on les coses funcionen. I deixar d’insistir en fórmules que sabem, de sobres, que estan condemnades al fracàs.