Quan fa més de 25 anys vaig entrar al sector de la consultoria immobiliària gairebé per accident, pràcticament tot just sortit de la Universitat —Econòmiques per la UB finalitzat a Anvers (el principi de l'ara reconegut Erasmus) i Postgrau en Comerç Internacional per la mateixa Universitat—, no tenia ni idea de la magnitud i rellevància que adquiriria aquest sector a tots els nivells, sobretot en el terciari.

Avui, després de tants anys, tinc una perspectiva que em porta a afirmar amb certesa que el moment de profunda transformació socioeconòmica que vivim necessitarà l'absoluta transformació del sector immobiliari com pilar fonamental i motor d'aquest canvi. No oblidem que l'immobiliari és a tot arreu. Des que naixem fins que morim, passant per l'escola, la feina, on vivim, comprem, o estudiem. Pràcticament tot succeeix en un actiu immobiliari, només que els temps i maneres d'ús d'aquests actius ha canviat radicalment, ergo tot el parc i el model està en revisió.

Fent balanç, el 2022 ha estat un dels anys més complexos perquè en poc temps ha encadenat dos punts d'inflexió. D'inici, sortíem d'un 2021 havent navegat perfectament el final de la pandèmia, i iniciem el 2022 amb un optimisme moderat i grans plans de creixement. La realitat va ser així en els dos primers trimestres, amb plena confiança i amb una gran activitat i dinamisme al mercat d'ocupants i al mercat de capitals. Però en la segona meitat de l'any, el panorama ha canviat. Les conseqüències de la guerra, l'augment del cost de les matèries primeres, el preu de l'energia, la inflació i la translació a una significativa pujada de tipus, ha fet que es produeixin ajustaments i, per tant, es testifiqui un alentiment de l'activitat, encara que a diferents velocitats si analitzem el detall. És evident que el mercat de capitals mostra certa cautela i està l'espera de tenir més visibilitat i comparables respecte a quin ha estat l'ajustament en valors, mentre que el mercat ocupacional s'està comportant bastant bé i mostra de nou uns sòlids fonamentals, encara que tot això cada vegada més polaritzat, no ja per sectors o ubicacions sinó també per adequació des d'un punt de vista d'ESG (sigles en anglès de criteris ambientals, socials i de bon govern).

La situació no permet que ens quedem de braços plegats. Oferta i demanda han de prendre decisions estratègiques inajornables, malgrat la situació d'incertesa, que marcaran el seu futur a curt i mitjà termini. Per exemple, si una empresa és en una seu obsoleta i ajorna la decisió de traslladar-se a una seu més moderna o mediambientalment més sostenible, perdrà en aquest període capacitat de captar talent, veurà frenada la implementació de noves formes de treball més eficients, haurà de posar al congelador els seus plans estratègics, i indubtablement el no-canvi afectarà negativament la seva imatge, reputació de marca, consistència del seu propòsit i als resultats.

Finalment, sortim a un 2023 que serà semblant a 2022, però a la inversa. Preveiem uns primers mesos de més cautela, i una acceleració en la segona meitat de l'any. Però sincerament crec que 2023 marcarà un abans i un després en matèria mediambiental i sostenibilitat, en l'E de les nostres polítiques d'ESG i que tan aviat hi hagi una certa estabilització de les incerteses abans esmentades veurem una acceleració a la presa de decisions tant d'inversió com d'ocupació. I és que molt es ve parlant-ne des de fa anys, des de París 2015, però aquest any ha de ser encara més un driver de transformació del sector. No oblidem que l'immobiliari és responsable del 40% de les emissions, per la qual cosa hem d'actuar tant sí com no. No només amb paraules, sinó amb fets. No fer res ja no és una opció. No només perquè el marc regulador no ho permetrà, o perquè les noves maneres de comprar, treballar o gaudir del lleure requereixen altres formes. Tampoc no serà acceptable pel talent, pels finançadors, pels valoradors i en definitiva, per tot el conjunt de stakeholders.

Així, més enllà del marc legal, alguns propietaris estan ja absolutament sensibilitzats, incentivats i pressionats des de molts àmbits. Primerament, per sort ja en molts casos, la seva pròpia governance marca una direcció clara de la qual no pot desmarcar-se la seva portfolio. I per si de cas, allà són per recordar-li-ho quan no sigui el cas els finançadors, els valoradors i "last but not least", els ocupants, necessitats de ser en edificis respectuosos amb el planeta per política d'empresa.

Avui dia hi ha ocupants d'oficines que són en edificis que comencen a ser totalment obsolets en capítols que molt aviat cap empresa no voldrà o podrà acceptar, per les seves pròpies polítiques d'ESG

I el mateix quant als ocupants. Per exemple, i per centrar-ho en un Asset Class molt conegut i mesurable, les oficines: avui dia, hi ha ocupants que són en edificis que comencen a ser totalment obsolets en capítols que molt aviat cap empresa no voldrà o podrà acceptar. Per què? Doncs exactament per la mateixa raó, perquè les seves pròpies polítiques de RSC i ESG no s'ho acceptaran. Ni els seus accionistes, ni els seus clients, però, sobretot, perquè el talent cada vegada és més selectiu a l'hora d'escollir en matèria d'experiència de treball. El talent tindrà aquest paràmetre com a fonamental entre els seus criteris de ponderació, i en un espai nociu per al medi ambient, no voldran treballar.

Ens trobarem en un mercat dual que, d'una banda, compta amb alguns edificis de nou desenvolupament o de recent transformació en línia amb els requisits de tots els stakeholders anteriorment esmentats, davant una demanda creixent d'ocupants cada vegada més sensibilitzada (exigida per gairebé els mateixos). I faltarà molta oferta de qualitat alhora que sobrarà molt estoc no apte.

Les següents preguntes serien què passa amb tots aquells actius que no compleixen? Això passa només amb les oficines o és aplicable a la resta d'usos que configuren el parc dels nostres barris i ciutats?

Doncs la resposta és clara: ja no val quedar-se de braços plegats. El futur passa per la transformació, els usos mixtos, la planificació estratègica, la col·laboració publicoprivada i mantenir un marc regulador que aposti per la sostenibilitat i el medi ambient.

Des de l'immobiliari, tenim davant el nostre una gran responsabilitat i obligació que no podem ajornar, però també estem davant una gran oportunitat per ser millors, i generar un impacte radicalment més positiu en el nostre entorn.