En el debat de l'accés a l'habitatge, un dels instruments clau per afrontar solucions efectives és el foment del lloguer, tant des dels incentius, com des de la provisió d'oferta a preus assequibles.

A Espanya segons dades d'Eurostat 2018 i del Banc d'Espanya del 2019, al voltant del 23% de la població vivia de lloguer. El 2022 Fotocasa va emetre un informe de Radiografia de l'habitatge que donava dades similars. La mitjana de la UE en aquells mateixos anys era del 30,7%, i en països com França, el Regne Unit o Dinamarca el percentatge supera àmpliament aquesta mitjana, i en altres com Alemanya o Àustria s'apropa al 50%. En aquests últims el parc de provisió pública d'habitatge de lloguer és rellevant. Un 10,7% de mitjana a la UE vivia en lloguers per sota de mercat, per un 8,5% a Espanya, encara que la dada inclou cessions gratuïtes per motius familiars i no només suports públics.

Espanya ha estat un país de propietaris i les polítiques que, a consciència –—incentius fiscals— o fruit de circumstàncies i estructura del mercat —pagar una hipoteca sortia (surt) més a compte que pagar un lloguer—, han promogut viure en un habitatge de propietat, han ajudat a construir un entorn on moltes famílies tenen a casa seva la seva principal o única reserva d'estalvi i valor, el seu actiu financer més important. Aquestes polítiques o circumstàncies de mercat han permès capitalitzar les economies familiars d'algunes generacions recents i han acompanyat el desenvolupament del país i la seva societat en les últimes dècades. Però el paradigma per al futur immediat probablement serà un altre. La mobilitat, perjudicada pel model vigent de quedar ancorats a un territori per una casa, o més aviat per una hipoteca, que sempre va ser un punt feble de la nostra força de treball, serà més important al mercat laboral del futur. Tant per exigència com per oportunitat el mercat laboral demana o ofereix més flexibilitat geogràfica i capacitat per treballar des de la distància. Això canviarà l'estructura del mercat immobiliari, traslladant increments de preus a noves zones i complementant l'ennobliment dels centres urbans reeixits. Però també la temporalitat. Si les cases i les feines no són ja per a tota la vida, l'estructura de la propietat amb què tradicionalment ens hem apropat a ells canvia substancialment. També les preferències socials canvien, tenir coses en propietat perd punts, gairebé tot s'acabarà llogant o pagant per ús o utilitzant sota subscripció, així que en bona mesura aquesta tendència se sumarà a promoure el lloguer per sobre de la propietat pel que fa a l'immoble.

Per descomptat, altres fenòmens no tan desitjables influiran, els preus de l'habitatge han pujat més que els sous i la capacitat adquisitiva, i en entorns de cost dels diners no propers a 0, l'accés a la compra es complica. Però fins i tot sense dèficits en la distribució de la riquesa, la tendència a llogar la casa en lloc de comprar-la sembla guanyar punts. Té a més una lògica financera que en un entorn de més sofisticació en l'oferta d'estalvi i inversió les famílies deixin de considerar la casa permanent la millor inversió. Sense perjudici del que la circumstància en un territori com Espanya hagi dictat en les dècades anteriors, invertir únicament en la teva pròpia casa és el contrari que la diversificació. Les condicions financeres que van portar racionalment a posar tots els ous a la cistella de la pròpia casa poden canviar en el futur. És més sa compaginar qualsevol inversió immobiliària amb altres fonts d'estalvi, o canviar l'estructura de l'estalvi i la inversió familiar o no confondre la inversió immobiliària amb els recursos destinats a la llar. Els recursos destinats a la llar  que es regeixin per criteris de conveniència i satisfacció, que al final tot estalvi i tota renda va destinada a millorar la nostra vida, o hauria, amb la qual cosa mesurar el valor de la casa només per una TIR és reduccionista. Quanta gent no viu on millor li aniria o voldria, sinó on pot hipotecar-se?

A Espanya no hi ha una indústria del lloguer d'habitatges prou desenvolupada: falten promotors en general i especialitzats encara més; falten circuits i incentius per reforçar l'oferta; falten gestors especialitzats. Per tant, hi ha escassetat de producte, preus forassenyats, i problemes d'accés a l'habitatge. En els últims anys s'han posat les bases perquè això canviï: la inversió institucional ha entrat al mercat, el lloguer residencial passa a ser una asset class. Existeixen instruments de promoció com les socimis que proliferen; la indústria del build to rent ha fet eclosió amb força i el sector públic aposta per promoure lloguer, amb fórmules interessants com el Plan Vive a Madrid o amb més voluntarisme que eficàcia en altres latituds. Com vaig comentar en un altre article per a molts dels nostres dirigents la indústria del lloguer és vista i tractada com si els seus actors fossin delinqüents, impedint aquest desenvolupament incipient que és imprescindible per al signe dels temps, però també per resoldre un dels reptes més importants de la nostra societat, l'accés a l'habitatge.

La pujada de tipus d'interès ha perjudicat momentàniament la incipient indústria que operava sota expectatives de rendibilitat "baixes" atenent la recurrència i solidesa de l'actiu, davant altres negocis de més risc i, per tant, taxa de retorn superior. Però si el sector s'acaba de desenvolupar i consolidar, en estructura, actors, serveis al voltant, gestors, com crec que passarà en els propers anys, també ajustarà amb normalitat, com tots els altres sectors, els canvis en l'entorn del cost d'oportunitat dels diners. A tot Europa, des de fa anys, i en altres economies desenvolupades, una bona part dels operadors immobiliaris són empreses o activitats econòmiques dediques a gestionar i mantenir actius immobiliaris residencials de lloguer, des del petit que complementa els seus ingressos, a la gran corporació que ofereix propostes de valor perquè els seus actius siguin triats davant d'altres. La indústria es desenvolupa sofisticant productes i ofertes de serveis complementaris: creant comunitats, oferint actius temporals, models de coliving, edificis amb serveis pensats per a la tipologia dels seus llogaters, des de nòmades digitals a artistes, estudiants o persones grans...

La indústria del lloguer s'està desenvolupant i madurant al nostre país i si es veiés com un actor fonamental, amb un impacte social de primer nivell, la regulació o els recursos de suport prendrien una direcció diferent de la de moltes administracions o legislacions que circulen en l'actual debat col·lectiu. El desenvolupament, consolidació i sofisticació professional del sector i la seva oferta no només servirien d'estímul de promoció econòmica, sinó que ajudarien a moderar els cicles immobiliaris, a millorar l'accessibilitat a l'habitatge i el control de preus, a canalitzar molta inversió avui encara retinguda i a actualitzar el parc d'habitatge en sentits que generen altres externalitats positives com el consum (estalvi) energètic i, per tant, la sostenibilitat social i ambiental, o la lluita contra la pobresa i altres desajustos econòmics i socials, des de la integració i la cohesió social a la natalitat, que giren al voltant de la llar dels ciutadans i els esforços que ens exigeix.