La tempesta perfecta al sector immobiliari
![La tempesta perfecta al sector immobiliari La tempesta perfecta al sector immobiliari](https://www.elnacional.cat/oneconomia/uploads/s1/39/48/38/55/patricia-rosell.png)
- Patricia Rosell
- Barcelona. Divendres, 24 de febrer de 2023. 05:30
- Temps de lectura: 4 minuts
A la zona de l'Escala (Empordà), cap a la primavera abans del migdia, cada any es repeteix la formació de tempestes que segueix una seqüència molt ben definida i en les quals els vents poden superar els 80 o 90 km/h. En terminologia local, aquest tipus de tempestes es denomina grop. La combinació perfecta dels diferents elements que s'han de donar per a la formació d'aquestes tempestes em recorda a la formació d'un altre tipus de temporal que estem veient a l'economia: la tempesta perfecta al sector immobiliari.
És públic i notori la falta de matèries primeres i l'escalada de l'increment dels preus. Tot això, a conseqüència en part de la guerra d'Ucraïna i l'increment dels costos de l'energia. Aquest context té un impacte directe al mercat, amb especial fixació en determinats sectors.
Una de les àrees que s'ha vist especialment afectada, com no podia ser d'una altra manera, és la de la construcció d'habitatge a Espanya, que ha patit un increment mitjà dels seus pressupostos de fins gairebé un 30% respecte a nivells previs a la pandèmia, segons l'índex de costos directes de construcció d'ACR.
Òbviament, les constructores no havien previst ni elaborat els seus pressupostos tenint en compte aquest increment en el preu de les matèries primeres, en l'energia o en els combustibles en tot just 8 mesos, ja que era un fet absolutament imprevisible en el moment de llançar les noves promocions.
Partim de la base de les dificultats amb què ja de per si es troben les constructores a l'hora d'elaborar pressupostos, on els exigeixen un ajustament en els preus habitual. Difícilment, les seves previsions responen a la realitat que de per si és costosa i difícil, com a conseqüència dels imprevistos i incidències propis de qualsevol obra; la seva dependència amb altres agents (subcontractes, administració, etc.) i d'elements que condicionen en últim lloc el compliment dels contractes d'execució. Les previsions contractuals de qualsevol acord d'obra, comporten per si mateixes una dificultat especial d'encaix amb la realitat, perquè, a més, ara s'hi sumi una situació extraordinària com la que estem vivint, davant l'increment sobtat dels preus de les matèries primeres i l'increment dels preus dels combustibles.
En aquest context, les empreses constructores poden patir i estan patint una pèrdua de rendibilitat als contractes subscrits fins al punt que, si ja els pressupostos acordats podien estar especialment ajustats per raons comercials, aquesta situació pot significar no només la pèrdua de beneficis per a la constructora, sinó que a més pugui comportar minves econòmiques. I es dona la paradoxa que per a la constructora suposi un cost més gran continuar amb l'obra que resoldre el contracte. Evidentment, aquesta situació només és la punta de l'iceberg, ja que inevitablement comportarà un retard en el lliurament de l'obra, amb les corresponents penalitzacions comunes de qualsevol contracte, cosa que provoca un efecte dòmino entre els diferents agents que hi intervenen.
A tot això hi hem de sumar la problemàtica existent que es remunta a la crisi financera del 2008, amb falta de mà d'obra com a conseqüència de la sortida de treballadors del sector, molts d'ells estrangers a Espanya, tal com ho indica el Banc d'Espanya en un dels seus últims informes sobre la incidència de fluxos migratoris en l'oferta laboral.
Així doncs, un eventual incompliment de les constructores en l'execució en els terminis de lliurament d'obra comporta que les promotores es vegin afectades directament davant aquesta situació, ja que el possible retard suposarà necessàriament l'incompliment dels terminis de lliurament dels habitatges als futurs propietaris. A més, es pot afegir que les conseqüències d'aquesta demora de lliurament d'habitatges han comportat que els futurs propietaris, en alguns casos, hagin vist com no han pogut mantenir les condicions de finançament negociades prèviament amb les entitats financeres, tenint en compte l'increment dels tipus d'interès de les hipoteques en els últims mesos.
Arribats a aquest punt, val la pena recordar que, després d'un llarg període de preus de finançament extraordinàriament baixos, l'interès aplicat als crèdits està en un camí alcista. Un element més per acabar de crear la tempesta perfecta.
De manera que ens trobem amb les conseqüències actuals: incompliments dels terminis, increment del preu dels habitatges, increment de despeses hipotecàries amb la pujada dels tipus d'interès i, per tant, un endeutament més gran i més car dels futurs propietaris.
Al febrer, el Banc Central Europeu (BCE) va apujar els tipus d'interès una vegada més (i en fan cinc), avançant que els tipus continuaran pujant aquest any amb més contundència de l'esperat. El canvi de rumb del BCE en la seva política monetària és una cosa que ja s'observa al mercat des de fa mesos. Curiosament, aquesta situació no deixa de ser una conseqüència més de l'increment dels preus, ja que justament, pugen els tipus d'interès perquè el BCE busca frenar l'alça de la inflació i contenir els alts preus, especialment des de l'inici de la guerra d'Ucraïna. Segons la dada avançada per l'Institut Nacional d'Estadística (INE) la inflació subjacent ha escalat mig punt fins al 7,5%. En definitiva, veiem com una mateixa situació té diferents arestes interconnectades, cosa que genera una mena de causa-efecte.
En un context d'aquesta importància, ens trobem un vaixell a la deriva, però com actuar davant de l'esmentada situació? Com reprendre el control?
Ens trobem davant de dues situacions: 1) respecte a les noves obres, previsiblement comportarà l'increment dels preus a fi de compensar les pujades i, 2) quant a les promocions en curs, necessàriament requereixen la col·laboració i flexibilitat de cadascun dels agents intervinents. Respecte a aquesta última situació, en alguns casos, la solució està sent la de negociar possibles addendes als contractes d'obra a fi de poder adaptar-los i ajustar-los a la realitat, de manera que es pugui mantenir l'esmentat contracte d'obra. Això sí, no es poden oblidar les relacions contractuals concatenades al contracte principal d'obra, que s'hauran d'ajustar a les necessitats actuals conforme amb l'addenda del contracte d'obra principal.
Davant d'aquesta tempesta perfecta, el sector de la construcció requerirà la flexibilitat en la negociació i capacitat d'adaptació de tots els agents intervinents, a fi de donar continuïtat als projectes en marxa i evitar el possible alentiment del començament de nous projectes. Esperem que després de la tempesta arribi la calma.