Contratar una hipoteca para la adquisición de un inmueble exige tomar una decisión entre tipo fijo que permanecerá inmóvil durante todos los años del préstamo o variable que irá fluctuando, normalmente con la marcha del Euríbor. Otra posibilidad menos comprometida, habida cuenta de que se trata de una operación financiera a muy largo plazo es optar por la hipoteca mixta que durante unos años soportará un tipo fijo, transcurridos los cuales se irá a variable en unas condiciones conocidas de antemano en cuanto al diferencial sobre la referencia.

Las hipotecas mixtas se han puesto de moda ante la fuerte subida de los tipos de interés del último año y medio. Un aumento sustancial en la cuota mensual de las hipotecas a tipo variable que ha llevado a muchas familias hipotecadas a una situación límite e, incluso, el Gobierno ha tomado medidas junto con la banca para ayudar a las más vulnerables.

Hasta ahora, la incipiente oferta de hipotecas mixtas en el mercado español, había ofrecido una escasa flexibilidad en cuanto al periodo que el préstamo paga un interés fijo. Son los casos, por ejemplo, de la Hipoteca Open Mixta de Openbank: 2,58% los primeros 10 año y Euríbor + 0,55% después (3,56% TAE), o la mixta de Caja de Ingenieros: 3,25% los primeros 10 años, y Euribor +0,75% después (4,22% TAE), la Vamos A Tipo Mixto 10 de Ibercaja: 2,55% los primeros 10 años, y Euríbor + 1,10% después (4,13% TAE) o la Mixta de Bankinter: 3,30% los primeros 10 años y Euríbor +0,75% después (4,22% TAE), según datos facilitados por HelpMycash.

El solicitante de la hipoteca debe tener muy en cuenta los tipos fijos, así como las diferenciales que se ofrecen cuando pasan a ser variables. Pero es también decisivo el número de años comprometido en una de las dos modalidades. Esta semana Evo Banco, la entidad 100% digital de Bankinter, ha lanzado tres modalidades mucho más flexibles, en este entorno de alta volatilidad de los tipos de interés. Actualmente, los tipos están muy penalizados por la inflación, pero el objetivo de los bancos centrales (BCE y Fed estadounidense) es que los precios vuelvan a la senda anual de un crecimiento máximo del 2%. ¿Tendría entonces sentido mantener un tipo fijo durante 10 años, si tal vez en 2024 o 2025, los tipos vuelven a niveles bajos –no negativos como en la anómala situación de los últimos años- que hacen más conveniente y barato un tipo variable?

Una fija con tres plazos

En las mejores hipotecas mixtas recogidas por HelpMyCash el plazo fijo dura 10 años, mientras que la oferta de Evo permite elegir entre tres plazos distintos. Periodos que también pueden encajar en la estrategia del hipotecado de ir o no adelantando pagos de su hipoteca.  Así, la hipoteca variable con tipo fijo a 2 años de Evo Bank que, según la entidad, es la opción más competitiva del mercado con un 2,20% TIN los dos primeros años y el resto a Euríbor +0,48%TIN. Esta modalidad se sitúa, con el tipo de interés actual, en un 4,08% TAE. Esta opción está diseñada para clientes que anticipan una moderación o rebaja de tipos a partir del año 2025.

Luego está la opción a tipo fijo a 5 años con este primer periodo a tipo fijo al 2,45% y completa el resto de años con Euríbor + 0,60%. La TAE con el tipo de interés actual se sitúa en el 4,01% y está diseñada para personas que estiman una rebaja de tipos moderada a corto plazo. Y, por último, una opción más conservadora es la mixta a 15 años que parte de un tramo a tipo fijo al 3,20% y completa el resto de años con Euríbor + 0,75%. La TAE con el tipo de interés actual se sitúa en el 3,85% y está diseñada para personas que optan por un tipo fijo más elevado para asegurar la certidumbre de su cuota a largo plazo.

Los tipos van variando según el plazo de años de compromiso entre fijo y variable. Todo dependerá de la aversión al riesgo. Eso sí, está claro que poder elegir entre varias opciones de plazo resulta conveniente que verse obligado a mantener el tipo fijo por un periodo superior de tiempo.