Poca oferta, precios por las nubes, salarios descompensados y nuevas medidas que no favorecen la construcción de nuevas viviendas. Estos son los ingredientes principales por los cuales el conjunto de la Unión Europea vive una crisis de vivienda sin precedentes. En el último encuentro celebrado por Cano y Escario Arquitectura se dieron ejemplos: "La vivienda es un problema de inversión y crecimiento de un país", subraya José Ignacio Esteban, responsable de Avintia Inmobiliaria.
Y da ejemplos que ya se están sucediendo: "Hace poco nos llamaron del gobierno irlandés donde solo hay 1.080 pisos por alquilar en toda Irlanda, no hay más. Y los grandes fondos de inversión como Google paran de invertir aquí porque no pueden enviar a sus directivos ni a vivir en el país, la vivienda es un problema de inversión y crecimiento de un país. Y Alemania tiene una pérdida anual de 85.000 millones de PIB porque no tiene viviendas donde la gente viva. Nadie viene a Berlín y por mucho que una fábrica quiera pagar a sus trabajadores, nadie viene por un alquiler que, como mínimo, está en 2.700 euros mensuales", sostiene a Esteban.
Ciudades tensionadas
En Madrid, Barcelona e Ibiza, estos problemas ya se están palpando. A modo de ejemplo, en Ibiza, actualmente, no hay bastantes cirujanos médicos y, anteriormente, ya vivieron una crisis por la falta de profesores en las escuelas. Europa se encuentra ante un crecimiento real a través de la prestación de un servicio que es la vivienda, pero crece el precio de alquiler mientras no hay promoción y, sobre todo, no hay capacidad productiva. ¿En Alemania prevén 400.000 viviendas, quién los produce?
Por eso, algunas de las soluciones como el Plan Vive pueden ser una salida, pero no la solución definitiva. Este se ha impulsado desde la Comunidad de Madrid y se basa en la construcción de viviendas de alquiler asequible en suelos de titularidad de la Comunidad de Madrid, de acuerdo con un decreto propio madrileño, por el cual se regula el procedimiento de asignación y el uso de viviendas construidas al amparo de concesión demanial en suelos de redes supramunicipales. A pesar de todo, hay que recordar que Madrid es la comunidad autónoma más cara para alquilar una casa, y por eso el Plan Vive llega como una gran noticia para jóvenes y familias de renta baja. Se trata de un proyecto de edificación de 6.500 nuevas viviendas de alquiler barato que llegará hasta 12 municipios de la región. El requisito es que no hay posibilidad de compra ni de alquiler con opción de compra.
Una nueva ley de vivienda que genera miedo
Con todo este contexto encima de la mesa, los expertos piden que las nuevas leyes de la vivienda favorezcan luchar contra la falta de vivienda asequible y no poner palos en las ruedas. Xavier Pradells López, agente de propiedad inmobiliaria y perito judicial, constata que "en vez de hacer medidas para que haya más pisos, aquí hacemos el contrario y generamos inseguridad jurídica y leyes que producen un efecto recibido, con menos oferta de alquiler". Y nos pone un ejemplo flagrante: "El otro día puse un piso muy sencillo de alquiler a Idealista por 825 euros mensuales y, tan solo con una hora, recibí hasta 60 correos electrónicos, una auténtica locura". Por todo ello, el sector considera que, tan pronto como el Gobierno apruebe la ley de regulación de precios de alquiler, los problemas se multiplicarán.
Los datos de Eurostat, confirman que la tendencia desde el año 2020 no se ha detenido y se han registrado aumentos del 2% al 5%. Las políticas socialistas y de Sumar tenían como objetivo bajar o frenar la subida del precio del alquiler, pero está fallando la forma y una ejecución erróneas, atendiendo los resultados que estas han conseguido. Primero fue Catalunya con el Decreto ley de regulación de precios del alquiler para fijar un precio máximo cuyo resultado ha sido un incremento de las rentas en Barcelona del 25,7%. Con este precedente, desde la Moncloa se limitó la subida del IPC al 2%. El principal efecto que generan estas subidas es inseguridad para los propietarios y, por lo tanto, una disminución de los pisos de alquiler porque, ante la inseguridad, el propietario vende o espera. Pero el contexto tampoco ayuda. La inflación, la subida de tipo, el encarecimiento de las hipotecas, dificultan acceder a la compra o seguir pagando las cuotas de hipotecas variables y todo se traslada en el campo del alquiler. De hecho, ya se han registrado incrementos de cerca del 25% en la demanda de pisos de alquiler del 2022 en el 2023.
Inmobiliarias sin stock
En paralelo, las inmobiliarias no tienen bastante stock. "Llevamos un año buscando un piso a Badalona donde ya no miramos ni el precio de alquiler porque, afortunadamente, nos lo podemos permitir. Pero solo hemos encontrado un piso con tres habitaciones y garaje en todos estos meses y tan pronto como dijimos que sí, nos respondieron que éramos los cuartos de la lista y si alguien antes decía que se lo quedaba, nosotros perdíamos la oportunidad. Y así fue", sostiene Carolina Luna, una particular que busca un piso para ella, su pareja y su hijo pequeño. A grandes rasgos, la ley prevé declarar un conjunto de zonas tensionadas, donde las administraciones podrán limitar el precio máximo de un alquiler en un contrato nuevo con respecto al precio del alquiler del contrato anterior según diferentes condiciones y escenarios como son un nuevo contrato de alquiler si el propietario es un pequeño propietario; un contrato de alquiler cuando el propietario es un gran tenedor; un contrato de una vivienda que no ha estado nunca alquilado.
Si miramos la otra cara de la moneda, la compra tampoco remonta. Según los datos más recientes publicados por el INE, la compraventa de viviendas el mes de noviembre pasado experimentó un descenso significativo del 15,1% en comparación con el mismo periodo del año anterior, llegando a un total de 46.888 operaciones. Esta cifra representa el nivel más bajo para el mes de noviembre desde el 2020. Este retroceso interanual, que supera en cuatro puntos la registrada en octubre (-11,1%), marca el décimo mes consecutivo de tasas interanuales negativas. A pesar de todo, el alquiler siempre parece la peor opción de todas. Lázaro Cubero, director de Análisis del Grupo Tecnocasa, sostiene: "A largo plazo, la compra de una vivienda es más interesante que el alquiler a la totalidad de las poblaciones estudiadas y en los tres periodos analizados. Además, la compra permite generar un valor patrimonial que va creciendo cada año, hecho que no pasa con el alquiler, ya que al final del periodo analizado, el gasto permanece mes tras mes".
La oferta de alquiler ha bajado un 57% en tres años
Después de 25 años, con la compra se generan saldos positivos a favor del comprador en todas las poblaciones. Si analizamos las rentas de alquiler acumuladas y los intereses acumulados, en los tres periodos analizados, en más del 45% de los casos, el saldo positivo es entre 100.000€ y 150.000€. En las ciudades de Madrid y Barcelona es incluso mayor, de entre 200.000€ y 250.000€. A corto plazo, sí hay variabilidad mayor, dependiendo del periodo analizado, de la población y de los tipos de interés que había en aquel momento. Sin embargo, Cubero ha puntualizado: "Podemos destacar que, el primer año de compra, la renta de alquiler es superior a la cantidad pagada de intereses en todas las poblaciones y en los tres periodos estudiados". Además, y en relación con el alquiler, desde Tecnocasa no niegan la mayor: "Algunos perfiles de población optan por el alquiler de vivienda, ya sea por una cuestión temporal o una decisión personal. Ahora, estos perfiles encuentran un mercado del alquiler altamente tensionado y con la proporción de oferta más baja de los últimos años".
Así, según datos del Grupo Tecnocasa, la oferta de alquiler ha disminuido un 57% a nivel nacional en tres años. El dato de las ciudades de Madrid y Barcelona es incluso superior, del –70% y del –67,4%, respectivamente. Por otra parte, el 21% de las ventas actuales corresponden a viviendas que anteriormente estaban de alquiler. Este hecho, puntualiza Cubero, "aumentará las dificultades de muchas personas para acceder a una vivienda de alquiler". Con todos los ingredientes encima de la mesa, un cambio de normativa parece que genera un impacto menor de lo que el problema requiere.