Aunque la vivienda es la tercera mayor preocupación de los españoles y el Gobierno ha anunciado bastantes medidas en los últimos dos años para paliar esta crisis, incluida una gran Ley de Vivienda, los precios de compraventa y de alquiler tienen intención de seguir subiendo en 2025, de forma que aumentarán la presión sobre las familias trabajadoras y, al mismo tiempo y por ello, volverán a ser una oportunidad para inversores. Con las bajadas de tipos, el aumento del ahorro y el incremento de visados de obra, las transacciones deben crecer a buen ritmo en 2025 y los precios, lamentablemente para compradores e inquilinos, también.  

En el año 2024, todo apunta a que, a falta de que se cierren las cifras, el número de operaciones supere las 600.000 compraventas de vivienda  el precio del metro cuadrado subió un 5,9% hasta los 1.723 euros por metro cuadrado, según datos del Consejo General del Notariado. Según un informe de Fotocasa, la vivienda usada subió un 2,3% en 2024 en Catalunya y un 7,3% en Barcelona, mientras que la nueva subió un 6,8% en Catalunya.

El análisis de la firma inmobiliaria Solvia coincide con otros y prevé que de cara a 2025 los precios de compraventa seguirán subiendo, pero de manera más moderada con un aumento de entre el 4 y el 5%. El pronóstico del estudio de la Universitat de Barcelona y la consultora inmobiliaria Forcadell es más pesimista (optimista para los inversores) y prevé una subida del 10% en los pisos de obra nueva y del 15% los de segunda mano en España. 

Ivan Vaqué, CEO de Forcadell, atendió a la diferencia entre los mercados de Barcelona y Madrid, aunque apuntó que "todo puede cambiar con la presidencia de Trump", cuyas decisiones como presidente de Estados Unidos pueden tener efectos imprevisibles en casi todos los sectores. "Si mantenemos las bajadas de tipos de interés y la inflación controlada, el contexto es positivo para cerrar grandes operaciones", dijo. "En Barcelona no tenemos suelo, pero hay mucha demanda dispuesta a pagar precios muy elevados, mientras que en Madrid se construye a gran ritmo", dijo. 

Ante la subida desproporcionada de los precios del alquiler y la falta de oferta en grandes ciudades, al tiempo que bajan los tipos de interés y el euríbor (ahora al 2,528%) y mientras crece el ahorro de las familias, el ambiente es mucho más propicio para la compraventa que para el alquiler. Con subidas de precios, sí, y con precios que están por encima de los de la burbuja de 2008, pero con unas condiciones hipotecarias que tienden a mejorar con las bajadas de tipos. En octubre, con cifras del INE, se registró un aumento del 24,8% en operaciones hipotecarias y un 60,98% interanual. 

“Son tasas muy positivas que marcan el inicio de un cambio de ciclo hipotecario impulsado por la desescalada de los tipos de interés, los descuentos que el propio mercado adelanta y la caída del Euríbor. La subida interanual es fruto de la comparativa de un mercado con tipos restrictivos hace un año, con la situación completamente contraria del momento actual. Se produce el fin de una etapa de alta tensión y la tendencia de las concesiones hipotecarias será de crecimiento con respecto al 2023, debido a la mejora en las condiciones de los préstamos”, explica María Matos, directora de Estudios de Fotocasa.

Las diferentes administraciones están también cada vez más asimilando la importancia de construir más vivienda después de la gran caída de visados de obra nueva posterior a la crisis inmobiliaria, por lo que ya crecen los permisos de obra y se espera que sigan haciéndolo. En Catalunya, el Govern ha anunciado que agilizará los permisos de obra nueva y movilizará suelo para la construcción de vivienda social y asequible. En España, los visados de obra nueva alcanzan registros récord desde la crisis. 

"Empieza la fiesta. Lo que va a venir va a ser espectacular", resumía el economista Gonzalo Bernardos, en la presentación del informe de Forcadell, el nuevo panorama de la compra de vivienda en España. El buen curso de la economía española, impulsada por el turismo y los servicios y de la mano de un incremento de la productividad, propicia unos buenos rendimientos de empleo, con los sueldos al alza ante las subidas del SMI y de los convenios, y mejoran los escenarios para comprar vivienda.  

Sigue la asfixia del alquiler

Diferente será el mercado del alquiler, pese a los reiterados intentos del Gobierno por ponerles coto y regularlos. Diferente en lo que respecta al buen escenario, no tanto en cuanto a los precios, que también deben subir, con el asterisco de los municipios catalanes que aplican el tope a los precios del alquiler. A partir de ahora, el Govern empezará a sancionar a quienes incumplan el tope a los alquileres, como ya intentó sin éxito hacer el anterior ejecutivo, de forma que al menos en Barcelona los precios no deberían de aumentar a lo largo del año. 

En un mercado, el del alquiler, donde compiten los ciudadanos de menor renta que no pueden comprar una vivienda y residentes temporales de las ciudades con gran poder adquisitivo, la falta de oferta y el exceso de demanda propician una gran presión en las grandes ciudades. Y aunque Barcelona consiguió que los precios del alquiler bajaran un 3,24% respecto al mismo periodo del año pasado hasta los 1.133 euros de media, según informó la Cambra de la Propietat Urbana a principios de diciembre, también cayeron el número de contratos firmados. El registro de pisos de temporada y de pisos turísticos puede oxigenar algo la oferta si se limitan como está intentando el ejecutivo y algunos Ayuntamientos, pero no será suficiente ante la gran demanda. 

En los municipios catalanes, los inquilinos con contrato en vigor están más protegidos por la nueva ley que impide subir los precios por encima del tope, pero quienes quieren entrar al mercado lo tienen muy complicado por dos motivos: la poca oferta disponible y un exceso de demanda que genera dificultades para los más vulnerables. Los propietarios se permiten castings y selección de inquilinos en función de ingresos y estabilidad porque hay codazos por alquilar un piso. 

Con todo y con eso, Barcelona sigue siendo la ciudad con un mayor precio de alquiler de España (19,1 euros por metro cuadrado), mientras que las predicciones de subidas de alquiler en toda España de cara a 2025 debería superar el 10% de media de 2024, según las perspectivas de Solvia. La "fiesta" de la compraventa augurada por Bernardos puede ser más bien un funeral en lo que respecta al alquiler.