Las sucesivas crisis desde 2008 han cambiado indudablemente el panorama de la vivienda de España en los últimos 10 años y, aunque la opción de hipoteca se mantiene como la más popular en un tercio de los hogares del Estado, el alquiler gana cada vez más peso. Así lo refleja la encuesta de población y viviendas de 2021 publicada por el INE este miércoles y que permite comparar los datos con el anterior censo de 2011. De este modo, se aprecia como, durante esta década, el número de hogares hipotecados ha caído más de seis puntos porcentuales, pasando del 32,9% al 26,4%. En cambio, los alquileres han seguido una tendencia opuesta: del 13,5% que representaban en 2011 han pasado a ser el 15,9% en la actualidad.
La situación, sin embargo, no es igual en todos los puntos del territorio nacional ni tampoco en todos los hogares si se miran los ingresos de sus habitantes. La opción de alquilar es más habitual en grandes ciudades, como Barcelona, donde el porcentaje de hogares principales que son alquilados supera el 30%. Del mismo modo, también es la opción más habitual en hogares donde los ingresos son más bajos, mientras que las hipotecas con todavía pagos pendientes son más frecuentes cuando los ingresos superan los 2.500 € mensuales.
Los últimos datos también arrojan luz sobre como el acceso a las hipotecas ha cambiado en los últimos diez años y se ha hecho más prohibitivo para las rentas más bajas. Si bien el porcentaje de personas que viven en un hogar de propiedad con la hipoteca ya pagada no difiere entre ingresos —el 39,3% de los hogares con ingresos inferiores a 1.000 euros son de propiedad totalmente pagados, y con ingresos de 5.000 euros o más es el 40,8%—, la diferencia es abismal si comparamos los hogares hipotecados en 2021. Entonces, solo el 13% de los hogares con menos de 1.000 euros pagaban hipoteca, mientras que en los de 5.000 euros o más el porcentaje era más que el doble —un 32%.
Las hipotecas, más prohibitivas para los ingresos bajos
El cambio de tendencia es claro y las personas con ingresos bajos cada vez tienen mayor dificultad para el acceso a vivienda en propiedad a través de una hipoteca. Para Juan Carlos Higueras, analista financiero y profesor de EAE Business School, parte de este problema se debe a que, "tras la crisis financiera del 2007, algunos bancos tuvieron que ser rescatados y otros tuvieron que pasar sus activos tóxicos (inmuebles invendibles) a la Sareb, que todavía le queda por vender, y comenzaron a ser más restrictivos con la concesión de hipotecas".
Según explica el experto a ON ECONOMIA, los requisitos que han ido sumando los bancos durante los últimos años también son una barrera importante a la hora de acceder a una hipoteca. "Para abrir boca, ahora te exigen que tengas en cuenta al menos el 20% del valor de tasación, más impuestos, más otros gastos, y eso para una familia de ingresos bajos, se hace complicado", señala Higueras. "Además, en teoría, la cuota mensual a pagar no debería exceder del 30% de los ingresos netos de las familias, otro aspecto que impide que las personas con ingresos bajos lo puedan acometer"
A esto se suma el panorama económico actual por la que el Banco Central Europeo (BCE) ha subido los tipos de interés para tratar de reducir la elevada inflación. Una estrategia que ha encarecido los créditos hipotecarios tanto fijos como variables a lo largo del último año, marcado por la guerra de Ucrania y las consecuencias para el bolsillo del ciudadano. De hecho, el Euríbor, índice al que están referenciadas las hipotecas variables, ha subido un 4% en un año, y las cuotas han crecido casi el 50% en este periodo.
En este sentido, los hogares con ingresos por encima de 2.500 euros son a grandes rasgos los más afectados por la subida de los tipos de interés, pero es una situación que está afectando por norma general. Influenciado por esto y otros factores de la coyuntura económica actual, el número de hipotecas constituidas sobre viviendas en diciembre del año pasado fue de 30.075, un 8,8% menos que en el mismo mes de 2021. Sin embargo, en el conjunto del año 2022 el número de hipotecas sobre viviendas creció un 10,9% y su importe medio un 5,8%. Se trata de la mayor cifra en 12 años, aunque los datos de diciembre ya empiezan a reflejar un frenazo en esta tendencia, como posible consecuencia del encarecimiento de los costes.
"Le añades la elevada inflación que nos deja sin dinero a final de mes y el crecimiento del precio de la vivienda y ya tienes la mesa servida para que las familias de bajos ingresos lo tengan más complicado", destaca el profesor. Asimismo, otro de los puntos que explican la menor concesión de este tipo de créditos para el acceso a la vivienda a personas con menores ingresos, según explica Higueras, es que "los bancos no quieren elevar sus ratios de morosidad". Medidas que las entidades están acelerando ante el contexto económico presente.
Como consecuencia, cada vez son más las familias con rentas bajas que se han visto abocadas a vivir de alquiler en la última década, pero los precios también se han disparado en un mercado cada vez más tensionado. Según el portal inmobiliario Idealista, el precio del alquiler medio en España ha subido un 9,1% respecto a enero de 2022, hasta los 11,6 €/m2. Un máximo histórico en el registro de datos de este portal. Las subidas de precios han afectado sobre todo los hogares con menos ingresos, ya que son los que con más frecuencia viven en viviendas con este régimen de tenencia.
¿Dónde se concentra más alquiler?
En los últimos años, el alquiler ha ganado terreno en muchas ciudades y poblaciones cercanas a grandes áreas metropolitanas. En este mapa se puede apreciar como en las comunidades autónomas donde hay grandes capitales de provincia y en las islas Canarias y Baleares los hogares que son de alquiler son más frecuentes que en otras comunidades donde hay menor concentración de población.
En Catalunya, un 23,2% de los hogares tienen régimen de alquiler. Se trata de la segunda comunidad con el porcentaje más alto del estado, solo por detrás de las Illes Balears, donde las cifras llegan al 23,4%. Es también en Catalunya donde se concentran algunas de las poblaciones con la tasa más alta de alquiler de la península. Los datos del INE también permiten saber el régimen de tenencia de las viviendas principales en las ciudades de más de 50.000 habitantes y las capitales de provincia.
De las 151 localidades, la mitad superan el porcentaje medio de viviendas alquiladas en España —que es de 15,9%. En algunas ciudades, incluso, más de un tercio de viviendas están en este régimen. En Ibiza, por ejemplo, el 40% de las viviendas principales son alquiladas, en comparación con el 20% que son hipoteca y el 28% que son de propiedad, ya pagadas. Barcelona, por su parte, es la ciudad más poblada con el porcentaje más alto de viviendas alquiladas: el 33%. Solo un 17% de los hogares barceloneses pagan hipoteca, y el 35% tienen la hipoteca ya pagada.
En total, 14 municipios catalanes de más de 50.000 habitantes tienen el porcentaje de hogares alquilados por encima del 21%. Un escenario que también se puede ver en la Comunidad de Madrid, donde siete municipios también superan este umbral. En la capital, Madrid, el porcentaje de alquileres es sensiblemente más bajo que en Barcelona: el 24% de viviendas tienen este régimen, el mismo porcentaje que los hogares con hipoteca. Las viviendas de propiedad ya pagadas, en cambio, representan el 39%.