La fuerte bajada del euríbor, principal índice de referencia para las hipotecas a tipo variable, ha disparado la petición de estos préstamos para comprar vivienda. Los últimos datos del INE apuntan a un crecimiento anual del 33% respecto al pasado ejercicio. El mercado hipotecario se reanima con un euríbor que ha cerrado este mes de noviembre al 2,5%, un punto y medio menos que hace un año, lo que supone un ahorro anual de 1.500 euros para un préstamo medio.

Los últimos ocho años han sido un auténtico máster para las familias españolas a la hora de elegir entre tipo variable, fijo o mixto en sus hipotecas. Desde 2016 hasta 2022 el Banco Central Europeo (BCE) mantuvo el precio del dinero en el cero por ciento, y a partir de ese ejercicio emprendió el rally más agresivo de su historia en la subida de tipos hasta tocar máximos del 4,50% en septiembre de 2023. Desde entonces, el organismo presidido por Christine Lagarde ha rebajado tres veces el precio del dinero hasta el actual 3,4%, aunque se espera que en este diciembre vuelva a rebajar su coste.

Estos continuos vaivenes pillaron a los hipotecados a tipo variable con una fuerte subida de su cuota que, en no pocas ocasiones, supuso la dificultad de atender a esos pagos. Pasar del cero por ciento a niveles cercanos al 5% (euríbor más el diferencial) representó una auténtica tragedia para aquellos endeudados a tipo variable, lo que explicó el auge de las hipotecas a tipo fijo que, hasta entonces, siempre se quedaban muy por detrás de las dependientes del euríbor. Una lección en propias carnes de que apostar a los vaivenes del mercado es un riesgo que muchas familias no se pueden permitir, frente a la seguridad de saber exactamente la cuota que se pagará cada mes por la hipoteca.

Los últimos ocho años han sido un auténtico máster para las familias a la hora de elegir entre tipo variable, fijo o mixto en sus hipotecas

El euríbor, siguiendo los pasos del BCE, ha tenido una evolución aún más agresiva con ese 2,5% marcado este noviembre, tras un máximo del 4,106% en octubre de 2023. El portal inmobiliario Fotocasa ha elaborado un estudio titulado “Perfil del hipotecado español en 2024” en el que muestra qué están haciendo ahora las familias que se hipotecan. Según este estudio, pese a que la hipoteca a plazo fijo sigue siendo la fórmula mayoritaria a la que se acogen los compradores que necesitan recurrir al banco para adquirir una vivienda, en el último año ha sufrido un retroceso.

Del 69% de solicitantes que en 2023 preferían un tipo fijo cuando contactaron por primera vez con el banco, se ha pasado, un año más tarde, a tan solo un 56%. El peso de los compradores que en su primer contacto con el banco preferían la hipoteca mixta pasa del 8% al 19%, un salto de once puntos porcentuales. En cambio, la opción previa por las hipotecas variables, que en 2023 cayeron hasta el 16%, diez puntos porcentuales menos que dos años antes, vuelven a retroceder, al perder otro punto más, y se quedan en el 15%. 

“La conclusión es evidente: se recupera la confianza, pero la prevención ante la fórmula totalmente variable sigue vigente”, explican desde Fotocasa. Y añaden: “En la preferencia por la hipoteca a plazo fijo destaca, como principal motivo, la estabilidad que procura (57%), además de por la tendencia al alza del euríbor (29%) o los intereses que aplica (28%). En cuanto a quienes escogen las hipotecas variables encontramos que un 29% la eligió por adaptarse mejor a sus necesidades, mientras que un 25% lo hizo porque era la que ofrecía mejores condiciones”, concluyen.

Un mes para cambiar de hipoteca gratis

El próximo 31 de diciembre finaliza el acuerdo por el que los clientes no pagarán una comisión de novación o subrogación al cambiar la modalidad de su hipoteca. Una ventaja que se estableció en noviembre de 2022 entre los bancos y el Ministerio de Economía dentro de el Código de Buenas Prácticas. La idea era hacer frente a esa situación, para muchos insostenible, derivada de la subida del precio del dinero y, por tanto, del euríbor y amortiguarla buscando una hipoteca más segura y que se desvinculase directamente del mercado, lo que explica el auge en estos años de las modalidades a tipo fijo que fueron las más contratadas o renovadas.

Existen dos formas de cambiar el tipo de hipoteca. Por un lado, mediante la novación del préstamo. Esto supone mantener la hipoteca en el mismo banco, pero cambiando las condiciones (normalmente de variable a fija). Durante 2024, los clientes que hayan optado por esta opción se han beneficiado de no pagar la comisión que aplica el banco y que normalmente oscila entre el 0% y el 1% sobre el capital pendiente de amortizar. Para una hipoteca de unos 150.000 euros, eso supondría un gasto de 1.500 euros y que ahora será de cero. Eso sí, los clientes tendrán que pagar una nueva tasación, que puede oscilar entre 200 y 400 euros, explican desde Fotocasa.

El 31 de diciembre finaliza el acuerdo por el que los clientes no pagan comisión al cambiar la modalidad de su hipoteca

Por otro lado, los clientes también pueden subrogar la hipoteca. Esto significa llevarse el préstamo a otro banco que ofrezca mejores condiciones. En este caso también se puede cambiar el tipo variable por un tipo fijo o mixto. Habitualmente esta operación conlleva una comisión por subrogación y que puede alcanzar el 2%, pero que hasta final de año será gratuita. Aquí, el cliente también tiene que pagar una nueva tasación. En cualquier caso, si se consigue un mejor tipo de interés y a tipo fijo, el ahorro puede ser importante.

“El cambio desde hipotecas variables hacia tipos fijos o mixtos subraya una creciente aversión al riesgo por parte de los consumidores, que buscan protegerse ante la volatilidad del euríbor. La flexibilidad del mercado hipotecario se convierte, así, en un factor clave para los consumidores, que parecen cada vez más dispuestos a ajustar su situación para adaptarse al cambiante escenario macroeconómico.

También es destacable el hecho de que más de un tercio de quienes han cambiado de tipo hipotecario también han optado por cambiar de entidad financiera, lo que evidencia una búsqueda de mejores condiciones en el mercado. Esto pone de relieve la creciente competencia entre bancos por captar y retener clientes en un contexto de mayor sensibilidad al coste del crédito”, comenta María Matos, directora de Estudios y portavoz de Fotocasa.