La tensión en los precios del alquiler, que no se ha rebajado con las “medidas coercitivas de los gobiernos”, unido a la bajada de los tipos de interés reconduce a las familias que buscan una vivienda al segmento de la compraventa, con un peso más importante de la segunda mano que de la obra nueva, debido a su escasez. Esta es a radiografía del sector de la vivienda que realiza el experto Ferran Font, director de estudios y portavoz de la plataforma pisos.com.
Si se cumplen las previsiones más optimistas, el año cerraría por encima de las 616.000 compraventas, alrededor de un 5,4% más que en 2023, a tenor de unas 51.300 viviendas vendidas al mes, con un peso especial de la segunda mano, ya que la obra nueva sigue escaseando. “En los dos últimos años, la presión inflacionista en el precio de los materiales y las dificultades en las importaciones de algunos otros debido a la situación geopolítica mundial paralizaron muchas promociones de nueva construcción que ahora se están retomando y que se espera que en obra nueva este año y el próximo el sector retome un cierto empuje”, ha asegurado el experto. No obstante, ello no alcanzará a cubrir la falta de demanda. Ferran Font ha recordado que, según los datos del Banco de España, en 2024, se crearán 270.000 nuevos hogares y en 2025 las previsiones apuntan a unas 300.000 más.
El experto señala que “la apuesta por la propiedad se intensifica con los recortes en los tipos de interés y con la confianza en unos ingresos mensuales fijos que aseguran el poder adquisitivo suficiente para dar el paso”. Además, teniendo en cuenta las elevadas rentas que se ofrecen para vivir de alquiler, “con muy poca diferencia de lo que se tiene que pagar por una mensualidad de hipoteca”, también influyen en la decisión de los compradores. “Con ahorro y solvencia, pocos escogen ser inquilinos teniendo la posibilidad de adquirir un bien que se revaloriza con el tiempo y al que se le puede extraer un rendimiento”, señala Font.
Pero no todo es positivo. La falta de obra nueva es considerable. Por ello, los precios de venta de las construcciones que se acaban en 2024 y 2025 son elevados. Según pisos.com, la segunda mano arrojará un repunte interanual a finales de año de alrededor del 14,4%. En 2025, habrá cierta moderación, pero la senda positiva no se resentirá demasiado, pronosticando un incremento del 12,1%.
Si geopolíticamente no hay consecuencias económicas profundas, la guerra hipotecaria continúa y el turismo no abandona su intensidad, 2025 registraría un ascenso del 8,2%, con algo más de 666.000 operaciones. “En esta previsión también serán fundamentales las firmas de primera vivienda, en las que las posibles ayudas, oficiales o familiares, serán determinantes”, dice Font.
En obra nueva, los visados de vivienda residencial superaron las 109.400 unidades en 2023, una cifra que podría engordar hasta las 125.500 unidades en 2024, lo que vendría a suponer un ascenso interanual del 14,7%. Lo deseable sería que los visados crecieran también a doble dígito en 2025, advierte Font, pero se contraerán y subirán un 1,9%, lo que supondría una cifra total de visados el año que viene de casi 128.000. “Estamos lejos de las necesidades para cubrir la demanda”, insiste el experto.
Además, para los jóvenes y las familias más vulnerables, el segmento de la compra sigue siendo prohibitivo porque se tiene que disponer de un cierto nivel de ahorro, por ello deben ajustarse a los alquileres. No sin problemas, puesto que el alquiler no deja de subir: alrededor de un 8,2% la renta mensual este año y un 10,3% en 2025, de media en España. Estos promedios, extrapolados a las grandes capitales como Madrid o Barcelona, pueden llegar a incrementos del 20%, alerta Font y añade que también hay zonas turísticas dónde se revalorizan por encima de la media española.
“El mercado del alquiler vive una situación dramática”, ha manifestado Font en rueda de prensa este miércoles. Considera que las medidas que aplican los gobiernos no contribuyen a solventar un problema “enquistado” a raíz de la falta de política en vivienda de alquiler y social de los últimos 15 años. Por lo tanto, “será dificultoso solucionarlo en el corto plazo”.
En el mismo sentido, Font insiste en qué las medidas “coercitivas” dirigidas hacia el propietario no resuelven la situación, pero “no únicamente en España, sino que también se produce el mismo fenómeno en ciudades como Berlín o París”. Según el experto, las administraciones deberían tomar otro tipo de decisiones, más encaminadas a la generación de oferta pública y privada de alquiler y, mientras tanto, dar respuesta directa con acciones concretas para ayudar a los colectivos con más dificultades de acceso a la vivienda.
Siete de las 10 ciudades con alquileres más altos
Ferran Font ha comentado la situación de las capitales y sus áreas metropolitanas como las más agudas, pero también la situación en las ciudades de las Islas Baleares. “No podemos obviar que siete de las 10 ciudades con rentas de alquiler más altas de España están en las Baleares”, ha asegurado. Por ello, con una demanda creciente por el turismo y los residentes y visitantes extranjeros, en las Baleares los incrementos para este año y el próximo serán aún más acusados y superiores a la media española. Y con un elemento más a tener en cuenta: en Baleares las previsiones de nueva construcción son incluso más bajas que en el resto de España.