La Organización de Consumidores y Usuarios (OCU) anima todavía a los consumidores a reclamar judicialmente a las entidades bancarias los gastos que pagaron al formalizar los préstamos hipotecarios. El plazo acaba el 14 de abril del 2024, ya que con la situación de la pandemia por covid el año 2020, el Estado español ha alargado el plazo previsto para este mes de enero hasta 82 días extras de prescripción.

Se trata de una prórroga extra para poder hacer las gestiones necesarias. A pesar de todo, también hay que consultar qué dice la normativa de cada comunidad autónoma. A modo de ejemplo, en el caso de Catalunya, también se podría recorrer si pasara el plazo del 14 de abril hasta el año 2029, ya que la norma se fijó en el 2019 y, en la jurisprudencia catalana, se da un margen tan amplio como hasta los diez años posteriores.

La reclamación de estos gastos de la hipoteca suelen ir en torno a los 1.000 euros. La cifra exacta la determina el precio inmueble y el concepto de responsabilidad hipotecaria que es el concepto que limita la responsabilidad de uno posible tercero que no estaba presente en el momento en que se constituyó la hipoteca. Eso es, si por ejemplo hay un impago de una hipoteca, el deudor tendría que pagar el capital pendiente, más los intereses, más gastos de demora y otras comisiones.

Documentos que necesitas

A partir de aquí, ¿qué se puede reclamar? Los gastos del registro del notario, del registro del gestor, la tasación y los costes. Es decir, gastos relacionados con la hipoteca donde también se pueden tener en cuenta los impuestos derivados que han grabado la hipoteca. Pero en ningún caso, se puede solicitar el retorno de los gastos relacionados con la compra venta.

Por lo tanto, los documentos necesarios son:

- Factura de la notaría

- Factura del gestor

- Factura del registro

- Impuesto de actos jurídicos documentados

Mejor un burofax

En ningún caso podemos añadir la factura de la tasación. Todos estos documentos los podemos encontrar en las actas de escritura donde también está la escritura hipotecaria. La documentación, si no se dispone en casa o la hemos perdido, se puede pedir al notario y el gestor que lo coordinaron. En caso de que la hipoteca ya esté amortizada, la reclamación de los gastos también es legal según marca la ley, pero el desenlace no es 100% seguro favorable al hipotecado, ya que si el caso acaba en un juzgado será él quien lo decida en último término aplicando e interpretando la ley.

Con toda esta documentación, lo más aconsejable es presentarla al banco correspondiente y, si se procede, también al Banco de España. Facua aconseja enviarlo por correo electrónico con pruebas que acrediten que se ha enviado todo a la entidad y el departamento de la entidad que corresponden y, para evitar malos entendidos, a través de burofax certificado como vía 100% segura. La respuesta del banco será, por norma general, de tipología evasiva, buscando excusas ajenas que no tienen nada que ver o aplazar el argumentario para perder tiempo.

Si se aproxima la fecha, lo más aconsejable es ayudarse con un abogado, aunque sería un caso extremo que con toda la documentación y previamente enviada no haría falta. Así pues, lo más importante es hacer toda la gestión antes de acabar con los plazos, ya que si se va a tribunales, la razón la darán al hipotecado y para evitar las costas judiciales, los bancos pueden reaccionar, incluso, 24 horas antes de la audiencia y resolver toda la situación pendiente.

¿Por qué puedes reclamarlo?

Todo se remonta en diciembre del 2015 con una sentencia del Tribunal Supremo que resolvía una demanda del OCU que estableció que era abusivo y, por lo tanto, nulo, que los bancos impusieran a los clientes la totalidad de los gastos de formalización. En esta sentencia se declaró el carácter abusivo de la imposición, pero no se determinó el porcentaje de reparto, después de un largo camino judicial, con varias sentencias del Tribunal Supremo, se estableció que: son a cargo de la entidad financiera los gastos de Registro de la propiedad, la gestoría y la tasación, así como la mitad de los gastos notariales. Y también son a cargo del consumidor la otra mitad de los gastos notariales y el impuesto sobre actos jurídicos documentados (AJD).

Así pues, todo este reparto aplica a las hipotecas firmadas antes de junio del 2019, ya que la Ley de Contratos de Crédito Inmobiliario, que entró en vigor el 16 de junio del 2019, establece a quien tiene que asumir cada gasto de formalización de la hipoteca. Siempre que el reparto previsto se respete, no hay nada que reclamar, ya que a las hipotecas más recientes los bancos asumen los gastos de notaría y de inscripción al registro de la propiedad, así como los gastos de la gestoría que se encargue de los trámites, mientras que el comprador se hace cargo de los gastos de tasación del inmueble, de hecho, hay entidades que incluso lo asumen voluntariamente, así como pagar las copias de la escritura que se solicite.