El pasado lunes, el Gobierno anunciaba que activaba el índice de referencia de alquiler que servirá para marcar el precio máximo al que se podrá alquilar un piso en una zona tensionada, esto es, en una en que el precio haya subido por encima del IPC de manera continuada o en que el esfuerzo de las rentas sea superior al 30% para pagar un alquiler medio.
El ministerio de Vivienda ha tomado como referencia las declaraciones de la renta para saber lo que se cobra de media por el alquiler en cada municipio y, después, a través del índice, se puede comprobar lo que costaría tu vivienda en cualquier municipio de España.
La medida solo se aplicará en Catalunya, a partir del 13 de marzo, porque son las comunidades autónomas las que tienen la competencia de declarar zona tensionada y porque solo Catalunya se ha interesado por aplicarla. La regulación se aplicará a los nuevos contratos de alquiler con grandes tenedores, que no podrán superar el índice de referencia del precio del alquiler.
Si el nuevo contrato es en una vivienda que no ha sido alquilada en los últimos 5 años, el precio no podrá estar por encima del índice de referencia tampoco en el caso de que el dueño no sea un gran propietario. O sea, en los contratos de viviendas no alquiladas en los 5 años anteriores el precio siempre deberá estar de acorde al índice fijado. En caso de que se trate de una renovación de contrato o de un nuevo contrato en una vivienda que ya estaba alquilada, el precio no podrá subir más de un 3%, si está por encima del índice de referencia.
El índice calcula diferentes precios en función de varias variables: la superficie la certificación energética (A la más eficiente hasta G la menos), el año de construcción, el estado de conservación desde perfecto a deficiente, si tiene o no ascensor, si tiene o no aparcamiento, si está amueblada, si tiene zonas comunitarios como jardines, la altura del piso, si tiene piscina u otros servicios similares, si incluye servicio de conserjería, de seguridad o similares e incluso si tiene vistas especiales.
En ON ECONOMIA, hemos calculado lo que costará el alquiler de un piso de 80 metros cuadrados en los 9 municipios más caros de Catalunya, según cifras de Incasol de octubre de 2023. Tan solo dos de ellos, Sant Vicenç de Montalt y Vallromanes, no están en la lista de 140 municipios que el Govern ha declarado como zonas tensionadas porque usó como referencia 2022 y no 2023. Los precios de referencia de Incasol son de alquileres nuevos, mientras que los tomados por el índice de referencia son de alquileres vigentes en declaraciones de la renta, por lo que la brecha entre el precio de referencia y el precio medio varía en algunas localidades mucho más.
El apartamento promedio calculado es de 80 metros cuadrados, en buen estado, construido entre los 70 y los 90, sin ascensor ni amueblar ni extras como zonas comunes o vistas especiales y con un certificado de eficiencia energético B, de los más elevados.
De Cabrils a Barcelona
En Cabrils, en el Maresme, donde el precio medio es de 1.504 euros según Incasól, un piso de estas características en la calle Emlia Carles costaría entre 573,63 y 702 euros al mes, o sea por debajo de la mitad de lo que actualmente cuesta un alquiler nuevo y hasta tres veces menos si nos atenemos a la franja más baja.
En Matadepera, en el Vallès Occidental, donde el precio promedio es de 1.372 euros al mes, si se aplica la ley un nuevo contrato de alquiler en la calle Sant Isidre valdrá entre 667 y 951 euros al mes.
En Alella, también en el Maresme, el alquiler vale de media 1.317 euros al mes. Con la nueva ley, un piso de 80 metros cuadrados de estas características en la calle Vinya del Rei costará entre 692 euros y 985 euros al mes.
Los 1.301 euros de media que vale alquilar un piso en Sant Cugat del Vallès, en el Vallès Occidental, se reducen a entre 727 y 911 euros con la nueva ley, por un piso básico en buen estado de 80 metros en la calle Castillejos.
En Sant Just Desvern, pasaríamos a pagar entre 723 euros y 940 euros en lugar de los 1.208 euros de media actuales.
En la céntrica calle del Pintor Sunyer de Sitges, el nuevo índice nos marca en cambio un precio que no altera el de mercado. Así, si el precio medio está en 1.136 euros, el índice de referencia marca precios de entre 1.012 y 1.233,83 euros al mes. Esto es porque el promedio de precios es ya tan elevado en este barrio que el índice no es capaz de reducir el precio de mercado, fenómeno que se puede repetir en barrios donde los precios altos no son una novedad.
Si nos vamos a Barcelona, donde el precio medio del alquiler es de 1.104 euros según Incasól, en el carrer Rovira i Virgili de Sant Andreu pasaríamos a pagar entre 744 y 957 euros al mes, al menos 200 euros menos de lo que marca el mercado, si bien se trata de una ciudad donde, por tamaño y características dispares de los barrios, es complicado tomar un ejemplo como referencia.
En Sant Vincent de Montalt, en el Maresme, el precio medio de alquiler nuevo se dispara a los 1.593, mientras que la nueva ley lo dejaría, en la calle Torrent del Gorg, por entre 711 y 1.049 euros mensuales.
Y por último, en Vallromanes, en el Vallès Oriental pero tocando al Maresme, el precio de 1.264 euros pasa a casi la mitad al marcar el nuevo índice un coste de entre 587 y 765 euros al mes de alquiler en el carrer Sant Mateu.