Si te quieres comprar una vivienda, antes tienes que ahorrar mucho. Aunque necesites una hipoteca, tienes que contar con una cantidad mínima de dinero en el banco para pagar la entrada y los impuestos a la compra. Por suerte, ahora todos los gastos relacionados con la contratación del crédito hipotecario corren a cargo del banco, pero la entidad que hayas elegido no te dará el préstamo a menos que hayas ahorrado mucho dinero: al menos 50.000 euros, aunque es probable que sea más, incluso más del doble, si buscas piso en una gran ciudad.

Antes de la crisis financiera e hipotecaria de 2008, cualquiera que tuviera trabajo, aunque no tuviera muchos ahorros, podía ir a un banco y pedir una hipoteca. Muchas entidades daban el 100% del piso e incluso el 110% si la vivienda necesitaba de una reforma. Pero el pinchazo de la burbuja inmobiliaria evidenció que esta práctica no era saludable ni para el sector financiero, que de repente tuvo que asumir miles de pisos y créditos impagados, ni para las familias, ya que muchas perdieron su vivienda.

Un 20% de entrada para obtener la hipoteca

El Banco de España estableció entonces un tope para las hipotecas, aunque puede haber excepciones: se trata del 80% del valor del piso si es primera vivienda y del 70% si es segunda residencia. Para calcularlo, se toma la cifra más baja entre estas dos: el precio de compra y el valor de tasación. Habitualmente es la primera, por lo que no hay problema, si bien en fincas rurales y casas en pueblos el precio de compra puede superar al valor de tasación. Entonces, el ahorro tiene que ser mayor respecto al coste de compra.

Por tanto, hay que darle al banco, al menos, un 20% de entrada, considerando que queremos comprar nuestra vivienda habitual. Pero hay más. La compra de un piso paga un impuesto del 10%, que es IVA si la vivienda es de nueva construcción o Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) si es de segunda mano. Por tanto, hay que contar con el 30% del precio del piso para poder acceder a él. A finales de 2023, el precio medio en España era algo más de 152.000 euros, por lo que el 30% roza los 50.000 euros.

Esta cifra, sin embargo, depende de varios factores. El primero, y más importante, es del precio de compra, que también fluctúa mucho en función de donde compremos el piso. En Catalunya, por ejemplo, supera los 190.000 euros de media, por lo que necesitaremos casi 60.000 euros. Pero si nos vamos a ciudades como Barcelona y Madrid, donde buena parte de la oferta supera los 300.000 euros, necesitaremos unos 100.000 euros de entrada, o 150.000 si el piso asciende a medio millón de euros.

10% de IVA o ITP, pero hay reducciones

¿Hay alguna manera de conseguir un piso ahorrando menos del 30%? Si se trata de una vivienda de protección oficial, el impuesto baja del 10% al 4%. Además, todas las comunidades autónomas cuentan con reducciones del ITP para algunos tipos de familias, así como para jóvenes. Por ejemplo, en Catalunya sólo pagarás el 5% si tienes menos de 32 años, así como las familias numerosas y monoparentales con unos ingresos anuales brutos inferiores a 30.000 euros.

Respecto al tope del 80% del préstamo, en ocasiones los bancos pueden ser flexibles. No existe una norma por la que puedan dar más, y los departamentos de riesgo de las entidades suelen desaconsejarlo, pero sí que tienen esa opción. Una condición necesaria es que el valor de tasación supere el de compra, con lo que el banco se asegura de que ese activo tiene un valor alto. Otra es que el comprador o compradores acrediten su solvencia, por ejemplo, con nóminas altas. Si es con un aval, aún es más sencillo.

Los bancos que dan un 90% o más de la hipoteca

Si se dan estos casos, el banco puede aportar hasta el 90% del precio de compra, o incluso más, pero hay que tener algo en cuenta: es muy probable que las condiciones que nos ofrecen sean peores, porque corren un riesgo mayor, con lo cual obtendremos una hipoteca peor, más cara y con una cuota más elevada. Además, pedirá más vinculación, es decir, que contratemos más productos, como seguros de vida y hogar, tarjetas de crédito y planes de pensiones.

La mayoría de entidades hacen excepciones, pero algunas incluso publicitan que dan préstamos hipotecarios por más del 80% del precio del piso. Es el caso de la hipoteca mixta de Pibank, que da el 90% si no supera el 80% del valor de tasación, o del Santander, que también llega al 90% si compras pisos de algunas inmobiliarias, o de Bankinter, en su oferta para jóvenes. Ibercaja anuncia que llega al 95%, igual que la Hipoteca Joven del Santander.