La bajada de los tipos de interés de la zona euro por parte del Banco Central Europeo (BCE) se prevé que rebaje las hipotecas, pero no será un efecto ni inmediato, ni automático, ni universal. Los bancos se rigen por los tipos a la hora de fijar los precios de sus productos, por lo que sí es muy probable que afecte en la mayoría de casos, pero hay que tener en cuenta varios factores antes de celebrar la decisión del regulador que preside Christine Lagarde.

El BCE ha rebajado los tipos, que desde septiembre de 2023 estaban en el 4,50%, hasta el 4,25%. Es la primera rebaja desde 2016, cuando los dejó en el 0%, porcentaje en el que permanecieron más de seis años. En 2022 empezaron a escalar, con hasta diez subidas, que dispararon los precios de las hipotecas, pues el euríbor subía con los tipos.

El euríbor es el índice por el que se rigen las hipotecas variables, y se fija diariamente, si bien es la media mensual lo que se usa como referencia para los préstamos para la compra de un piso o una casa. El euríbor se forma a partir del precio al que los bancos de la eurozona se prestan dinero entre ellos en el mercado interbancario. Es Reuters quien hace la media cada día y elimina el 15% más alto y el 15% más bajo para evitar desviaciones atípicas.

No hay un solo euríbor, sino cinco según el horizonte temporal (a una semana, un mes, tres meses, seis meses y doce meses), aunque para las hipotecas solo se usa el euríbor a un año, y tres según el tipo de subasta: el tipo fijo, el que se usa como referencia general, está en el 4,5%, pero el de facilidad de depósito, en el 4%.

Cómo afectan los tipos al euríbor

La relación entre los tipos de interés y el euríbor no es automática sino de referencia. Para financiarse, los bancos pueden acudir al mercado interbancario o directamente al BCE, por lo que para fijar el precio al que se prestan dinero entre sí, suelen mirar los tipos del Banco Central Europeo para que sea similar y los bancos puedan acudir indistintamente a alguna de las dos fuentes.

Pero no es automático, como comentábamos, porque el euríbor depende de otros factores. El más importante son las expectativas. Es por ello que empezó a bajar a finales del año pasado, con una gran caída en diciembre, ante los primeros mensajes de que el BCE iba a bajar tipos este año. Luego se retrasó la subida e hizo repuntar el euríbor, pero en abril volvió a bajar al repetirse los mensajes de que, ahora sí, en junio habría rebajas de tipos.

Por ello, la bajada de este jueves puede empujar el euríbor (que cerró mayo en el 3,68%, es decir, por debajo de los tipos) aún más a la baja, pero como una parte de la caída ya está hecha, si no se esperan nuevos descensos hasta dentro de demasiado tiempo, el índice podría incluso repuntar. Por tanto, antes de ver cómo impacta la bajada de tipos en las hipotecas, habrá que ver cómo lo hace en el euríbor.

El sector bancario cree que sí tendrá efecto, pues hace meses que lo espera para ver si unos mejores precios hacen subir la demanda de préstamos hipotecarios. No obstante, hay división de opiniones entre los expertos. Pedro del Pozo, director de inversiones financieras de la aseguradora Mutualidad, asegura que “la bajada de tipos ya ha sido descontada por el mercado desde hace semanas”, por lo que “el euríbor ha reflejado claramente esta expectativa y no debería tener un impacto significativo en la economía real, tanto en términos hipotecarios como financieros para el pequeño consumidor”. Sí cree que lo tendrá, en cambio, si esta bajada va seguida de otras.

Qué hipotecas rebajará la bajada del euríbor

En el caso de que baje el euríbor, tampoco abaratará todas las hipotecas, sino solo las variables. Las personas y familias que tienen hipotecas a tipo fijo no se beneficiarán de la medida pues pagan la misma cuota del primer al último mes. Hasta la bajada de tipos que arrancó hace una década, casi el 100% de las que se concedían eran a tipo variable, mientras que a penas se concedían hipotecas a tipo fijo, pero con los tipos a cero, los bancos empezaron a potenciar las fijas, por lo que en 2021 llegaron a superar las variables y suponer más del 70%. El año pasado se volvió a igualar y este 2024, las variables son casi el 50%.

Del total de hipotecas en vigor, se concedieran cuando se concedieran, se calcula que aún más del 60% son variables. Por tanto, seis de cada cuatro hipotecados se beneficiarán de la bajada de los tipos de interés si impacta en el euríbor. No será de forma inmediata, sino cuando le toque revisión de la hipoteca. La revisión suele hacerse anualmente: si el euríbor es más bajo que el de hace un año, el crédito se abaratará porque se pagarán menos intereses. Hace un año, el índice se situaba por encima del 4%, por lo que se puede dar por seguro que seguirá por debajo y, por tanto, los hipotecados a tipo variable tendrán suerte. En algunos casos, la revisión es semestralmente; los afectados verán bajadas más modestas.

De cara al mercado hipotecario, también podría tener impacto a la baja, por lo que los que están pensando en comprarse un piso o una casa, puede ser una buena ocasión, si bien también pueden esperar nuevas bajadas de tipos que rebajen aún más el euríbor.

Cómo afectará a las hipotecas fijas

En los próximos meses, para las hipotecas nuevas, no solo pueden bajar los intereses de la oferta de variables, sino que también es muy probable que afecte a las fijas. Los bancos suelen definir su oferta de hipotecas fijas, además de su interés comercial en potenciar unas u otras, en función del precio de las variables, para que el interés efectivo que empezarán pagando las familias esté equilibrado, por lo que se espera que también abaraten las fijas.

En lo que llevamos de año, el interés medio de las hipotecas fijas constituidas se ha situado alrededor del 4%, mientras que las variables se situaron por debajo del 3,9%, contando el euríbor y el diferencial que los bancos le aplican, que suele estar entre medio punto y un punto porcentual.