El precio de la obra nueva es de promedio un 44% más cara que la de segunda mano, una vez analizados los precios que se establecieron en 2024. En el pasado año, el metro cuadrado de un piso nuevo se pagó a 2.528 euros, mientras que la vivienda usada alcanzó los 1.750 euros. Esta distancia se ha incrementado en el último año, puesto que se ha producido un repunte del precio de la obra nueva, que creció un 4,7% en valor real (7,6% si se tiene en cuenta la inflación), mientras que en la segunda mano avanzó un 1,2% en valor real (4% valor nominal). De esta manera, desde el máximo de 2008, la vivienda de obra nueva se ha revalorizado un 10% en valor nominal, aunque ha caído un 21% si se descuenta la inflación, según un informe difundido este miércoles por la consultora Tinsa by Accumin.
Este incremento se dispara en las capitales. Los precios de obra nueva más elevados se encuentran en Barcelona, San Sebastián, Madrid, Bilbao y Palma y en los municipios de Marbella y Benidorm. El precio de la obra nueva en las capitales de provincia se encuentra entre un 59% y un 13% por encima del precio de la vivienda de segunda mano y en los municipios secundarios relevante estudiados entre un 89% y un 4%.
Una de las razones de este incremento proviene de la escasez de oferta. “La construcción de vivienda se ha incrementado en el último año, pero aún dista de lograr atender el aumento de demanda", explica Cristina Arias, directora del Servicio de Estudios de Tinsa by Accumin. Consideran que hay una fuerte concentración de proyectos constructivos en municipios secundarios próximos a los tradicionales polos de empleo o focos turísticos, en donde "el agotamiento de suelo disponible limita el crecimiento”, explica.
El desajuste entre oferta y demanda ha provocado que, en términos nominales, el valor de la vivienda de obra nueva se haya revalorizado un 66% desde los mínimos alcanzados en la crisis de 2008 y se sitúe un 10% por encima de los máximos de la burbuja de 2007.
Sin embargo, el Servicio de Estudios de Tinsa by Accumin apunta que esta comparación es engañosa, al encontrarse sesgada por el efecto de la inflación durante el periodo histórico. “Descontando el efecto de la inflación, la obra nueva se ha revalorizado un 35% desde los mínimos alcanzados en la crisis de 2008 y se mantiene 21% por debajo de los máximos de la burbuja de 2007”, afirma Arias.
Además, el esfuerzo teórico de compra en el segmento de la vivienda de obra nueva se sitúa por encima del 35% de la renta disponible media en todas las comunidades autónomas, a excepción de La Rioja, mientras que excede el 50% de la renta disponible media en las regiones de Baleares, Andalucía, Extremadura, Madrid y Catalunya.
Precios al alza
Desde Tinsa prevén que el precio de la vivienda siga subiendo ante la escasez de la obra nueva, debido a que el ritmo de construcción está siendo "limitado", aunque estiman que la construcción crecerá, pero de manera "insuficiente" para hacer frente a las necesidades de vivienda, impulsada por la creación de nuevos hogares y la compraventa por parte de extranjeros, sobre todo no residentes.
"El reto en 2025 y en los próximos años consiste en solventar las dificultades que está afrontando actualmente la construcción para ampliar el parque residencial a un tamaño que sea coherente con lo actualmente necesario en aquellas zonas donde hace falta. Estos problemas están asociados a la generación de suelo, a largos procesos administrativos y a la escasez de mano de obra", ha expuesto la directora del Servicio de Estudios de Tinsa, Cristina Arias.
Baleares se dispara
En 2024, el conjunto de comunidades autónomas en 2024 ha registrado unos valores unitarios residenciales medios en el segmento de obra nueva que se han situado entre los 4.399 €/m2 de Baleares y los 1.385 €/m2 de Extremadura. Las variaciones anuales del precio han sido mayoritariamente intensas y se han situado entre un alza del 19,8% y del 1,2% en términos nominales (entre un aumento del 16,6 % y un descenso del 1,6% en términos reales, descontando la inflación). Las comunidades que mayores crecimientos interanuales han registrado son Baleares (se ha disparado un 19,8%), Madrid y Cantabria (15,7 %) y Andalucía (14,1%).
En cuanto a la distancia respecto a los valores máximos alcanzados durante la burbuja de 2007, solo Baleares supera dichos máximos en términos reales, y lo hace en un 19%.