La ministra de Vivienda y Agenda Urbana, Isabel Rodríguez, ha anunciado una reforma inminente de la Ley de Propiedad Horizontal para que las comunidades de propietarios dispongan de más herramientas jurídicas para vetar la actividad de explotación de viviendas de uso turístico en su edificio. Por su parte, el alcalde de Barcelona, Jaume Collboni, quiere erradicar esta actividad económica en Barcelona, eliminando todos los títulos habilitantes existentes para el 2028, aplicando el polémico Decreto Ley 3/2023, de 7 de noviembre, de medidas urgentes sobre el régimen urbanístico de las viviendas de uso turístico, que en su régimen transitorio, impone una caducidad sobrevenida de cinco años para las viviendas de uso turístico debidamente habilitados en la entrada en vigor de esta normativa en municipios con problemas de acceso a la vivienda y en municipios en riesgo de romper el equilibrio del entorno urbano por una alta concentración de viviendas de uso turístico, sin prever ninguna compensación económica por esta expropiación de licencias turísticas.
Catalunya marca el camino
Delante de este escenario, la lucha contra los pisos turísticos parece un caso de difícil erradicación. De entrada, hay que diferenciar la ley catalana con la del resto del conjunto del Estado ya que, en el caso de esta comunidad autónoma, la norma ya es más estricta. Desde el gobierno de Pedro Sánchez, lo que se quiere, es seguir el camino catalán y ya pone nombre y apellidos a una serie de limitaciones nuevas que quiere añadir para sujetar a autorización de la comunidad, la actividad de explotación de vivienda turística. A expensas de lo que diga la nueva norma, ya hay algunos elementos fácilmente deducibles. El anuncio a reforma de la Ley de Propiedad Horizontal intentará enmendar los errores de 2019. Si bien es cierto que recientemente el Tribunal Supremo se ha pronunciado sobre la validez de cláusulas estatutarias prohibitivas de la actividad de vivienda turística confirmando esta facultad prohibitiva, esta cuestión jurídica está superada desde hace años.
Alejandro Fuentes-Lojo, abogado y experto en derecho inmobiliario, nos sitúa en los precedentes: "Recordamos que el arte. 7.2 de la LPH prevé, desde su redacción originaria, que al propietario y al ocupante del piso o local no les está permitido desarrollar o en el resto del inmueble actividades prohibidas en los estatutos, reconociendo pues el legislador la legitimidad de cláusulas prohibitivas de actividad". Así pues, si bien antes de la reforma del 2019 las comunidades de propietarios ya ostentaban esta facultad prohibitiva de actividades económicas en los elementos privativos del inmueble, esta era inoperante en la práctica dado que el requisito de la unanimidad se convertía en un derecho de veto del comunero que quería explotar su vivienda para uso turístico. "Al rebajarse el cuórum legal exigible para adoptar acuerdos de esta naturaleza, se acaba con la problemática del derecho de veto, pero sigue siendo ineficaz la reforma ya que se plantea la duda de si la prohibición vincula a los propietarios disidentes que adquirieron la vivienda libre de cargas en su derecho de dominio, cuestión que ha generado un elevado litigo en los últimos años y sobre la cual todavía está pendiente de pronunciarse el Tribunal Supremo," subraya el abogado.
De limitar a prohibir
Otro aspecto muy importante es el poder de las palabras. En el año 2019 se utilizaron los verbos "limitar" y "condicionar" para hacer referencia a la facultad de la comunidad de propietarios de adoptar acuerdos de prohibición de actividad de VUT, en vez de utilizar el verbo "prohibir", como habría sido deseable, generando todavía más confusión sobre la materia. Ahora, el cambio de conceptos también podría ser una realidad.
En último término, una propuesta de reforma legislativa más agresiva pero más eficaz para que la comunidad pueda evitar la implantación de la actividad de vivienda turística en su edificio "consistiría en exigir el visto bueno de la comunidad de propietarios para hacer esta actividad económica en un edificio residencial, de manera mimética a la regulación sectorial turística de algunas comunidades autónomas que exige el consentimiento previo de la comunidad de propietarios para el otorgamiento del correspondiente título habilitante", concluye Fuentes-Lojo. Y eso, teniendo en cuenta de entrada, un régimen transitorio que vele por la seguridad jurídica de los que ya están explotando lícitamente esta actividad económica en edificios divididos en propiedad horizontal.